Что ждет рынок офисов Минска?

По данным аналитиков, свободных офисов в Минске становится все больше. И дело не только в уезжающих IT-шниках, но и в целом, в сложной обстановке в стране, которая негативно отражается на каждой из компаний. О том, что ждет столичный рынок офисов в случае сохранения ситуации и что будет со ставками аренды – в материале.

Чтобы получить ответы из первоисточника, мы обратились к руководителю отдела продаж «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Сергею Войтову.

Какой объем предложения можно сейчас наблюдать в бизнес-центрах Минска? Были ли введены какие-то новые объекты, несмотря на сложившуюся ситуацию?

– На сегодняшний день, в соответствии с классификацией ГК «Твоя Столица», в Минске насчитывается 136 бизнес-центров, чья совокупная офисная площадь составляет более миллиона кв. м. (1 064 тыс. кв. м.). Самый объемный класс – «В», к которому относится 63 бизнес-центра. Самый малочисленный – класс «А» с 4 объектами.

Да, новые объекты действительно есть. За последние 3 месяца введены МФК «Имперский» на ул. Клары Цеткин и BK «Capital Palace» на Интернациональной.

Несмотря на более чем миллионный объем совокупного офисного массива, предлагающихся в аренду и продажу офисов гораздо меньше. Например, по состоянию на начало сентября в аренду предлагалось порядка 62 тыс. кв. м., а на продажу – порядка 9 тыс. кв. м. При этом приобрести офисы можно только в бизнес-центрах «В» и «С» класса – поскольку согласно классификации, в бизнес-центрах классов «А» и «В+» офисы только сдаются в аренду.

Как изменяется структура предложения по классам качества БЦ?

– Как говорилось ранее, вакантных в аренду площадей, по данным на начало сентября насчитывалось порядка 62 тыс. кв. м. – в 74 бизнес-центрах из 136. При этом из них в 23 бизнес-центрах свободных площадей менее 100 кв. м. Но стоит отметить, что количество бизнес-центров, где совокупно доступно более 1 000 кв. м. тоже не мало – 14. При это остаются полностью вакантные только 2 объекта – Team building, который за МКАД (более 7 тыс. кв. м.) и BK «Сapital Palace» на Интернациональной (более 12 тыс. кв. м.).

По сравнению с совокупным офисным объемом площадей бизнес-центров Минска, свободных получается примерно 5,8%. С одной стороны, это маленький процент, но с другой – подобная вакантность наблюдается в Минске уже не первый год и в прошлом году была даже меньше на уровне 35 тыс. кв. м. или менее 4%. В последние несколько лет, в ситуации стабильности и небольшого, но все же роста экономики, это приводило к эффекту недостатка качественных площадей формата 500+ кв. м. Однако сейчас, в период просадки спроса вследствие экономико-политической нестабильности, эффект дефицита сошел на нет. И это еще одна тенденция.

На диаграмме можно увидеть, как изменялся объем предложения офисов в аренду в разрезе классов качества БЦ.

Какие особенности можно выделить, исходя их сложившейся ситуации в стране? Ведь, то коронакризис, то выборы, которые сопровождаются еще большей кризисной ситуацией.

– Из особенностей нынешнего года можно выделить то, что многие арендаторы стали съезжать с офисов ввиду перехода на удаленную работу. Кроме того, некоторые компании арендаторы-резиденты, после скачка курса валют, уже не могли себе позволить снимать прежний офис, поскольку стоимость аренды выросла для них пропорционально росту обменного курса валют. А если сюда добавить еще и сложности общего характера, с которыми столкнулся бизнес вследствие распространения короновируса, то ситуацию для резидентов можно охарактеризовать как сложную. В результате всего этого, начиная с апреля, уровень предложения в бизнес-центрах стал постепенно увеличиваться. Больше всего прибавили в весе свободных площадей классы «В» и «С» - вакантных площадей стало в 2,5 и 1,5 раза больше. По классу «А» наблюдается увеличение в августе, но это связано с вводом BK «Capital Palace».

Если в ближайшее время ситуация все же не поменяется, чего ждать арендодателям и арендаторам?

– При сохранении действующей ситуации, % вакантных площадей в бизнес-центрах будет только увеличиваться, а ставки падать. Все больше компаний будет уходить с рынка, отдавая предпочтение офисам в странах-соседях таких, как Россия, Литва, Украина, Польша и др. Вот, например, совсем недавно, премьер-министр Польши заявил, что Польша, Чехия, Словакия и Венгрия хотят предложить без виз для белорусов, что еще больше будет подталкивать компании, да и просто перспективных граждан, переехать «за лучшей жизнью» в ближайшее зарубежье.

Что, в этом случае, происходит со ставками аренды в БЦ и что их ожидает в ближайшей перспективе?

– Если вспомнить события последних лет, можно отметить, как после падения рынка в 2014-2015 гг. ставки аренды на офисные помещения упали чуть ли не в 2 раза. И только с середины 2016 г. наблюдалось планомерное изменение ставок в сторону их увеличения. Так было вплоть до начала 2020 года.

Еще в начале текущего года рынок был в руках арендодателей: спрос не удовлетворялся предложением, поэтому собственники имели возможность диктовать свои ставки, многие из которых были далеко не рыночными. Но в марте ситуация разворачивается таким образом, что ставки пошли на спад, вакантность стала стремительно расти, и теперь у арендаторов снова есть возможность выбирать, но уже по более честным ставкам.

Вместе с тем, если смотреть на уровень ставок в текущий период, ставки стали более реальными, по сравнению с началом года. Везде наблюдается значительное снижение, держится только класс «А», здесь ставка осталась неизменной.

Если говорить о перспективе то, по нашему мнению, в ближайшем обозримом будущем рынок коммерческой недвижимости ожидает стагнация ставок и их снижение в последующем. При условии того, что часть ИТ-компаний все-таки решат переехать в офисы ближайшего зарубежья, снижение может быть достаточно весомым. Точные темпы спрогнозировать просто нереально, ведь все видят, насколько динамично все меняется, но то, что это направление рецессии – однозначно.