Что происходит с минской офисной недвижимостью

Минская офисная недвижимость уже пережила один «исход» арендаторов. Тогда во всем был виноват коронавирус, заперевший многих по домам. Теперь новая напасть: релокация. И хотя по официальным данным «катастрофического оттока кадров в IT сейчас нет», владельцы офисных площадей уже отмечают некоторые  изменения. 

— Предложение новых офисов в Минске не изменилось, поскольку не было ввода крупных объектов ни в предыдущем 2021 году, ни в I квартале 2022 года, — отмечает исполнительный директор управляющей компании NAI Belarus Андрей Алешкин. — Самые крупные новые офисные площади, пополнившие рынок, — это введенная накануне нового года 2-я очередь многофункционального комплекса «Имперский» на улице Клары Цеткин. Всего же на текущий момент классифицированный рынок коммерческих офисов составляет практически 1015 тыс. кв. м арендной площади.

В ближайшее время предложение на рынке останется практически неизменным. Прорыв мог бы произойти в случае ввода МФК «Шантер Хилл» на проспекте Победителей, находящегося в высокой стадии строительной готовности. Однако девелопер продлил инвестдоговор по проекту до декабря 2023 года, и нет оснований полагать, что его завершение произойдет раньше обозначенного срока. Единственный бизнес-центр, который пополнит сток офисной недвижимости в 2022 году, — это бизнес-центр «Кампус» на Якуба Коласа. 

К слову, даже при таком раскладе можно отметить положительный момент: в I квартале 2022 года глобальных отказов от арендуемых площадей не было (как мы наблюдали примерно год назад, когда EPAM Systems Inc. отказалась от аренды ряда крупных бизнес-центров). При этом, безусловно, нельзя не замечать начавшийся процесс релокации.

Он пока не масштабный, и рост сделок по «вывозу» бизнесов за рубеж не является галопирующим, однако он уже оказал негативное влияние.

Катастрофическая ситуация с жильем в основных странах для релокации частично все же охлаждает спрос для потенциальных переездов все новых компаний.

Что будет дальше? В целом, в ближайшее время как раз возможна активизация спроса. В том плане, что рост дешевых предложений будет еще больше, а стремление к экономии в сложившейся ситуации станет доминировать над любыми другими факторами выбора офиса. Ставки арендной платы в пересчете на евро уже имеют устойчивую тенденцию к снижению. Особенно это стало ощущаться с последней недели февраля.

Санкции в отношении Российской Федерации и Республики Беларусь вызвали снижение курса рубля к евро. Также санкции негативно отразились на выручке ряда белорусских компаний, чей бизнес был завязан на экспортно-импортных операциях и попал под ограничения. В итоге потенциальные арендаторы запрашивают более низкие ставки по новым договорам, а действующие просят собственников зафиксировать курс евро до прояснения ситуации на валютном рынке.

Таким образом, на конец I квартала еще рано говорить о сформировавшемся уровне ставок арендной платы. Сейчас рынок претерпевает период их формирования и корректировок.

Существует высокая вероятность, что ставки арендной платы для офисов в пересчете на евро в целом по рынку станут ниже на 30—35% к уровню декабря 2021 — января 2022 годов, — отмечает специалист.

NAI Belarus выделяет следующие тенденции на рынке офисной недвижимости:

•  Ожидается снижение среднерыночных ставок арендной платы в евро, вплоть до 30-35% по сравнению с I кварталом 2022 года;

•  Стремление рынка к равновесному состоянию повлияет на установление нового диапазона ставок арендной платы, сохранится рынок арендатора;

•  Уровень вакантности останется стабильно высоким по меркам офисного рынка Минска, в пределах 12-15% от предложения;

•  Активность на рынке коммерческой недвижимости будет состоять преимущественно из сделок по релокации;

•  В среднесрочной перспективе тенденция на переезд компаний внутри рынка станет заметно менее выраженной, однако данный процесс может замениться закрытием офисов отдельных субъектов в связи с прекращением их хозяйственной деятельности;

•  Офисные помещения без отделки продолжат характеризоваться отсутствием спроса на них;

•  Ожидается активизация на рынке купли/продажи, появится определенная категория «охотников» за дешевым предложением;

•  Существенное замедление темпов строительства новых офисов и консервация реализующихся проектов, особенно на ранних стадиях.

Источник: Оnliner.by