Что происходит на рынке в сегментах Retail & Street

Управляющий директор, партнер Colliers Денис Четвериков на прошедшем недавно семинаре «Инвестиции в коммерческую недвижимость: самое время?» рассказал об основных тенденциях на рынке торговой недвижимости Беларуси.

Сегодня количество пустующих помещений в современных торговых центрах по-прежнему незначительно, и аналитики продолжают говорить об уровне вакантности, сопоставимом с показателями 2019 и даже 2020 годов. Однако, можно отметить, что в первой половине 2020 в связи с пандемией COVID-19 во многих торговых центрах была сравнительно активная ротация арендаторов: наиболее подверженные влиянию кризиса арендаторы менялись на других. При этом пустующие площади во второй половине 2020 быстро находили своего арендатора, что может свидетельствовать о том, что ни пандемия COVID-19, ни политический кризис не оказали серьезного влияния на состояние ритейла. Возможно, некоторые последствия будут отдалены во времени.

Какие из показателей рынка торговой недвижимости более чутко отреагировали на происходившее в 2020?  

Однозначно – это количество инвестиционных сделок и объем инвестиций в крупные объекты. В 2020 году было только 2 сделки с крупными торговыми объектами на $8,1 млн, в то время как в 2019 году сделок было более чем на $50 млн.

В целом усредненные агрегированные данные, характеризующие функционирование крупных торговых объектов, за исключением блока инвестиций, не показывают пока никаких критичных сдвигов. Но стоит отметить, что сегмент крупных торговых объектов достаточно инертный. В отличие от, например, объектов небольшой площади и сегмента street retail, которые быстро реагируют на изменение состояния рынка.

Street retail представлен небольшими помещениями на первых этажах зданий в проходных местах. При этом выделяют классический street retail и street retail спальных районов. Первый в Минске представлен улицами К.Маркса, Комсомольской, Революционной, Кирова и т.п., второй – районами в ЖК «Минск Мир», ЖК «Лебяжий», ЖК «Олимпик Парк», микрорайоне Уручье, районах по ул. Притыцкого и др.

Классический street retail отличается от street retail, размещенного в жилых районах не только месторасположением, но и составом преобладающих арендаторов. Так, в Минске и не только, классический street retail зачастую был представлен объектами общественного питания (самая многочисленная группа арендаторов еще год назад), а также fashion-операторами. В то время как street retail спальных районов имеет большой удельный вес магазинов с товарами для дома и ремонта, а также точками оказания разного рода услуг. В результате событий 2020 года, street retail можно отнести к пострадавшему сегменту недвижимости: ставки аренды заметно снизились, а также появилась возможность занять вакантные помещения, которые раньше всегда были заняты.

Ставки аренды для помещений street retail в центральных локациях достигают 40 евро за квадратный метр, хотя более частый случай – 20-25 евро даже за высокопроходимые места. При этом наблюдается снижение ставок аренды до 20% по сравнению с началом прошло года.

Если говорить о ценах, то сегодня 1 квадратный метр помещений формата street retail в спальных районах составляет в среднем $1 300 – $1 600 без НДС, и $2 000 – $2 500 без НДС для помещений в центральных локациях. Доходность для объектов street retail находится в пределах 10-14%, но иногда достигает и 17%.

Доходность при инвестировании в объект коммерческой недвижимости обеспечивается двумя составляющими: арендными платежами и так называемым upside, то есть ростом стоимости объекта в конце инвестиционного периода. При этом исходя из преобладающего элемента дохода и выделяются типы инвестиционных стратегий: ориентированные на преимущественно пассивный доход от аренды или на увеличение стоимости объекта и его последующую перепродажу. Ряд инвесторов нацелены на максимизацию обеих составляющих: и пассивного дохода от аренды, и стоимости объекта за счет роста ставок аренды, проведения ремонтных работ, модернизаций и проч.

Как могут измениться инвестиционные стратегии на рынке ритейла в 2021?

С инвестиционной стратегией тесно связаны сценарии приобретения объектов на street retail. Можно выделить два основных сценария осуществления сделки: покупка объекта недвижимости с арендатором и без.

При этом перспективы получения дохода для этих двух типов сделок будут различные: помещение с арендатором при стабильном договоре аренды обеспечивает так называемый пассивный доход инвестору в виде арендной платы. Однако увеличение стоимости актива за счет пересмотра ставки аренды, либо за счет изменения физических параметров объекта может быть ограничено наличием договора аренды. В то же время при покупке пустующего помещения инвестор может свободно изменять физические параметры объекта, в рамках действующего законодательства, улучшать его, пытаясь перепродать потом дороже и заработать на увеличении стоимости. В то же время отсутствие арендатора не позволяет инвестору получать пассивный доход. Гарантий успешного привлечения оператора даже после проведения работ по улучшению параметров площадей, увы, нет. Но это уже другая история.

Сценарии покупки

Далее представлен оптимальный алгоритм действий, который следует пройти инвестору с тем, чтобы избежать возможных ошибок, а также максимизировать выгоду от вложений в недвижимость.  

Так при приобретении объекта с арендатором следует:

• провести предварительную оценку соответствия предложения желаемым требованиям по доходности;
• проанализировать параметры объекта;
• проанализировать договор аренды;
• оценить коммерческие условия и сформировать итоговое ценовое предложение;
• осуществить покупку;
• начать оперирование объектом.

А если у помещения пока нет арендатора, то видится следующий алгоритм:

• проанализировать параметры объекта;
• сформулировать vision (какая концепция будет у объекта, для кого он и т.п.);
• провести предброкеридж;
• проанализировать возможности изменения объекта;
• оценить коммерческие условия и сформировать итоговое ценовое предложение;
• осуществить покупку;
• провести изменения объекта (при необходимости);
• начать оперирование объектом.

Выше перечислены базовые этапы инвестиционного процесса при покупке объекта формата street retail. Но, как мы знаем, все дело в деталях. Поэтому крайне важно не пропустить ни один из шагов и уделить время каждому, чтобы предвосхитить неприятные неожиданности.

Этапы покупки объекта с арендатором

Этапы покупки объекта без арендатора