Что предпочитают офисные арендаторы?

Мы уже неоднократно писали о том, что объем предлагающихся в аренду офисов не только рекордно большой, но также и существенно превышает предъявляемый на них спрос. Этот материал будет полезен, в первую очередь собственникам офисов – как пустующих (чтобы понять, как и кем их заполнить), так и арендуемых (чтобы не допустить их освобождения и простоя без арендаторов). Мы расскажем, чего же сегодня хотят арендаторы, каковы их типовые запросы и чем их можно привлечь.

Актуальные тенденции спроса:

• Переориентация компаний на рынок аренды, обусловлена двумя факторами:

         o   нежеланием «замораживать» финансовые средства. После периода падения рынка в 2015-2016 гг., когда цены и ставки снизились наполовину, офисная недвижимость уже не воспринимается компаниями, как инвестиционный актив. В нее инвестируют в основном физлица, приобретая небольшие по площади офисы для сдачи в аренду;

      o      для многих компаний важен фактор «гибкости» - возможность оперативно поменять арендуемое помещение, не обременяя себя необходимостью продажи имеющегося. Особенно это актуально для компаний, имеющих плавающую численность штата сотрудников – например, компании IT-профиля; 

• На пике спроса малые площади

Более 70% спроса приходит на офисы площадью до 150 кв. м., что обуславливается изменением структуры по сфере деятельности офисных арендаторов. Рынок офисов Минска за последние несколько лет потерял своего самого главного и крупного арендатора – IT-компании – порядка 40+% заявок на аренду поступало именно от них. Сейчас IT-сектор ужался до рекордного минимума – 10% в общем объеме спроса. При этом если ранее IT-арендаторы искали площади 1 000+ кв. м., то сейчас, это в лучшем случае, 300 кв. м.

Нынешний спрос сконцентрирован со стороны компаний из сферы торговли и оказания услуг – то есть небольшой, мелкий частный бизнес, что подтверждает структура заявок по площадям. А у мелкого бизнеса нет большого капиталооборота, они ориентируются на розницу, на простых потребителей. И, соответственно, не могут позволить себе ни большие офисы, ни высокие ставки аренды

• В разрезе запрашиваемых ставок аренды, преобладающая доля спроса (56%) сконцентрирована в ценовом сегменте «до 10 EUR/кв. м. с НДС» и «10-15 EUR/кв. м. с НДС» (31%). При этом сегмент «более 15 EUR/кв. м. с НДС» является самым малочисленным – всего лишь порядка 13% от всех поступающих заявок. 

Величина ставок аренды по заключаемым сделкам в настоящее время формируется не только на основе таких базовых критериев, как характеристика конкретного офиса/бизнес-центра (местоположение, уровень отделки, планировка, техническая составляющая, площадь и т. п.), условия договора аренды (срок, условия оплаты и т. п.). На них теперь влияет также и период, в течение которого офисные площади простаивают без арендатора, а также их объем, что напрямую влияет на величину упущенной выгоды за период простоя. А значит это влияет на лояльность собственника к арендатору и запрашиваемой им ставки аренды.

• Арендаторы переезжают из устаревших зданий в современные, стараясь сохранить бюджет на аренду, в частности за счет оптимизации площадей. К этому располагает также и ценовая лояльность собственников, предлагающих в условиях профицита существенные скидки от первоначально заявленной стоимости аренды при обращении реально заинтересованного арендатора.
• Рост требований арендаторов к возможностям эффективного использования пространства офиса – предпочтительна смешанная планировка: формат «open-space» с возможностью свободной трансформации рабочего пространства и кабинетная система. Востребованы санузлы и помещения для приема пищи внутри каждого офисного блока от 200 кв. м.;
• Рост значимости качества инженерных систем офиса - базовые требования для класса «В+»: наличие кондиционирования, возможности открытия окон, хороший воздухообмен посредством вентиляции (проблемное место минских бизнес-центров), обеспеченность личными санузлами, наличие серверных комнат с подведенным кондиционированием, контроль доступа на этаж, видеонаблюдение в местах общего пользования;
• На принятие решения потенциальным арендатором в выборе того или иного объекта существенно влияет фактор обеспеченности парковочными местами. В настоящее время, для привлечения арендаторов, парковочные места зачастую предоставляются бесплатно из условного расчета 1 м/м на 200 кв.м. арендуемой площади.

Типовые запросы арендаторов:

•      Обеспеченность парковочными местами из минимального расчета 1 м/м на 70 кв. м.

К бизнес-центрам класса «А», с учетом особенностей их месторасположения (центр города и т.п.) и обусловленных этим сложностей с парковкой, потенциальные арендаторы предъявляют требования обязательного наличия парковочных мест в подземном паркинге.

Для арендаторов офисов класса «В+» важным является наличие как бесплатных парковочных мест для сотрудников и клиентов, так и парковочных мест на закрытых паркингах для руководящего состава арендаторов.

•      Наличие системы кондиционирования

Если до 2020 г. кондиционирование было базовым требованием только для офисов класса «А» и «В+», то в настоящее время большинство арендаторов по умолчанию ожидают увидеть кондиционирование и в офисах В-класса.

Особые требования по части вентиляции предъявляются только к офисам классов «А» и «В+» – необходимо наличие рекуперации.

•      24-часовой доступ работников в офис

Данное требование обусловлено спецификой организации рабочего процесса в некоторых сферах деятельности бизнеса, когда у сотрудников нет четкого рабочего графика и важен доступ на рабочее место в любой день недели и время суток.

•      В офисах площадью более 100 кв. м. наличие отдельного санузла и кухни.

Все больше арендаторов в целях оптимизации рабочего процесса стараются обеспечить максимальную автономность рабочему пространству.

•      Наличие в офисе внутренней чистовой отделки или косметического ремонта после предыдущих арендаторов.

В период с 2018 по 2020 гг., когда был активный спрос на качественные офисы со стороны IT-компаний, в практику вошло проведение чистового (в новых объектах) или косметического (после предыдущих арендаторов) ремонта силами самих арендаторов – которым со стороны собственника предоставлялись арендные каникулы на время проведения ремонта. На сегодняшний день, данная практика уже неактуальна – ввиду снижения спроса и профицита предложения. Поэтому на сегодняшний день и в перспективе ближайших нескольких лет, затраты на проведение чистового (косметического) ремонта ложатся (будут ложиться) на собственников офисов.