Этот вопрос интересует всех, кто заинтересован в решении своего квартирного вопроса. Продавцы не хотят продешевить, покупатели - переплатить. Основатель группы компаний "Твоя Столица" Владимир Иванович Давидович недавно дал
развёрнутое интервью со своим прогнозом развития рынка недвижимости в обозримом будущем. Это интервью мы решили дополнить мнением эксперта.
Как известно, ценовая ситуация на рынке недвижимости определяется множеством факторов:
- курс доллара;
-
ставки по ипотечным кредитам;
-
количество банков, которые их выдают;
-
реальные доходы покупателей;
-
объём предложения на первичном и вторичном рынках.
Разумеется, есть и другие факторы, но основные мы перечислили.
В зависимости от этих факторов эксперты рассматривают два основных сценария, по которым будут развиваться события на рынке недвижимости.
2024 год - итоги и рекорды
Активность на столичном рынке недвижимости в прошлом году была очень высока. Рекорды ставили и цены, и количество сделок на рынке. Всего за прошлый год цены на вторичке увеличились на 200 долларов за квадратный метр. Каждый месяц на вторичном рынке продавалось в среднем 1 600 квартир. Более того, в марте, апреле и августе число проданных квартир вплотную приблизилось к отметке 2 000. Всего за 2024 год было продано около 19 500 квартир. Более точную цифру узнаем примерно через неделю. Но даже и приблизительные данные говорят о новом рекорде: предыдущий максимум, достигнутый в 2023 году составлял 18 000 проданных в Минске квартир.
Андрей Чернышев, Твоя Столица
“Уже много лет в конце года количество сделок возрастает, достигая пиковых значений в декабре. Минувший год, также как и 2013 стал исключением: этот показатель находился на среднем уровне. Мы ожидаем, что количество сделок в декабре составит 1 600 - 1 650 квартир, а за весь 2024 год - около 19,5 тысяч” - говорит Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики нашего партнёра, агентства “Твоя столица”.
Для него, как и для многих экспертов, такие рекорды стали некоторой неожиданностью, поскольку и цены на рынке, и объёмы продаж росли весь 2023 год. Казалось, что потенциал роста для рынка оказался исчерпан. Однако, на ситуацию существенно повлиял объём предложений новостроек: он заметно упал. Поэтому многие покупатели, первоначально ориентировавшиеся на квартиры в новых домах, обратили своё внимание на вторичный рынок. Увеличился спрос - выросли цены.
“Кроме того, почти весь прошлый год доллар был стабилен, ставки по кредитам были не запредельными. Ситуация изменилась только в ноябре, когда доллар существенно подорожал. И это не замедлило сказаться на ставкам по кредитам: банки перестраховывались от новых рисков. В результате, несмотря на стоящую на месте ставку рефинансирования, вместе с долларом заметно выросли и ставки по ипотечным кредитам”, - пояснил эксперт.
Покупателей становится меньше
“В августе 2024 года на рынке минской жилой недвижимости наступил перелом. Всё началось с увеличения ставок по кредиту “Ипотека экспресс”. И количество покупателей быстро уменьшилось на 10%.
Ещё один удар по спросу нанесло положение, по которому иногородние граждане могут пользоваться ипотекой только по месту регистрации. А ведь для покупки столичного жилья около 15% покупателей из регионов пользовались ипотечными кредитами. В результате рынок потерял ещё примерно 10% покупателей”, - констатирует Андрей Чернышев.
Третий фактор, существенно повлиявший на спрос - заметный рост курса доллара, начавшийся в ноябре, который также повлиял на стоимость квартир.
И, наконец, 14% прошлогодний рост цен также повлиял на покупательную способность граждан. Те, кто ориентировался на самое дешёвое жильё, уже не могут его себе позволить. Те, кто планировал купить жильё типовых потребительских свойств, могут сегодня рассчитывать только на жильё попроще, что не устраивает большинство покупателей из этого сегмента.
Насколько подорожали квартиры на самом деле?
Исторически сложилось, что цены на квартиры формируются в долларах США. Так что покупателям нужно учитывать не только прошлогодний 14% рост цен на вторичку, но и 9% рост курса доллара. Ещё один фактор, который нужно принимать во внимание, это выросшие на 2% ставки по ипотечным кредитам, а также показатель долговой нагрузки, используемый некоторыми банками.

Если сложить все эти цифры, то, фактический рост цен за 2024 год составил все 25%.
Торгуйтесь!
Сложившийся спрос на рынке существенно повлиял и на время экспозиции в рекламе выставленных на продажу квартир. Начиная с весны более 40% квартир продавались в течение двух недель с момента появления их в рекламе. Это очень высокая доля. При этом продавцы на торг шли неохотно: средний размер скидки составлял 2,5%. Но уже по итогам ноября мы увидели более гибкую ценовую политику продавцов: величина скидки увеличилась до 3,5%. Это говорит о том, что покупатели не готовы покупать квартиры по необоснованно завышенным ценам. Ведь постоянный рост цен влияет и на поведение продавцов, которые часто стараются продать свою квартиру по цене, существенно выше рыночной.
Многолетняя практика показывает, что средняя скидка колеблется в диапазоне от 2 до 10%. При этом цифра 10% фиксировалась лишь дважды: в 2015 году, когда доллар подскочил вдвое, и в марте 2022.

Что делать продавцам?
Поскольку объём предложения вторичного жилья на минском рынке велик, на нём можно найти жильё на любой вкус и деньги, то купить квартиру проще, чем продать. Поэтому большинство продавцов действуют по следующей схеме. Сначала они продают свою квартиру, и уже понимая, какими ресурсами, включая кредит, располагают, подбирают квартиру взамен, то ли на вторичке, то ли в новостройке. И это самая рациональная схема.
Но сегодня на рынке происходят стремительные изменения: растёт курс доллара, растут и ставки по кредитам. Это верный сигнал к тому, что цены на рынке неизбежно постепенно пойдут вниз, причём довольно скоро. В этой ситуации эксперты советуют не тянуть с продажей.
“Продавайте свою квартиру в самое ближайшее время, не тяните, не сильно раздумывайте. Соглашайтесь с разумными предложениями платёжеспособных клиентов. Все экономические индикаторы показывают, что ситуация разворачивается не в пользу продавцов”, - добавляет эксперт.
Он обратил внимание, что 2024 год рынок был растущий рынок. Такой рынок выгоден продавцам, а покупатели оказываются в минусе: с каждым месяцем квартиры для них становились всё менее доступными. Продавцы же были уверены в себе: спрос, несмотря ни на что, оставался стабильным.

Весь прошлый год мяч был на стороне продавцов. Сегодня ситуация на поле меняется, и скоро мяч может перейти на половину покупателей: цены на жильё могут начать падать”, - рассуждает Андрей Чернышев.
+$200 за квадратный метр: что это значит?
В декабре 2023 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке Минска составляла 1 390 долларов. В ноябре же 2024 - уже 1 590. Так давайте посмотрим, что эти цифры означают на практике. Для этого умножим те самые 200 долларов прироста на 35 квадратных метров, площадь типовой однокомнатной квартиры. Получаем 7 000 долларов.
“Реальность именно такова: именно на 7-9 тысяч долларов подорожали типовые однушки. Прирост цен на двухкомнатные квартиры ещё больше - 10-12 тысяч. Разумеется, мы говорим об аккуратных квартирах. Продать “уставшие” квартиры по среднерыночной цене не получится - покупатели обходят их стороной. Ведь новому собственнику придётся делать ремонт, который тоже стоит денег. Конечная цена жилья в этом случае может вообще улететь за облака. Так что покупать такие квартиры по рыночной цене - вообще не вариант”, - подчёркивает аналитик.
Основной спрос в прошлом году пришёлся на квартиры с хорошим ремонтом или, в крайнем случае, просто пригодные для проживания, не требующие немедленного вложения заметных денег в обновление. Многие при получении кредита включают в него стоимость не только квартиры, но и её ремонта. То есть растягивают выплаты расходов на него на 20 лет. Правда, при этом они оплачивают его фактически 3-4 раза…
“По нашим данным на осень 2024 года, чтобы купить квартиру на вторичном рынке, граждане брали кредит на сумму около 125 000 рублей”, - информирует собеседник.

Что год грядущий нам готовит?
Андрей Чернышев рассматривает два сценария возможного развития ситуации на столичном рынке жилья в 2025 году. Первый - оптимистично-реалистичный, второй - негативный.
“Если ситуация сохранится такой как сегодня - доллар 3,4-3,5 рублей, ставка по кредитам существенно не изменится, то сохранится и стабильный спрос на квартиры. При этом возможен даже небольшой рост цен: в пределах 0,5% в месяц”, - прогнозирует он.
Его мнение таково, что первая половина января будет празднично-спокойной. Рынок оживится только после “старого нового года”. 1 000 - 1 100 сделок за январь - очень неплохая цифра.
Не стоит ждать рекордов и от февраля: не позволит сложившийся уровень цен. Кроме того, на продажу выставлено всего 6 900 квартир, что для Минска немного. И эта цифра остаётся неизменной уже несколько месяцев. Можно говорить о том, что на минском рынке не исключён дефицит предложений на вторичном рынке квартир.
“Мы не говорим о том, что все квартиры скупят. Ранее мы отмечали, что 7 000 квартир - некоторый рубеж. Говорить о сбалансированном предложении можно тогда, когда рынок предлагает 7 - 8,5 тысяч квартир. Всё, что ниже 7 тысяч - зона дефицита”, - отмечает представитель “Твоей столицы”.
На его взгляд наиболее вероятный сценарий для рынка - состояние плато. При стабильном курсе доллара и неизменной ставке на кредиты, на протяжении всего февраля количество квартир на рынке будет постепенно увеличиваться.
“Как только их число достигнет 7 500, рост цен полностью остановится”, - добавляет эксперт.
А вот что будет дальше зависит от многих условий: начнётся рост реальных доходов населения, цены могут начать постепенный рост. Если этого не случится - сохранится плато. Если же доллар подрастёт до 3,8-4 рублей, а ставка по кредитам снова вырастет на несколько процентов, то цены начнут неизбежно снижаться.
Вы можете
связаться с экспертом и получить развёрнутую бесплатную консультацию о том, покупать или продавать вторичку или новостройку.
Чтобы не пропускать важные новости о недвижимости - подписывайтесь на наши информационные каналы 
