Июль не принёс рынку жилья Минска нового витка активности. После июньского подъёма количество сделок сократилось примерно на 7% и вернулось к майскому уровню. За месяц было продано около 1250 квартир, 7,5% из них - готовые новостройки от застройщиков.
Для середины лета такая динамика вполне объяснима. Июль традиционно проходит спокойнее: часть покупателей откладывает решение о приобретении жилья, предпочитая вернуться к этому вопросу после отпускного сезона.
Гораздо больше вопросов вызывает то, что происходит с предложением. Пока покупателей становится немного меньше, выбор квартир продолжает сокращаться. В начале августа на вторичном рынке оставалось около 4050 объектов. Причем почти половина - 48% - это квартиры в современных каркасно-блочных домах.
Проблема в том, что именно на этот сегмент приходится лишь около трети спроса. В июле современные квартиры выбирали примерно 33% покупателей. Остальные предпочитали более доступные варианты, прежде всего в домах, построенных до 2000 года.
Эта разница хорошо видна в общей структуре рынка. Сейчас 56% сделок приходится на квартиры старого жилого фонда, тогда как доля современного жилья – каркасно-блочного и панельного - составляет 44%. В предложении ситуация обратная: современные квартиры занимают большую часть рынка. Получается своеобразный разрыв между тем, что продавцы готовы предложить, и тем, за что покупатели готовы платить.
Особенно заметен дефицит хрущевок, брежневок и стандартной серой панели. Такие квартиры остаются востребованными благодаря более доступной цене, поэтому хорошие варианты быстро уходят с рынка. Покупателю приходится выбирать из всё меньшего количества объектов, а продавец подходящей квартиры получает возможность рассчитывать на более высокую цену.
Именно поэтому рынок пока не подчиняется привычной логике: снижение активности не приводит к снижению цен. В июле средняя стоимость квадратного метра в долларах выросла ещё на 1%. Рост уже не такой быстрый, как весной, но для рынка с относительно умеренным количеством сделок он остаётся заметным.
В белорусских рублях квадратный метр подорожал примерно на 3,5%. Однако этот показатель нельзя напрямую воспринимать как реальный рост стоимости жилья. По данным Национального банка, в июле доллар в среднем подорожал примерно на 3%. Значительная часть рублёвого изменения цены недвижимости связана именно с валютным курсом.
При этом цены двигались по-разному в зависимости от типа жилья. В июле подорожали однокомнатные квартиры в хрущёвках и брежневках, а также двухкомнатные квартиры в стандартной серой панели, современной панели и каркасно-блочных домах. В других сегментах изменения были минимальными, а некоторые квартиры даже немного подешевели.
Дополнительные данные подтверждают устойчивость тренда. Годовой рост стоимости квадратного метра к июлю 2025 года составил около 26% в долларовом выражении. На рынке сохраняется высокий спрос на малогабаритное жильё: по итогам месяца на однокомнатные квартиры пришлось 36% всех сделок. Средняя цена «однушки» достигла $2 446 за квадратный метр, что заметно выше, чем в сегментах двухкомнатных ($2 188) и трёхкомнатных ($1 963) квартир.
Ещё одним фактором поддержки спроса остаются кредиты. По данным агентства недвижимости «Твоя столица», в июле доля сделок с привлечением заёмных средств выросла до 35%.
Однако кредитование не решает главной проблемы рынка. Даже если покупателю становится проще получить необходимую сумму в банке, это не увеличивает количество квартир, которые подходят ему по цене. В результате влияние кредитов на рынок сегодня достаточно противоречиво: они позволяют части покупателей совершить сделку, но и одновременно подталкивают рост цен.
Таким образом, рынок жилья сегодня находится в достаточно необычной ситуации: количество сделок остаётся умеренным, предложение продолжает сокращаться, а цены растут прежде всего в тех сегментах, где ощущается нехватка квартир. Поэтому главным вопросом ближайших месяцев будет уже не только покупательская активность, но и то, появится ли на рынке достаточное количество доступного жилья.
Если предложение в бюджетном сегменте продолжит сокращаться, а спрос - поддерживаться кредитами и отложенным спросом, рассчитывать на снижение цен не приходится. Вероятнее всего, осенью мы увидим продолжение этой тенденции: стабильный или слегка растущий спрос на фоне ограниченного выбора. А это значит, что покупателям, рассчитывающим на «удачный момент», стоит быть готовыми к тому, что время сейчас работает не на них.
Рекорды июля
Тем, кто устал от серьёзной аналитики, - несколько ярких цифр, чтобы перевести дух.
- Самая дорогая квартира месяца. В жилом комплексе «Объект 6» на улице Грибоедова продана квартира площадью 168 м². Сумма сделки - $1 203 100, цена квадратного метра - $7 161. Это рекорд и по общей стоимости, и по стоимости метра.
-
Второе место по сумме. ЖК DEPO на улице Киселёва: квартира 83,8 м² продана за $530 000 ($6 324/м²).
-
Третье место по сумме. ЖК «Олимпик Парк» на улице Ратомской: квартира 164,5 м² - $515 000 ($3 130/м²).
В топ-3 по цене квадратного метра, помимо «Объекта 6», вошли: ЖК DEPO ($6 324/м²) и квартира в ЖК «Северный берег» на улице Виталия Цвирко (41,2 м², $3 859/м²).
© Ольга Павловская, 2026
ведущий аналитик группы компаний Твоя столица
