Сегодня вместе с
Юлией Широкой, начальником отдела аренды жилья агентства недвижимости Твоя столица, мы решили разобраться, по каким тарифам нужно будет платить за тепло, газ и воду в квартирах, которые сдаются в аренду. Это зависит от множества факторов:
- кому сдаётся квартира - гражданину Республики Беларусь, россиянину или иностранцу;
-
собственник работает официально или числится «тунеядцем».
-
зарегистрирован ли кто-то в квартире или нет.
И это далеко не всё. Разбираем все возможные ситуации с опорой на Жилищный кодекс и актуальные разъяснения Министерства ЖКХ.
1. Кто вообще обязан платить за ЖКУ в арендованной квартире?
Согласно статье 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь, обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги возникает у:
- собственника жилого помещения - со дня возникновения права собственности;
-
нанимателя жилого помещения государственного жилфонда;
-
арендатора частного жилфонда - со дня заключения договора найма.
Ключевой момент: если в договоре найма прямо прописано, что арендатор вносит плату за коммуналку, то бремя ложится на него. Если договор умалчивает об этом или фиксирует, что платит собственник - обязанность остаётся у собственника.
Важное дополнение: плательщиками ЖКУ также признаются дольщики (с момента подписания акта приёма-передачи) и лизингополучатели.
2. Двухуровневая система тарифов: напоминание
В Беларуси действуют три вида тарифов:
- Субсидируемые (льготные) - для социально незащищённых граждан, большая часть расходов компенсируется из бюджета.
-
Стандартные - для большинства граждан, из бюджета компенсируется часть расходов.
-
Экономически обоснованные (полные) - полностью покрывают затраты на оказание услуг.
Полные тарифы применяются в трёх основных случаях:
- пустующие квартиры (никто не зарегистрирован постоянно);
-
жильё, используется как юридический адрес частного унитарного предприятия;
-
трудоспособные граждане, признанные не занятыми в экономике (далее - «тунеядцы»).
С 1 октября 2025 года вступило в силу постановление Совета Министров №465, которое ужесточило правила для не занятых в экономике: теперь, если плательщик включён в списки тунеядцев, полные тарифы применяются ко всей площади и всему объёму услуг, а не пропорционально доле.
3. Ключевое изменение 2025 года: новые правила для тунеядцев
Если собственник - “тунеядец”. Раньше, если незанятый в экономике собственник проживал с работающими членами семьи, повышенные тарифы применялись только к его доле. С 1 октября 2025 года расчёты за теплоснабжение, горячее водоснабжение и газоснабжение производятся по полным тарифам на всю площадь принадлежащей квартиры и на весь объём услуг.
Если арендатор - “тунеядец”. Здесь работает тот же принцип, но с важной оговоркой: если в договоре найма прописано, что ЖКУ оплачивает арендатор, и этот арендатор попадает в списки незанятых в экономике, то полные тарифы применяются ко всей квартире.
Лайфхак от МинЖКХ: если наймодатель и наниматель в рамках договора определили оставить обязанность по внесению платы за ЖКУ за официально работающим собственником, то платить по полным тарифам не придётся. Это легальный способ избежать повышенной оплаты при сдаче квартиры “тунеядцу”.
Если зарегистрированный в квартире (не собственник) — “тунеядец”, но платит работающий собственник. В этом случае, поскольку плательщиком выступает работающий гражданин, полные тарифы не применяются. Статус тунеядца считается по плательщику, а не по проживающему.
4. Пустующие квартиры: базовое правило
Если в квартире никто не зарегистрирован постоянно (по месту жительства), она считается пустующей. В этом случае:
- техническое обслуживание, газо-, электро-, водо- и теплоснабжение, водоотведение, горячее водоснабжение оплачиваются по полным тарифам;
-
три услуги остаются по стандартным тарифам: капитальный ремонт, техническое обслуживание лифта, обращение с ТКО.
Это правило применяется независимо от того, сдаётся квартира или нет.
Если в пустующей квартире живут арендаторы по договору найма, но они не имеют постоянной регистрации, квартира по-прежнему считается пустующей - тарифы полные, даже если арендатор имеет здесь временную регистраци.
В ближайшее время мы подготовим развёрнутую публикацию о порядке уплаты за ЖКУ в пустующих квартирах.
5. Разбор по категориям арендаторов
Гражданин Республики Беларусь, работает официально
Если он плательщик по договору, а в квартире есть постоянно зарегистрированные лица — тарифы обычные. Статус работающего гражданина не даёт оснований для применения полных тарифов.
Гражданин Республики Беларусь, признан не занятым в экономике (тунеядец)
Если он плательщик по договору - полные тарифы на тепло, горячее водоснабжение и газ. При этом неважно, есть ли в квартире другие проживающие. Важное исключение: если плательщиком по договору остаётся работающий собственник, полные тарифы не применяются.
Юридическое лицо - резидент Республики Беларусь
Для юридических лиц субсидируемые и стандартные тарифы, как правило, не применяются. Точнее, если помещение используется для проживания граждан (ведомственное жильё для сотрудников), то применяются общие правила для граждан. Если для коммерческой деятельности, то полные тарифы.
Сотрудники посольств или консульств иностранных государств
Особый статус, регулируемый международными соглашениями. В каждом конкретном случае применяются условия межправительственных договорённостей. Требуется отдельная консультация.
Гражданин России
Статус сам по себе не влияет на тарифы. Ключевые факторы:
- есть ли у него постоянная регистрация по месту жительства в Беларуси;
-
работает ли он официально в РБ (это влияет на статус тунеядца).
Если у него и членов его семьи нет постоянной регистрации в Беларуси, а в квартире никто не зарегистрирован, то он платит по полным тарифам, поскольку квартира считается пустующей.
Гражданин государства СНГ или ЕАЭС
Аналогично гражданам России. Определяющее значение имеет наличие постоянной регистрации и официального трудоустройства в Беларуси.
Гражданин страны дальнего зарубежья
Если иностранец не работает в Беларуси и не имеет постоянной регистрации, квартира считается пустующей - применяются полные тарифы.
Гражданин из «недружественной юрисдикции»
Политический статус страны происхождения не влияет на тарифы ЖКУ. Правила те же, что для других иностранцев.
6. Иностранные граждане: особые требования
Статус иностранца сам по себе не влияет на систему расчёта ЖКУ — ключевое значение имеет:
- наличие/отсутствие постоянной регистрации в Беларуси;
-
наличие/отсутствие статуса «не занятого в экономике» (для иностранцев, которые работают/не работают в РБ).
Обязанность уведомлять ОВД. С 7 июля 2024 года действует новая редакция статьи 431 Закона «О правовом положении иностранных граждан». При предоставлении жилья иностранцу, временно пребывающему в Беларуси, на срок одни сутки и более, собственник обязан не позднее трёх часов уведомить орган внутренних дел по месту нахождения жилого помещения.
Способы уведомления:
- через информационные ресурсы МВД;
-
через единый портал электронных услуг ОАИС;
-
путём доставки нарочным.
Штраф за неинформирование: до 20 базовых величин (статья 24.35 КоАП).
7. Фактор «тунеядства»: разбор ситуаций
Ситуация 1. Собственник - тунеядец, сдаёт квартиру, арендатор платит по договору
Плательщик - арендатор. Полные тарифы на тепло, горячее водоснабжение и газ применяются ко всей площади. Но если собственник в установленном порядке зарегистрировал договор найма жилого помещения и платит подоходный налог на доходы от аренды, то такой собственник в число “тунеядцев” не включается. Соответственно применяются стандартные тарифы на ЖКУ. Определяющим становится другой фактор: есть ли в квартире постоянно зарегистрированные люди.
Ситуация 2. Собственник - тунеядец, сдаёт квартиру, в договоре прописано, что ЖКУ платит собственник
Плательщик - собственник. Ситуация аналогична предыдущему пункту.
Ситуация 3. Собственник работает, арендатор-тунеядец платит по договору
Плательщик - арендатор. Применяются полные тарифы на всю площадь, поскольку плательщик - тунеядец.
Ситуация 4. Собственник работает, в квартире зарегистрирован тунеядец (не собственник), платит собственник
Плательщик - работающий собственник. Тарифы обычные.
Ситуация 5. В квартире никто не зарегистрирован, сдаётся работающему арендатору
Плательщик - арендатор (если по договору). Полные тарифы, так как квартира считается пустующей.
8. Возможности экономии и важные нюансы
Перерасчёт при длительном отсутствии. Если жильцы отсутствуют более 10 суток подряд, они могут оформить перерасчёт платы за услуги, которые не потреблялись в период отсутствия:
- обращение с ТКО;
-
водоотведение;
-
холодное и горячее водоснабжение;
-
газоснабжение (при отсутствии приборов учёта);
-
возмещение расходов на электроэнергию для работы лифта (не более чем за 3 года).
Срок обращения за перерасчётом - 30 дней после возвращения.
Субсидии. Если расходы на ЖКУ превышают 20% совокупного дохода семьи в городе или 15% в сельской местности, можно оформить безналичную жилищную субсидию.
Регистрация договора найма. Договор найма частного жилого фонда подлежит регистрации в администрации района (служба «одно окно»). Это бесплатно, срок - 2 дня. Наличие зарегистрированного договора - дополнительная защита для обеих сторон.
Счётчики - ваша защита. При наличии индивидуальных приборов учёта вы платите только по факту потребления. Если счётчиков нет, при отсутствии зарегистрированных применяется формула: норматив × (общая площадь / 20 м²) с округлением в меньшую сторону.
О том, как формируются коммунальные платежи за пустующее жилья - одна из наших ближайших публикаций.
9. Макроэкономический контекст: что изменилось в 2026 году
Повышение налогов для арендодателей. С 1 февраля 2026 года вырос налог на сдачу жилья без регистрации ИП:
- в Минске за комнату — с 50 до 53 рублей (+6%);
-
в областных городах — с 46 до 49 рублей (+6,5%).
Повышение тарифов в 2026 году. Рост платежей для населения запланирован в два этапа:
- с марта — около 19,4 рубля на семью из трёх человек (по всем услугам, кроме отопления);
-
с июня — ещё около 3,13 рубля за тепловую энергию.
Перенос повышения тарифов. Первоначально запланированное на 1 января повышение тарифов перенесено на 1 марта 2026 года в связи с аномально холодной погодой и ростом расходов на отопление.
Практические выводы
- Всегда проверяйте статус арендатора. Если он тунеядец и будет платить за ЖКУ по договору — готовьтесь к полным тарифам.
-
Прописывайте в договоре, кто платит. Если собственник работает, выгоднее оставить оплату за ним — это сохранит стандартные тарифы даже при сдаче тунеядцу.
-
Если сдаёте иностранцу - не забудьте уведомить ОВД в течение трёх часов. Штраф до 20 базовых - серьёзный аргумент не забывать.
-
Регистрируйте договор найма. Это бесплатно, быстро и даёт юридическую защиту.
-
Устанавливайте счётчики. Они позволяют платить только за себя и избегать условных формул.
Не знаете,
как правильно составить договор найма или просчитать все риски? Мечтаете о добросовестном платёжеспособном арендаторе, который не доставит вам проблем? Наши эксперты помогут разобраться в вашей конкретной ситуации и помогут найти арендатора. Оставьте заявку - и мы свяжемся с вами.
(с)
Юлия Широкая, начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости Твоя столица. Консультации по тел.
+375 29 565-80-17
Другие материалы по теме:
