Более 200 тысяч кв. м. - именно столько офисных площадей находится в высокой степени строительной готовности в Минске, причём часть из них - ещё с периода 2014 года. На горизонте - МФК «Газпром Центр», МФЦ «Минск-Мир», БЦ «Sigma», МФК G•S PLAZA «Жемчужина» и БЦ «Эллипс». Для сравнения: совокупный объём офисной недвижимости в бизнес-центрах Минска на сегодняшний день составляет около 1,2 млн кв. м. Грядущий объём образует почти 23% от существующего. Такое предложение не может пройти незамеченным. Разберём, что на самом деле происходит с рынком, кому стоит беспокоиться, а кому - нет.
Текущая ситуация: вакантность и спрос
По итогам первого квартала 2026 года в Минске насчитывается 150 бизнес-центров. Общая офисная площадь - 1,2 млн кв. м, а свободны из них около 103,5 тыс. кв. м. При таком объёме доступных в аренду площадей общая вакантность офисного рынка держится на уровне 8–9%. Для справки: стабильным для Минска уровнем предложения считается 60 000 кв. м. Текущий показатель превышает эту отметку более, чем в 1,5 раза.
Основными арендаторами сегодня продолжают выступать компании сферы услуг (44% спроса) и торговли (15%). IT-сектор, ранее бывший драйвером рынка, занимает 12%.
Рисунок 1 - Структура спроса по сферам деятельности арендатора по итогам 1 квартала 2026 года
*на основании количества поступающих спросовых заявок в «Твоя столица - Недвижимость для бизнеса»
Интересно: самый свободный сегмент - не самый старый
Многие предполагают, что самые высокие показатели вакантности - в более возрастных бизнес-центрах более низкого класса качества. Данные квартального отчёта показывают обратное.
Самый большой объём свободных площадей - в классе «В+» - около 70 тыс. кв. м, и это 66% от всего вакантного объёма рынка. За год свободные площади в этом качественном сегменте выросли на 18 000 кв. м (преимущественно за счёт ввода новых объектов застройщиком «Тапас» в составе МФК «Атмосфера»).
Более того, есть бизнес-центры класса «В+», которые
практически полностью пустуют:
- БЦ «Платинум» (просп. Победителей, 63/В) - вакантность достигает 95%.
- БЦ «Навигатор» - на сегодняшний день полностью свободен.
-
Новый корпус МФЦ «Delphi» - предлагает в аренду и покупку два полностью свободных верхних этажа.
Одновременно, по итогам 1 квартала 2026 года,
наиболее высокий спрос был отмечен на объект того же класса «В+» -
БЦ «Caspian Plaza». Это говорит о том, что высокий уровень вакантности в сегменте В+ - не признак слабого спроса, а скорее следствие ввода новых качественных площадей.
Так, за последние 5 лет основной
прирост обеспечивали объекты класса «В+», а в ближайшей перспективе к вводу заявлены преимущественно проекты класса «А».
Рисунок 2 - Перспективные для ближайшего ввода офисные объекты на карте Минска
Что со ставками аренды
Средняя ставка предложения по рынку - 12,6 €/кв. м. Неожиданно, но средняя запрашиваемая ставка со стороны арендаторов даже немного выше - 12,8 €/кв. м.
В разрезе классов ситуация следующая (актуальные ставки предложения):
- Класс «А» - 19,9 €/кв. м (+7% за год)
-
Класс «В+» - 12,0 €/кв. м (+1%)
-
Класс «В» - 9,9 €/кв. м (+2%)
-
Класс «С» - 8,8 €/кв. м (+6%)
Важный нюанс: ставки предложения и ставки реальных сделок расходятся. Собственники традиционно делятся на две группы: одни пытаются поднять цены, ориентируясь на новости о снижении вакантности, другие сохраняют действующие ставки и идут на торг, понимая, что избыточное предложение сохраняется.
Прогноз и рекомендации для участников рынка
Основной риск ближайших лет - не рост вакантности сам по себе, а усиление конкуренции именно в качественном сегменте (А и В+).
Для собственников существующих бизнес-центров
Новые объекты оттянут на себя наиболее платёжеспособных арендаторов. Конкурировать с ними ценой неэффективно. Ваше преимущество - в сервисе и гибкости. Рекомендуется проверить реальное состояние парковки, инженерии, сервиса (около 20% минских БЦ имеют нарекания по этим параметрам), а также предложить варианты перепланировки под арендаторов, которым нужны небольшие площади (до 150 кв. м - это 77% рынка).
Для девелоперов
Спрос сместился в сторону помещений с базовой отделкой и возможностью быстрого въезда. Лучше предлагать именно такие варианты. Выход на рынок с «коробкой без отделки» сегодня - высокорискованная стратегия.
Для арендаторов
По нашим наблюдениям, собственники предпочитают держать объекты пустыми, чем демпинговать в два раза. Ставки предложения в ближайшее время значительно не снизятся, однако торг на 5–15% - реальность, особенно в новых БЦ на этапе стартового заполнения.
Заключение
Рынок офисной недвижимости Минска характеризуется следующей ситуацией: с одной стороны, сохраняется деловая активность и постепенное заполнение бизнес-центров, с другой - существующий уровень предложения и ввод новых объектов продолжают поддерживать конкурентную среду и сдерживать активный рост ставок.
В дальнейшем развитие рынка будет определяться балансом между вводом новых площадей, динамикой деловой активности, а также способностью участников рынка адаптироваться к новым требованиям формата и функционала офисных пространств.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
1. Вырастут ли ставки аренды офисов в Минске в 2026 году?
Ставки предложения могут незначительно вырасти. Однако ставки реальных сделок останутся под давлением из-за избыточного предложения. Торг в 5–15% - норма.
2. Когда откроются новые бизнес-центры - «Газпром Центр», «Минск-Мир», «Сигма»?
По данным отчёта, все три заявлены на 4 квартал 2026 года. Однако практика последних лет показывает, что обычно сроки неоднократно корректируются.
3. Ждать ли коллапса на рынке офисов после ввода большого объёма новых объектов?
Нет. Произойдёт перераспределение. Наиболее могут пострадать собственники устаревших бизнес-центров, которые не готовы инвестировать в современные требования арендатора, в частности - в сервис и гибкость.
(с)
Полина Сакульская, эксперт-аналитик по коммерческой недвижимости. Тел.
+375 25 931 27 48
Другие материалы автора:
