Договор долевого строительства (расторжение).

Расторжение договоров создания объектов долевого строительства осуществляется с учетом норм Указа от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (в настоящее время НПА признан утратившим силу, однако по его нормам пока еще строится много объектов) (далее – Указ № 263)) и постановлений Совмина от 12.03.2019 № 156 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473» (далее — постановление № 156), от 22.11.2013 № 1006 «Об утверждении положения о порядке расчета изменения цены договора (цены объекта долевого строительства)» (далее — постановление № 1006), от 08.01.2014 № 6 «Об утверждении Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу» (далее — постановление № 6).

Далее в материале рассмотрим ответы на вопросы, нередко возникающие у сторон договора долевого строительства.

1. В договорах создания объектов долевого строительства указан срок ввода многоквартирного жилого дома – декабрь 2020 г. За 2 месяца до указанного срока застройщик предложил подписать дольщикам допсоглашение о переносе срока ввода дома на март 2021 г., при этом указав, что с дольщиками, не подписавшими допсоглашение, будут расторгнуты договоры создания объектов долевого строительства в одностороннем порядке.

Вправе ли застройщик расторгнуть договоры на названных условиях?

Не вправе.

Основания, по которым можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, перечислены в Указе № 263 и постановлении № 156. Это:

– невнесение дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, если в соответствии с договором уплата цены объекта долевого строительства производится по графику платежей;

– невнесение дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены объекта долевого строительства производится по справкам застройщика;

– неуплата в полном объеме цены объекта долевого строительства в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором производится единовременно;

– несогласие дольщика с обоснованным застройщиком изменением цены объекта долевого строительства с проведением соответствующих расчетов (п. 18 Указа № 263, п. 19 постановления № 156).

Как видим, отказ подписать допсоглашение о продлении сроков строительства отсутствует в числе причин, по которым договор может быть расторгнут. В этом случае застройщик независимо от согласия (несогласия) дольщиков продлевать срок строительства жилого дома должен продолжать работу по его достройке независимо от числа подписавших допсоглашение дольщиков. Что касается выставленных застройщиком угроз расторгнуть договор, очевидно, это связано с уверенностью застройщика в том, что подписавшие допсоглашение дольщики не смогут позднее обратиться в суд с иском об увеличении срока строительства и выплате соответствующих компенсаций. Это заблуждение, подать в суд дольщики могут в любом случае.

2. По окончании строительства многоквартирного жилого дома застройщиком предоставлены дольщикам доплаты с учетом фактической стоимости построенных квартир. Несколько дольщиков не согласились с необходимостью доплатить и потребовали у застройщика обосновать предлагаемые к доплате суммы.

По какой форме производится расчет? Какие документы должен предоставить застройщик дольщикам, отказавшимся оплатить окончательную (в интерпретации застройщика) стоимость квартир?

Застройщик должен предоставить дольщикам обоснованный расчет стоимости строительства, который выполняется в соответствии с порядком, установленным постановлением № 1006 (п. 7 Указа № 263, п. 19 постановления № 156). Главный принцип, заложенный при разработке постановления № 1006, – приведение в сопоставимые цены затрат застройщика по конкретной квартире и платежей дольщика, строящего эту квартиру.

Основанием для проведения расчетов служат документы, подтверждающие стоимость возведения объекта, не завершенного строительством, в т.ч. объекта долевого строительства, и величину денежных средств, внесенных дольщиком и полученных застройщиком. Фактические платежи принимаются для расчетов на основании акта сверки между застройщиком и дольщиком, составленного в соответствии с платежными документами и подписанного обеими сторонами. Индексы (коэффициенты) принимаются одинаковыми как для индексации стоимости фактических затрат на строительство, так и для индексации фактических платежей исходя из условий заключенных договоров создания объектов долевого строительства и договора строительного подряда.

При этом расчеты для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, производятся отдельно от расчетов для граждан, не являющихся очередниками, – с учетом затрат для каждой категории граждан и нормативной площади строящихся жилых помещений. Прямое сопоставление полученных результатов укажет на то, кто кому должен. Если проиндексированные затраты застройщика окажутся ниже проиндексированных платежей дольщика, имеет место переплата за строящееся жилье, если наоборот – дольщик должен доплатить.

3. В процессе строительства многоквартирного жилого дома было расторгнуто несколько договоров создания объектов долевого строительства по инициативе дольщиков. Порядок возврата денежных средств установлен постановлением № 6, в котором отсутствует глава о порядке расчета сумм для вступающих в долевое строительство вместо выбывших.

На каком основании застройщик может включить сумму индексации в стоимость объекта долевого строительства для нового дольщика?

На основании п. 5 ст. 183 ЖК.

Постановлением № 6 вопрос включения сумм индексации (пересчета) в стоимость объектов долевого строительства для новых дольщиков прямо не урегулирован. При этом в соответствии с ЖК, если строительство объекта недвижимости не завершено, гражданин, вступающий в члены организации застройщиков, вносит в порядке, установленном законодательством, денежные средства в не меньшем размере, чем размер денежных средств выбывшего члена этой организации застройщиков с учетом индексации (п. 5 ст. 183 ЖК).

Аналогия закона – применение к общественным отношениям вследствие отсутствия норм права, регулирующих сходные общественные отношения (ст. 2 Закона от 17.07.2018 № 130-З «О нормативных правовых актах»). То есть для нового дольщика производится расчет стоимости цены договора с учетом индексации, выплаченной предыдущему дольщику.

Автор публикации: Т. Затуренская

Источник: Экономическая газета