Рынок новостроек: чем запомнился 2016 г.

В прошедшем 2016 году количество совершенных сделок купли-продажи на первичном рынке жилья, по сравнению с показателем 2015 г., увеличилось на 15%. Причина этого в высокой покупательской активности, наблюдавшейся во втором полугодии прошедшего года.

В то же время, начало 2016 г., по части совершения сделок, было совсем не результативным - на фоне стабильного количества обращений число сделок постепенно снижалось. Прямое влияние на количество совершаемых сделок оказывал курс USD, который до середины февраля динамично увеличивался. В подобной ситуации, когда под вопросом было дальнейшее поведение корзины валют, покупатели сомневались, что с имеющейся величиной доходов смогут осилить покупку квартиры.

График изменения официального курса белорусского рубля по отношению к иностранным валютам, устанавливаемого Национальным банком Республики Беларусь

Но уже в марте, вместе с начавшимся снижением курса USD ситуация начала меняться. До июля включительно можно было наблюдать рост активности покупателей. В последующие месяцы, и вплоть до конца года, спрос стабилизировался на высоком уровне.

- Стабильно высоким во втором полугодии 2016 г. оставалось, как количество запросов на приобретение квартиры в новостройке, так и количество совершаемых сделок купли-продажи, - рассказывает руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ НОВОСТРОЙЦЕНТР» Наталья Пичуха. – В отличие от начала года, покупатели уже не просто были в ожидании снижения цен или уникальных акционных предложений квартир, а готовы были покупать «здесь и сейчас».

Несмотря на начавшуюся во втором квартале 2016 г. активизацию покупателей, средняя цена предложения кв. м. на рынке новостроек за первое полугодие снизилась на 11%. Но уже с середины лета наступил период стабилизации, который продолжался до конца года, с незначительными колебаниями средней цены в пределах 1%.

Наибольшим спросом в 2016 г. у покупателей пользовались новостройки классов «Эконом» и «Стандарт». Для названных классов качества, цена кв. м. и итоговая стоимость квартиры по-прежнему оставалась главным критерием выбора. Подтверждением тому служит практика продаж квартир широкому кругу лиц УКСами – за счет установления стоимости квартир на 20% ниже среднерыночного уровня, десятки квартир распродавались буквально за одну ночь. Людей не останавливало не самое лучшее окружение дома, ни туманные перспективы по развитию в окружении инфраструктуры, ни удовлетворительная доступность общественным транспортом.

Если же стоимость квартиры была на уровне среднерыночной, то помимо цены, оценивалось и местоположение с окружением, и стадия готовности дома, и количество квартир на лестничной площадке, и обеспеченность парковочными местами, и прочие факторы.

Отдельно стоит выделить влияние такого фактора, как строительная готовность дома – для многих покупателей в 2016 г. он был на втором месте после цены. Чем выше он был, тем больше внимания было со стороны покупателей. Квартиры в новостройках, находящихся на последних стадиях готовности (отделочные работы, подготовка и сдача в эксплуатацию) выступали для покупателей выгодной альтернативой квартирам вторичного рынка жилья: они получали новую квартиру в достаточно короткие сроки. И при этом финансовые риски долевого строительства (затягивание сроков строительства, увеличение стоимости и т.п.) были сведены к минимуму.

В течение года постоянно увеличивался спрос на квартиры с отделкой, но по итогам года он так и остался неудовлетворенным - таких объектов практически нет на рынке.

С начала и по ноябрь 2016 г. ставка рефинансирования снизилась на 7% и установилась на отметке 18% годовых, а вместе с этим появились более доступные финансовые ресурсы для приобретения первичного жилья. Во-первых, банки предложили рынку кредитные программы с более низкими, чем в 2015 г. ставками, в том числе с особыми условиями для состоящих на учете в улучшении жилищных условий. Во-вторых, в 2016 году заработал и начал набирать популярность новый для белорусского рынка жилья финансовый инструмент – приобретение жилья в лизинг. Однако по итогам года нельзя сказать, что население активно привлекало кредиты под строительство и приобретение первичного жилья. И на это были объективные причины: неуверенность в стабильности завтрашнего дня и устойчивое положение белорусского рубля.

На фоне жесткой конкуренции среди застройщиков, в 2016 г. сформировалась новая тенденция. В борьбе за покупателя, многие из них старались предложить рынку не просто новый объект, а проект со своим имиджем и отличными от других характеристиками. Для разработки и реализации оригинальной концепции теперь приглашались архитекторы, дизайнеры, маркетологи.

В 2017 г. количество желающих приобрести новостройку меньше не станет. Фокус спроса будет сконцентрирован на домах классов «Эконом» и «Стандарт», продающихся практически готовыми. В то же время сохранится недоверие к проектам, предлагающим вступление в долевое строительство на этапе котлована.

Количество появляющихся новых проектов в течение 2017 г. будет минимальным, потому как абсолютное большинство проведенных в 2016 г. аукционов было для застройщиков неинтересными из-за больших обременений.

По части ценообразования в 2017 году возможно снижение цен от актуального уровня лишь по отдельным проектам, а именно:

- находящимся на начальных стадиях строительства;

- реализуемым малоизвестными застройщиками;

- имеющими большие площади квартир (более 45 кв. м. однокомнатные, более 60 кв. м. двухкомнатные и более 75 кв. м. трехкомнатные);

- территориально расположенные в местах с недостаточно развитой инфраструктурой и транспортным сообщением.

При выборе новостройки будет увеличиваться вес такого фактора, как качественная составляющая дома: отделка мест общего пользования, продуманность придомовой территории (детские площадки, парковочные места), внешнее стилистическое оформление дома и т.п.