В 2020-м году — семилетний антирекорд по покупке квартир. Эксперты рассказали, что происходит

В 2020 году в Минске было совершено 11 164 сделки купли-продажи квартир — это самый низкий показатель с 2014 года, когда было 11 134 сделки, сообщает Национальное кадастровое агентство Госкомитета по имуществу Республики Беларусь. В прошлом году вниз пошли также и цены. Вместе с экспертами мы подвели итоги 2020-го и сделали прогноз на начало 2021-го.

По данным Национального кадастрового агентства (НКА), в 2020 году в Минске было совершено на 15,2% меньше сделок, чем в 2019 году. Денежный годовой оборот в 2020 году составил 750,2 млн долларов, или 1,81 млрд рублей. Таким образом, в долларовом эквиваленте он уменьшился на 17,4% по сравнению с 2019 годом, в белорусских рублях — на 4,6%. В площадном выражении в Минске за 2020 год было продано 597,4 тысячи квадратных метров. Значение ниже было отмечено в том же 2014 году (376,25 тысячи метров).

По итогам года в областных центрах было совершено 8565 сделок, что на 15,6% меньше, чем за 2019 год.

Что было в 2020-м?

Причины падения спроса в прошлом году мы уже описывали не раз: это и коронавирус, и девальвация рубля с падением доходов людей, и прекращение кредитования «вторички», и политическая нестабильность, и неопределенное будущее.

В группе компаний «Твоя Столица» добавляют, что по сравнению с началом 2020 года количество заявок и обращений от покупателей новостроек к осени снизилось наполовину, а к концу года снижение достигло более 60 процентов. При этом самих потенциальных покупателей сильно меньше не стало.

— Просто они взяли паузу вследствие наблюдающейся в стране нестабильности. Кроме того, у многих уменьшились доходы, и поэтому планы на будущее приходится пересматривать. Просто даже из-за того, что нужную сумму уже не получается взять в кредит или выбранная новостройка уже не кредитуется. А те, кто может взять кредит, задумываются о том, смогут ли они его выплатить с учетом возможного дальнейшего снижения доходов. Кроме того, покупателей снова начали одолевать страхи возможных долгостроев или вовсе недостроев, — говорит руководитель «Твоя Столица. Новостройцентр» Наталья Жалова.

А рынок новостроек, в свою очередь, тесно связан с рынком «вторички», и они сейчас взаимно тормозят друг друга. Ведь большая группа людей хочет продать свои старые квартиры, чтобы обзавестись новыми. Но в условиях падающего спроса сделать это стало нелегко.

Вследствие снижения спроса в 2020 году вниз пошли и цены. По некоторым позициям новостроек они упали вплоть до 25%, но при этом класс «эконом» показал рост стоимости.

— Хотя многие считали, что на фоне стабильного спроса на жилье в Минске (и в частности благодаря особому интересу покупателей к новостройкам) цены на первичное жилье удержатся от снижения, — говорят в «Твоей Столице».

А вот так выглядят цены на новостройки по итогам года в зависимости от стадии строительства дома:

Что же касается цен на «вторичку», то она тоже снизилась, но не так заметно — всего на 6−8%. Этот рынок всегда реагирует на изменения медленнее.

Почему кредиты не смогли удержать спрос?

В 2020 году в Беларуси полностью прекратилось кредитование «вторички», однако на первичное жилье кредиты остались (правда, к концу года только у Белинвестбанка). Но если за январь-октябрь среднее число купленных с привлечением кредита новостроек было около 60%, то в ноябре-декабре оно снизилось до 30%.

В качестве причины этого явления специалисты называют не столько сужение кредитования и концентрацию предложений только у одного Белинвестбанка, сколько усиление требований к уровню доходов кредитополучателей. В результате этого взять недостающую сумму в банке стало сложнее. В цифрах это выглядит так: средняя сумма кредита за первые три квартала 2020 года была на уровне 71 тысячи рублей, а в ноябре-декабре снизилась до 49 тысяч, поясняют аналитики.

В качестве причин снижения кредитования можно отметить также и то, что в кредит сейчас предлагаются далеко не все новостройки, а всего 75 из 115. При этом кредитные ставки многие называют нормальными: кредитование от 4,99% на первый (е) год (ы) и до 13,33% на оставшийся период.

А вообще сильно повлиять на общий спрос кредиты не могли и потому, что доля сделок купли-продажи на первичном рынке в 2020 году, по данным НКА, составила всего 11,7%.

Что происходит сейчас?

В «Твоей Столице» говорят, что сейчас спрос на первичном рынке почти полностью переориентирован на минимизацию стоимости покупки квартиры. Поэтому в первую очередь раскупается жилье минимального метража, в том числе квартиры «евроформата» («евродвушки», «евротрешки»). Там в одной комнате объединены гостиная и зона кухни, но при этом есть еще одна отдельная комната.

— В то же время схожие с «евроквартирами» квартиры-студии с каждым годом становятся менее ликвидными, потому как в едином пространстве необходимо выделить как зону кухни, так и спальную зону, что подойдет далеко не всем покупателям. Особенно при наличии в предложении «евродвушек» с уже выделенной комнатой, — предупреждают эксперты.

Что же касается предложения, то на начало января 2021 года на первичном рынке жилья Минска предлагалось 115 домов-новостроек (без учета доступных только для нуждающихся). Это на четыре дома меньше, чем в январе 2020 года, но при этом на 15 больше, чем в январе 2019 года.

Но, по словам Натальи Жаловой, для понимания реального объема предложения стоит рассматривать не только количество новостроек в продаже, но и количество доступных в них квартир. Ведь не редкость, когда в доме остаются свободными несколько квартир из изначальных 250.

Например, сейчас остатки квартир (до 10 штук) предлагаются в 35 домах. В большинстве случаев это квартиры по три и более комнат, либо квартиры большой площади. Например, однокомнатные более 50 метров, двухкомнатные более 60 метров, а также трехкомнатные квартиры и «пентхаусы» площадью более 90 метров.

Еще одна особенность предложения в том, что новостроек начального класса «эконом» практически не осталось.

К классу «эконом» относятся два типа домов:

1. панельные дома, не входящие в состав жилых комплексов;
2. каркасно-блочные дома, которые имеют более 10 квартир на площадке этажа или более 60% квартир малой площади (до 50 «квадратов»).

На начало января 2021 года домов класса «эконом» предлагается только два, в то время как в начале 2020 года было доступно семь таких домов, а в январе 2019 года — 19.

По мнению Натальи Жаловой, уменьшение количества домов класса «эконом» — это закономерное следствие развития рынка и запросов покупателей. Уже мало просто построить дом: он должен быть привлекательным как внешне, так и конструктивно. В ответ на это застройщики стараются следовать за трендами спроса, добавляя в свои проекты новшества. Как пример: сделать красивую и удобную панельку, грамотно организовать прилегающую территорию и объединить такие дома в прогрессивный квартал. Таким образом, класс «эконом» уже автоматически становится классом «стандарт».

Что же касается предложения на «вторичке», то оно по-прежнему остается рекордным: около 10 тысяч квартир при стандартных восьми тысячах. Здесь спрос также переориентирован на минимальную стоимость квартиры, но пока продавцы идут на уступки неохотно.

Что дальше?

По словам специалистов «Твоей Столицы», со второй половины января отмечается оживление покупателей.

— У многих были негативные ожидания, связанные с началом нового года, но поскольку они за первую половину месяца не оправдались и новых негативных изменений не произошло, то покупатели понемногу начинают возвращаться к поискам решения жилищного вопроса. Но в любом случае текущая ситуация на рынке гораздо пассивнее той, что наблюдалась в начале 2020 года. И ожидать ощутимого всплеска покупательской активности, по крайней мере в ближайшие месяцы, не стоит.

Здесь главным ограничителем будет нестабильность населения в доходах, не говоря уже об их росте. Поэтому даже при сохранении кредитования на нынешних условиях в первом квартале будет слабая активность рынка, говорят эксперты.

— Прогнозировать развитие ситуации на более поздние периоды с достаточной достоверностью не представляется возможным из-за нестабильности как внутри страны, так и за ее пределами, потому что это все напрямую влияет на экономику страны и благосостояние ее жителей.

Но, как мы уже неоднократно писали, когда предложение большое, а платежеспособный спрос низкий, цены просто обязаны снижаться.