В Беларуси снова начали расти ставки по ипотечным кредитам. Мы подготовили материал о том, к чему это может привести, что делать и как обстоят дела в других странах мира.

Рост ставок по ипотечным кредитам

19 февраля Беларусбанк преподнёс неприятный сюрприз тем белорусам, которые предполагали взять в нём кредит на покупку недвижимости: ставка для льготных категорий граждан увеличилась с 12,5 до 14,5-15%, а для всех остальных - до 17% при покупке жилья в новостройках и 17,5 при покупке жилья на вторичном рынке. Сделан ещё один шаг к ситуации 2021 года, когда ставки по ипотечным кредитам подскочили до фактически запретительных значений 21-22%. Тогда аналитики группы компаний “Твоя столица” зафиксировали снижение доли сделок на минском рынке жилья с кредитами с 30-32% до 4-6%, что привело к заметному снижению цен.

Давайте попробуем перевести эти самые 17,5% в живые и понятные человеческие рубли. Представим себе человека, который решил купить себе квартиру за 300 000 белорусских рублей (примерно 92 300 долларов США). Он накопил ровно половину: 150 000, а на вторую половину взял кредит под 17,5% годовых на 15 лет.

Если заёмщик взял кредит на условиях возмещения кредита равными платежами, то он должен будет выплачивать банку каждый месяц по 2 360 рублей. Это значит, что к февралю 2040 года он вернёт банку не 150 000, а 425 000 рублей. То есть, он отдаст банку 275 000 рублей сверх тех 150 000, что у него взял в долг. Переплата составит почти 183,5%

Если же условия кредита будут предусматривать уменьшение платежей по мере выплаты кредита, то ситуация будет несколько пооптимистичнее. В этом случае, ежемесячные выплаты, стартуя с 3 020 рублей за первый месяц, упадут до 845 рублей в последний месяц срока кредитования. Но даже в этом случае переплата составит около 198 тысяч рублей, всего же заёмщик выплатит банку 348 000 рублей вместо тех 150 000, что он у него взял в долг, переплатив 132%.

Печально. Кроме того, не нужно забывать, что другие банки тоже подняли свои ставки. Кроме того, похоже, Беларусбанк заложил основы неприятной тенденции удорожания ипотечных кредитов для всех категорий населения.

***

Не нужно быть волшебником, чтобы предсказать существенное падение спроса, которое будет прямо зависеть от темпов роста банковских ставок. Падение же спроса неизбежно скажется на ценах недвижимости. Можем с полной уверенностью утверждать, что пик цен на жильё в Минске уже пройден. Возможно, некоторое время цены предложения будут расти по инерции, главным образом за счёт вымывания самых дешёвых предложений во всех сегментах рынка. Но самое позднее, через несколько месяцев, мы увидим как вниз поползут цены и на основной массив квартир.

Какие будут рекомендации? В первую очередь можем порекомендовать продавцам отказаться от типичной белорусской позиции “я никуда не спешу” и соглашаться на вменяемые предложения от покупателей. Тех денег за квартиру, на которые можно было рассчитывать ещё 2-3 месяца назад получить уже не удастся. Стоит прислушиваться к профессионалам, которые не меньше вашего заинтересованы продать квартиру по максимально возможной для рынка цене. Покупателям же советуем не впадать в эйфорию: метра “попиццот” в Минске не будет. Давайте уважать и себя, и собственников, и делать адекватные встречные предложения. И тут тоже профи вам в помощь.

В заключение хотим привести любопытную таблицу, в которой отражена информация, как обстоят дела с ипотечным кредитованием в других странах. В первую очередь, в Европе и в странах бывшего СССР. Ну и в локомотивах мировой экономики: США, Китае, Японии и Канаде. Картина получилась весьма занятная. Наводит на размышления. По этой таблице можно оценить доступность покупки жилья жителями каждой страны.

Страна	Ставка ипотечного кредитования, %	Инфляция за 2024 год	Цена квадратного метра, долларов США	Среднемесячная зарплата, долларов США
Австрия	2,5-3,5%	3,30%	4 805	4 735
Азербайджан	4-8%	2,20%	1 470	585
Албания	3-4%	1,90%	нет данных	800
Армения	5-7%	1,50%	400	745
Беларусь	14,5-17,5%	5,20%	870	775
Бельгия	3,22%	4,08%	1 250 - 3 925	5 035
Болгария	4,5-5%	2,20%	520 - 2 290	1 170
Великобритания	6,60%	3%	нет данных	3 400
Венгрия	7,50%	5,50%	от 1 370 на вторичке от 3 065 в новостройках	1 465
Германия	4,50%	2,60%	5 470	4 430
Греция	3,5-7,25%	2,70%	2 645	1 480
Грузия	12-15,5% в лари от 8,9% в евро от 9,5% в долларах	1,90%	1 300	725
Дания	2,20%	1,90%	2 800 - 10 910	5 870
Израиль	4-7%	3,80%	8 085	3 960
Ирландия	от 3,8%	1,10%	4 585	5 095
Исландия	от 8,1%	3,70%	1 040 - 2 085	7 115
Испания	2,5-4,25%	2,90%	2 175	2 830
Италия	3,50%	1,50%	2 160	2 845
Казахстан	7-25%	8,90%	1 102	830
Канада	2,5-3,5%	2%	1 500 - 3 300	3 880
Кипр	4,7-5%	1,90%	3 490 - 4 220	2 295
Китай	3,11%	0,50%	от 4 618 до 8 050	1 370
Латвия	2,9-4,5%	2-2,6%	от 520 до 3 125	1 935
Литва	4,8-5%	1,90%	2 920	2 360
Люксембург	нет актуальных данных	2,20%	8 555	7 040
Мальта	4,75%	2,20%	4 690 - 6 775	2 605
Молдова	7,00%	9,12%	1 605	870
Нидерланды	3,35%	2,10%	4 940	3 690
Норвегия	5,50%	4,70%	2 190 - 9380	6 470
ОАЭ	3-6,5%	2,10%	4 660	5 500
Польша	7,5-8,5%	3,20%	2 810	1 565
Португалия	3,42%	2,50%	3 125 - 5 210	1 990
Россия	25-35%	6,80%	1 090 - вторичка 1 580 - первичка	825
Румыния	7,70%	3,60%	1 770	1 540
Северный Кипр	7-12%	1,90%	2 605	2 125
Словакия	3-4%	3,90%	2 605	1 620
Словения	3,27%	2,00%	1 040 - 2085	2 875
США	6,6 – 7%	6%	апартаменты 5 222 дома 2 679	4 604
Таиланд	до 10%	1,32%	от 1 800 до 4 200	455
Турция	от 44%	42%	430 –1 207	1 000
Финляндия	6,38%	0,70%	1 905 - 4 285	4 200
Франция	3,17%	2,00%	2 575	3 705
Хорватия	нет данных	2,10%	2 270-2 955	1 870
Черногория	от 6,5%	0,40%	1 900	1 185
Чехия	4-5%	2,80%	4 205	2 035
Швейцария	0,9-1,8%	1,20%	10 940	9 275
Швеция	2,60%	2,50%	2 800 - дом 4 090 - квартира	3 875
Эстония	4-4,5%	3,90%	2 455	2160
Япония	2,05%	4,00%	3 000 - вторичка 7 000 - новостройка 12 000 и выше в мегаполисах	4 710

Значения средних цен за квадратный метр пересчитаны из национальных валют в доллары США по курсу на 1 января 2025 года и округлены с точностью до 5 долларов США.
Эти значения брались из разных источников с разной степенью достоверности, после чего приводились к усреднённому значению с отклонением не более 10%.
Средние значения среднемесячных заработных плат получены, главным образом, из официальных источников о значениях среднегодовой зарплаты до уплаты налогов, поделенных на 12.

P.S. После некоторых размышлений решили обратить ваше внимание на несколько весьма выгодных предложений квартир на нашем сайте. Все эти квартиры равным образом пригодны как для того, чтобы сдавать их в аренду, так и чтобы жить в них самому.