Рынок промышленной и складской недвижимости Беларуси переживает инвестиционный бум. Ставки аренды бьют рекорды, а пул инвесторов вышел на международный уровень. Чтобы разобраться в том, какие тренды определяют рынок в 2025 году, куда течет капитал и какие риски и возможности ждут инвесторов в новом году, мы пригласили эксперта в области коммерческой недвижимости
Руслана Николаевич Орлова.
Ключевые тренды, которые меняют рынок
Рынок индустриальной недвижимости Беларуси давно вышел за рамки простых складов. Сегодня это сложный, быстрорастущий сектор с четкими трендами, которые понятны крупному капиталу.
Тренд 1: Стабильный рост ставок аренды
Цены на аренду складских и производственных помещений демонстрируют уверенный рост. По данным аналитиков, ставки за год выросли на 15-20%, а в премиальных логистических комплексах вблизи Минска достигают 9 евро за кв. метр в месяц.
- Причина: Классическое рыночное правило - спрос превышает предложение. Дефицит качественных помещений класса «А» и «В+» позволяет собственникам диктовать условия.
- Что это значит для инвестора? Высокие ставки напрямую транслируются в повышенную доходность объектов - сейчас она является ключевым драйвером интереса к рынку.
Тренд 2: Выход на международный уровень и диверсификация инвесторов
Если еще несколько лет назад основными игроками были местные девелоперы, то сегодня пул инвесторов значительно расширился. На рынок активно заходят компании и фонды из России, следом проявляют интерес инвесторы из стран Ближнего Востока, Китая и Азии в целом.
- Причина: Геополитическая ситуация и перестрой логистических цепочек сделали Беларусь привлекательным хабом между Востоком и Западом.
- Что это значит для инвестора? Рост конкуренции за лоты. С одной стороны, это давит на цены покупки, с другой - подтверждает высокую ликвидность и инвестиционную привлекательность актива в глазах международного сообщества.
Тренд 3: Дефицит качественных помещений как норма
Рынок столкнулся с острой нехваткой современных площадей. Вакантность в качественных логистических комплексах стремится к нулю, а новые проекты лишь частично закрывают растущий аппетит арендаторов.
- Причина: Сроки строительства новых объектов (1,5-2 года) не успевают за скоростью роста спроса. Кроме того, не все существующие объекты соответствуют современным требованиям по высоте потолков, нагрузкам на полы и системам вентиляции.
- Что это значит для инвестора? Девелоперские проекты «с нуля» или серьезная модернизация устаревших активов несут минимальные риски простоя. Спрос гарантирован.
Тренд 4. Быстрый рост объёмов ввода новых складских площадей
В 2026 году ожидается удвоение объемов ввода — до 364 тыс. кв. м, что станет максимальным результатом за всю историю наблюдений. Рост связан с реализацией крупных проектов в Минске и Орше, а это логистический центр «Прилесье» (к существующим 111,5 тыс. кв. м они готовы увеличить площади до 200 тыс. кв.м.), комплекс «Бремино-Орша» (56 тыс. кв. м), и распределительный центр Wildberries в индустриальном парке «Великий камень» (136 тыс. кв. м).
Почему это важно именно сейчас в 2025 году?
2025 год становится переломным. Рынок созрел для перехода от этапа спонтанного роста к этапу структурированного, основанного на четких инвестиционных тезисах.
Для кого это критически важно?
- Для прямых инвесторов и фондов, которые ищут стабильные активы с предсказуемой доходностью в растущей экономике.
- Для крупных российских и международных компаний, которые рассматривают Беларусь как плацдарм для выхода на рынок ЕАЭС и нуждаются в современных производственных и логистических хабах.
- Для местных девелоперов, которые конкурируют уже не между собой, а с приходящими международными игроками.
Почему сейчас?
Инфраструктурные проекты с далёкой перспективой (например, развитие логистики вокруг Бреста и границ с ЕС) и политика государства создают благоприятное окно возможностей. Инвесторы, которые войдут на рынок сейчас, успеют занять ниши до того, как они будут полностью поделены.
Практические выводы. Что делать инвестору?
Основываясь на трендах, можно сформировать четкие инвестиционные рекомендации.
Возможности и «белые пятна» на карте:
- Логистические хабы у ключевых транспортных узлов. Строительство складов вблизи МКАД, в Брестской и Гродненской областях остается беспроигрышным вариантом. Спрос со стороны логистических операторов и ритейла только растет.
- Модернизация старых промышленных активов. Покупка советских складских и промышленных корпусов с последующей реконструкцией - стратегия с высокой маржинальностью. Такие объекты часто расположены в выгодных локациях, но требуют вложений для приведения к современным стандартам.
Риски и как их минимизировать:
- Риск «перегрева» рынка. Цены на землю и строительные материалы растут. Перед входом в проект необходим тщательный финансовый моделинг с консервативными прогнозами.
-
Регуляторные риски. Изменения в законодательстве или налоговой политике могут повлиять на доходность. Стратегия: работать с местными агентствами недвижимости, и закладывать возможные изменения в финансовую модель.
-
Риск роста ставок по кредитам. Так как многие проекты финансируются заемными средствами, рост ставки Нацбанка может «съесть» маржу. Стратегия: по возможности фиксировать процентные ставки по кредитам на долгий срок.
Прогноз. Что будет дальше с рынком промышленной недвижимости?
Анализ трендов позволяет сделать обоснованные прогнозы на конец 2025-2026 годы.
- Консолидация рынка. Крупные игроки начнут активно поглощать мелких. Мы увидим больше сделок M&A (слияний и поглощений), так как войти на рынок с нуля станет сложнее, чем купить готовый проект или девелоперскую компанию.
- Дифференциация по классам. Рынок четко разделится на сегменты: высокодоходные объекты класса «А» с полным набором услуг и более бюджетные, но востребованные помещения классов «В» и «С» для специфических задач.
- Фокус на «зеленые» технологии. Под давлением международных арендаторов и в целях экономии, новые объекты будут строиться с учетом энергоэффективности и использования экологичных материалов. Это станет не просто «фишкой», а стандартом для премиального сегмента.
Итоговый вердикт
2026 год - идеальное время для стратегических инвестиций в промышленную недвижимость Беларуси. Рынок демонстрирует все признаки зрелости и роста: растущий спрос, увеличивающуюся доходность и выход на международный уровень. Ключ к успеху - тщательный выбор локации, глубокий анализ рисков и готовность работать в условиях растущей конкуренции.
(с)
Руслан Орлов, эксперт по коммерческой недвижимости. Консультации по тел.
+375 29 688 88 11
