В Минске падает активность арендаторов. Что это значит для ставок и владельцев офисов

В III квартале 2025-го рынок офисной недвижимости Минска заметно «охладел»: спрос со стороны арендаторов сократился, а вакантные площади выросли - в основном из-за ввода новых объектов. При этом средняя номинированная ставка показала рост - частично за счёт изменения структуры предложения. Что происходит и каких решений ждать участникам рынка - в разборе ниже.

Что случилось в III квартале - факты и цифры

• Общий «сток» офисных площадей в столице - чуть более 1,1 млн кв. м; за третий квартал он увеличился примерно на 19,4 тыс. кв. м. Большую часть прироста дал ввод бизнес-центра «Левада» и реконструкция корпусов в составе МФК «Атмосфера».
• Вакантность по рынку сейчас около 12,8%; при этом в сегменте B1 она выше - порядка 16,2%, а в B2 - около 9%.
• Средняя ставка аренды в городском парке офисов увеличилась - по итогам квартала она оценивается примерно в 10,3 евро/кв. м/месяц (рост около 25% в квартальном выражении). Часть этого подъёма объясняется увеличением доли компактных офисов (до ~100 кв. м) в структуре предложения, или офисы с полноценным и дорогим ремонтом, где ставки традиционно выше.
• Несмотря на общее снижение активности, в квартале зафиксированы ряд крупных арендуемых переездов и расширений - в том числе масштабирование холдинга VK, открытие офиса Vadarod и переезд «МОСТРА-ГРУПП». Это показывает: спрос смещается, но не исчезает полностью.

Почему растёт вакантность, хотя цена в среднем - выше

1. Ввод нового качественного предложения. Рынок получил свежие площади - БЦ «Левада», БЦ “Призма”, активная модернизация в БЦ “Капитал Палац”, несколько реконструированных корпусов в «Атмосфере» и другие проекты в портфеле «Минск Мир» и «Газпром Центр». Новые площади добавляют выбор и замедляют мгновенное «поглощение» старых предложений.
2. Снижение активности со стороны арендаторов. В условиях не самой активной экономической динамики компании пересматривают расходы и отложено принимают решения о расширении или переезде, поэтому спрос на новые площади замедлился. Текущая экономическая неопределенность и осторожность бизнеса давят на не мгновенный спрос.
3. Изменение структуры предложения. Появились компактные офисы до 100 кв. м - они продаются/сдаются по более высоким ставкам за «квадрат», что поднимает среднюю ставку по рынку, хотя в целом вакантность растёт. Это объясняет парадокс «вакантность вверх - ставка тоже вверх».

Короткая разборка по классам и зонам

• Класс B1 - здесь наблюдается наибольшая нестабильность: вакантность выше среднего, диапазон верхних ставок немного сжимается. Это говорит о том, что владельцам B1-площадей приходится чаще корректировать коммерческие условия, чтобы занимать ниши.
• Класс B2 - более устойчив: вакантность ниже и верхняя граница ставок держится. Для большинства арендаторов B2 остаётся «рабочим» выбором по соотношению цена / качество.
• География. Площади, которые вводятся в пределах новых МФК и деловых зон («Минск Мир», «Атмосфера», «Газпром Центр»), усиливают конкуренцию за качественного арендатора. Проекты в премиум-кластерных локациях будут выдерживать давление рынка лучше, чем разрозненные B1-объекты на окраинах.

Что это означает для ключевых игроков

Для владельцев и девелоперов

• Пересмотрите стратегию вывода на рынок новых корпусов - ввод больших объёмов в короткий срок повышает риск длительной вакантности. Аккуратный поэтапный ввод и гибкие коммерческие условия снизят риск простоя.
• Инвестиции в ремонт и адаптацию «старых» корпусов под современные требования (коммуникации, зонирование, гибкие рабочие места) дают преимущество в погоне за арендаторами.

Для арендаторов

• Сейчас благоприятный момент для переговоров: рост вакантности даёт арендатору дополнительные рычаги по цене и льготам на этапе заключения договора.
• При выборе офиса учитывайте не только ставку, но и суммарные операционные расходы и доступность кадров - они часто важнее номинальной цены за м². При тотальном сравнении «общая стоимость владения» часто перевешивает небольшую экономию по ставке.

Для инвесторов

• Объекты в кластерах «Минск Мир», «Атмосфера», «Газпром Центр» и аналогичные проекты с хорошей инфраструктурой выглядят более устойчивыми в среднесрочной перспективе.
• При покупке стоит закладывать период вывода объекта на платную загрузку - из-за объёмов ввода это может занять дольше, чем в спокойные годы. Оценка риска должна учитывать ближайшие 12-24 месяца на заполняемость.

Короткий прогноз на 2026–2027 годы

В стадии строительства и завершения - порядка 190 тыс. кв. м дополнительных офисных площадей (проект DELPHI (Атмосфера), SIGMA, объекты в Минск Мир и др.). Если все вводы произойдут, давление на вакантность сохранится.

Если экономическая активность не вернётся на прежние темпы, часть новых площадей может быть использована под гибридные форматы (коворкинги, краткосрочная аренда, реклассификация в mixed-use) - это возможный путь адаптации.

Практические рекомендации (быстро и по делу)

• Владельцам - готовьте гибкие тарифные пакеты и предложения с коротким льготным периодом на старт сдачи новых блоков.
• Девелоперам - планируйте ввод фазами; анализируйте спрос на «малые офисы» и учитывайте их долю в проекте.
• Арендаторам - используйте момент для переговоров о лучших условиях и наличии опций расширения в том же здании.
• Инвесторам - при покупке учитывайте сроки погашения рисков и предпочтение объектов в кластерных локациях.

(с) Андрей Посканной, руководитель отдела Недвижимость для бизнеса агентства “Твоя столица”, Консультации по тел. +375 29 164 81 31

P.S. Обратите внимание на эти объекты:

Административное помещение площадью 338.6 м2 по адресу пер. Веснинка 16 на 3 этаже в современном многофункциональном комплексе  "Helen & Valery Plaza". Тел. +375 33 363 44 85, Виталий 

Аренда офисных помещений в  бизнес-центре "Rum-Global". Изолированный офисный блок 923.9 кв.м на 11 этаже, Антон, Тел. +375 29 688 88 11