Насколько рынок офисов Минска отличается от Москвы?

Ни для кого не секрет, что сейчас рынок коммерческой недвижимости Минска, неважно – офисы это или торговля, переживает свои не самые легкие времена – вакантность достаточно высокая, а ставки аренды если в торговле еще и держаться на определенном устоявшемся уровне, то ставки на офисы направлены в сторону постоянной стагнации. Нам стало интересно, а как сейчас обстоят дела у рынка недвижимости Москвы и насколько наша ситуация отличается от их. Подробнее – в материале.

Офисы

Пустующих офисных площадей в Москве уже становится меньше: так, по данным Colliers, доля вакантности в классе А во втором квартале сократилась с 13% до 11,5% (против устойчивых 12,3% в Минске). Это связывают со стабильным спросом и завершением строительства некоторых проектов, реализованных под конкретного арендатора или покупателя. На этом фоне во втором квартале стоимость аренды выросла на 2–3% (в Минске ставки снизились на 3%). Офисы класса А в Москве сейчас сдаются в среднем за 28 тыс. руб. за 1 кв. м в год (~27 евро/кв. м. в месяц), класса В — 17 тыс. руб. за 1 кв. м. (~16 евро/кв. м. в месяц). Дисконты остаются предметом переговоров и, по мнению профессиональных участников рынка, остаются в пределах 5–7%. Ставки в бизнес-центрах Минска можно посмотреть здесь.

Все больше проектов офисов реализуются под конкретных заказчиков

Руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Алексей Кучвальский говорит о постепенной реализации на офисном рынке отложенного спроса: в прошлом году многие компании занимали выжидательную позицию из-за ограничений и распространения формата удаленной работы. Так, за первые шесть месяцев (январь—июнь) объем спроса на помещения, по его словам, достиг 644 тыс. кв. м, превысив значение за аналогичный период 2019 года на 12%. Всего по итогам года может быть поглощено 1,1–1,2 млн кв. м. Этот результат смело можно считать хорошим для кризисного периода.

В целом, очевидно, что ситуация на рынке Москвы куда более оптимистичная, чем в Минске и уже сейчас можно наблюдать позитивную динамику. Как долго положительных изменений ждать в Минске – пока остается загадкой.

Торговля

Ситуация в торговых центрах начала стабилизироваться. Согласно оценкам Watcom group, показатель Shopping Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговой недвижимости) на 28-й неделе года (12–18 июля) в Москве оказался ниже аналогичного значения докризисного, 2019 года на 10,2%. Это наименьший разрыв с конца мая. На фоне того, что положительная динамика Shopping Index в Москве была зафиксирована еще в период действия ограничений на работу фуд-кортов и общепита, президент Watcom group Роман Скороходов предполагает, что она может быть продиктована постепенной адаптацией населения к действовавшим мерам и активным шопингом перед высоким отпускным сезоном в августе.

Аналитик Cushman & Wakefield Евгения Сафонова добавляет, что негативный эффект на посещаемость в торгцентрах ранее также оказывала установившаяся жаркая погода.

Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева добавляет, что этим летом в городе в принципе меньше людей, чем обычно: многие совмещают отпуск с возможностью работать удаленно, продлевая каникулы с 10–14 дней до месяца. Действовавшие в Москве ограничения на работу фуд-кортов и посещение объектов общепита без QR-кодов, по ее словам, не оказали существенного негативного влияния на торговых центры, поскольку были быстро отменены.

Пандемия пока не привела к росту вакантности в торговых центрах

В дальнейшем прогнозируется отставание на 10–15% по отношению к уровню 2019-го сохранится до конца года. Восстановление посещаемости сдерживается ограниченной покупательской способностью населения, а также активно растущей онлайн-торговлей. Также ожидается, что скидки на аренду помещений в торговых центрах продолжат действовать, т. к. сейчас на рынке больше доступных площадок как в знаковых проектах, так и на улицах города, что продолжает создавать конкуренцию.