Мы продолжаем тему наследования недвижимости, начатую публикацией Вступление в наследство: базовые шаги и сложности. Сегодня поговорим о том, что будет, если наследник не оформит унаследованную недвижимость. Тему раскрывает опытный агент по операциям с недвижимостью агентства “Твоя столица” Наталья Гутковская.

Принятие наследства и оформление права собственности на него — это два взаимосвязанных, но юридически независимых этапа. Многие наследники, получив у нотариуса свидетельство о праве на наследство, ошибочно считают процесс завершенным. Однако без государственной регистрации права собственности распорядиться имуществом (продать, подарить, завещать) невозможно, а его защита существенно ослаблена.

Неоформленное наследство

Принятие наследства vs. Право собственности: в чем разница?

Принятие наследства — это одностороннее волеизъявление лица, направленное на приобретение прав и обязанностей наследодателя. Фактом принятия наследства считается либо подача заявления нотариусу, либо фактическое вступление во владение имуществом (например, проживание в квартире, оплата коммунальных услуг, ремонт). Этот этап строго ограничен сроком — 6 месяцев со дня открытия наследства (ст. 1072 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК)).

Право собственности возникает у наследника в момент открытия наследства (ст. 1037 ГК), то есть задним числом. Однако чтобы легитимно им пользоваться и, главное, распоряжаться, это право необходимо узаконить перед третьими лицами и государством. Для этого проводится государственная регистрация в органах государственной регистрации и землеустройства (НКА). На этот этап никаких законодательных сроков не установлено.

Вывод: Пропуск 6-месячного срока для принятия наследства критичен и ведет к утрате права на него. Отсутствие срока на регистрацию права собственности не лишает вас этого права, но создает множество рисков.

Что делать наследнику, если право собственности не оформлено?

Если вы получили у нотариуса свидетельство о праве на наследство, но не зарегистрировали право собственности, ваш алгоритм действий прост:

Обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру по месту нахождения квартиры.
Подать необходимый пакет документов, который включает:

Заявление о государственной регистрации.
Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.
Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом.
Правоустанавливающий документ наследодателя на квартиру (например, старое свидетельство о государственной регистрации, договор купли-продажи, приватизации).
Техническую документацию на квартиру (техпаспорт).
Квитанцию об уплате государственной пошлины.
Получить выписку из Единого государственного регистра недвижимости, прав на нее и сделок с ней. Именно эта выписка является с 01.01.2021 документом, подтверждающим зарегистрированное право собственности (ранее выдавалось свидетельство).

Процедура несложная, но требует времени и финансовых затрат (госпошлина).

Может ли другой наследник продать всю квартиру без вашего согласия?

Короткий ответ: Нет, не может.

Это ключевой риск несвоевременного оформления. Разберем по шагам, почему это невозможно:

Доли в наследстве определены. Если наследников несколько, нотариус в свидетельстве о праве на наследство чётко указывает размер доли каждого (например, 1/2, 1/3 и т.д.). Эти доли считаются идеальными.
Право на распоряжение. Чтобы продать свою долю в праве общей долевой собственности, наследнику, оформившему свою долю, необходимо соблюсти правило ст. 256 ГК: он обязан предложить свою долю другим участникам долевой собственности по цене и на условиях, на которых продает ее. Только если другие собственники откажутся от покупки или не приобретут ее в течение месяца, он может продать свою долю третьему лицу.
Продажа целиком — невозможна. Продать всю квартиру целиком один наследник может только при наличии нотариально удостоверенной доверенности от всех остальных сособственников. Без вашего согласия и подписи нотариус не удостоверит договор купли-продажи всей квартиры, а БРТИ не зарегистрирует переход права собственности к покупателю на basis такого нелегитимного договора.

Важно: Тот факт, что вы не зарегистрировали свое право в БРТИ, не означает, что его не существует. Оно подтверждается вашим свидетельством о праве на наследство. Регистрация носит заявительный, но не разрешительный характер для сделок других лиц с их долями.

Какие ещё могут возникнуть коллизии?

Помимо попыток несанкционированного распоряжения, наследник, не оформивший право, сталкивается с рядом других проблем:

Невозможность распорядиться своим имуществом. Нельзя продать, подарить, завещать или даже сдать в аренду (официально) свою долю, так как юридически вы не признаны собственником в реестре.
Проблемы с коммунальными услугами. Возможны сложности при необходимости переоформить лицевой счет для оплаты коммунальных услуг на свое имя.
Споры с другими наследниками. Ситуация может осложниться, если другие наследники, оформившие свои доли, начнут фактически пользоваться всей квартирой, ущемляя ваши права (например, вселятся и будут препятствовать вашему вселению).
Риски для последующих наследников. Если вы, не оформив право собственности, умрете, ваши наследники столкнутся с необходимостью доказывать и оформлять право на имущество, которое не было зарегистрировано за вами, что значительно усложнит процедуру.

Судебная практика

Спор о вселении и порядке пользования

Суть: Наследник, оформивший свою долю, вселился в квартиру и поменял замки, не пуская второго наследника, который не оформил право собственности, но имеет на руках свидетельство о праве на наследство.

Решение суда: Суд признает право истца (наследника, не оформившего права на своё наследство) на владение и пользование квартирой соразмерно его доле на основании свидетельства о праве на наследство. Суд обязал ответчика не чинить препятствий и, вероятно, определил порядок пользования жилым помещением - какие комнаты за кем закрепляются.

Заключение и рекомендации

Промедление с государственной регистрацией права собственности на унаследованную недвижимость — это мина замедленного действия. Хотя закон не заставляет вас делать это немедленно, риски потерять время, деньги и нервы в будущем слишком высоки.

Рекомендация: Получив у нотариуса свидетельство о праве на наследство, незамедлительно обратитесь в агентство по государственной регистрации и земельному кадастр для проведения государственной регистрации. Это окончательно закрепит ваше право и защитит от любых посягательств и юридических коллизий.

Использованные нормативно-правовые акты:

Гражданский кодекс Республики Беларусь.
Налоговый кодекс Республики Беларусь.
Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
Инструкция о порядке совершения нотариальных действий, утвержденная Постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 № 63.

(с) Наталья Гутковская, 2025. Эксперт по жилой недвижимости. Консультации по телефону +375 29 851 10 65.

В ближайшее время мы продолжим освещать вопросы, связанные с продажей унаследованной квартиры. Не забывайте заглядывать на наш сайт. А можете не дожидаться и сразу позвонить Наталье.

P.S.

Занимаясь продажей унаследованной квартиры, опытный риэлтер всегда проанализирует ситуацию, выявит не только наследников по завещанию и по закону, но и лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве. При подготовке к продаже полученной по наследству квартиры, он обязательно проследит, чтобы права всех участников сделки были оформлены должным образом. Только в этом случае сделка будет безопасной для всех сторон. За 29 лет существования агентства недвижимости "Твоя столица" ни одна её сделка не только не была признана недействительной - не было даже попыток оспорить проведённые ею сделки в суде. Выводы делайте сами.

Чтобы не пропускать важные новости о недвижимости - подписывайтесь на наши информационные каналы