Спрос на офисы стремительно начал расти около 10 лет назад, когда на рынок аренды пришел IT-сектор и поглотил более половины площадей. Поэтому ввод новых бизнес-центров – это очевидное поведение девелоперов. В последние два года айти-компании релоцировались, а многие крупные компании ушли на «удаленку», как результат – минимум шесть столичных БЦ практически полностью пустые. О том, как это повлияло на ставки и, что же все-таки с торговлей, рассказал руководитель «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса».

В нынешнем году предложение коммерческих помещений значительно превышает спрос на них. Свободные помещения можно найти в 117 из 141 бизнес-центра Минска, а запросы на аренду от айтишных компаний упали более чем в два раза. Такого еще не было, отмечают специалисты из области недвижимости.

Прямо сейчас в столице простаивают более 200 тысяч квадратных метров офисных помещений. При этом ежегодно в строй вводят новые объекты – только за неполный год построено 67 тысяч "квадратов". Но они, увы, никому пока не нужны.

Sputnik выяснил, что стало причиной массового снижения спроса на офисы, сколько стоит арендовать подобные помещения и какая ситуация сейчас с торговыми центрами.

Дело в IT?

Подобных ситуаций в Минске еще не было. Наиболее объемный ввод новых бизнес-центров пришелся на 2013-2016 годы, когда ежегодно появлялись по 100 и более тысяч новых офисов в бизнес-центрах. Рынок активно пополнялся новыми площадями, и большой объем свободных помещений в свою очередь давил на арендные ставки и цены, что вместе с начавшимся финансовым кризисов снизило ставки и цены практически на 50%.

«Сейчас ситуация сложнее. Тогда основным стресс-фактором влияния на спрос был финансовый кризис. Бизнес терял выручку, потребители немного теряли в доходах. Но при этом объем спроса оставался тем же. И с потенциалом на рост, потому что развивалась IT-отрасль и другие сферы», - рассказывает руководитель «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов.

Сейчас, несмотря на более-менее стабильный обменный курс валют и перевод ставок аренды в белорусские рубли (временное требование со стороны законодательства с 23 сентября 2022 года до 23 сентября 2023-го – Sputnik), приходится констатировать, что за последние два года спрос значительно уменьшился в объемах. Если раньше основным потребителем современных офисов был IT-сектор – порядка 40 и более процентов заявок поступало именно от него, то сейчас этот сектор ужался до рекордного минимума – 5% в общем объеме спроса. При этом если ранее айтишники искали площади 1000 и более «квадратов», то сейчас, и это в лучшем случае, 300 кв. м.

«Объемного спроса на офисы сейчас нет. Он сугубо сконцентрирован в сегментах торговли, оказания услуг – то есть небольшой, мелкий частный бизнес, что подтверждает структура заявок по площадям. Более 70% приходится на офисы до 150 метров. А около 40-50% - от 50 до 100 «квадратов». У мелкого бизнеса нет большого капиталооборота, они ориентируются на розницу, на простых потребителей. И, соответственно, не могут позволить себе ни большие офисы, ни высокие ставки аренды», - говорит собеседник.

Стоимость аренды снизилась практически вдвое

Около 70% запрашиваемых ставок аренды находится в сегменте до 10 евро за один квадратный метр. В 2020 году, когда случилась пандемия и последующая за ней работа на «удаленке», арендная ставка на офисы в классе «В+» (этакая золотая серединка – не переоцененный лакшери «А», но и не устаревающий «В») составляла 18+ евро. Сейчас она заявляется на уровне 12-13 евро, а в договорах и вовсе зачастую опускается до 10 евро.

К примеру, класс «А» за последние два года опустился с 30+ евро до 19-, класс «В+» – с 18+ до 12- евро, класс «В» – с 12+ до 9- евро. И только класс «С» как самый дешевый остался на прежнем уровне: 8 евро за «квадрат».

Какое будущее ждет простаивающие офисы?

Специалист отмечает: главная проблема не в том, что много свободных офисов, а в том, что в данный момент в этом сегменте нет объемного спроса. Остался точечный и весьма пассивный спрос, которому не под силу освоить весь профицит предложения площадей.

Сказать, что к следующему лету пустующие помещения будут массово заполняться, тоже нельзя. До конца следующего года – также вряд ли. И вот почему.

«Первая причина – для того, чтобы сюда снова пришли международные компании, начали открывать свои представительства, нужны значительные изменения на международной арене. А предпосылок этому пока нет. Но даже если они будут, и международные компании начнут открывать свои представительства, то запросы от них будут на офисы до 200 «квадратов» – то есть относительное небольшие помещения», - поясняет Руслан Орлов.

В 2023 году в Минске появятся еще минимум 60-80, а может, и 100 тысяч новых «квадратов». К слову, на разных стадиях возведения в настоящий момент находится порядка 150-180 тысяч метров в бизнес-центрах. Самый крупный из них – подошедший к финальной стадии строительства Shanter Hill на проспекте Победителей с 60+ тысячами «квадратов». Сейчас работы на нем остановлены – возможно, как раз потому, что застройщик не видит смысла открывать объект, для которого не будет потребителя.

Тот же бизнес-центр «Проспект», который многие знают как экс-«Кемпински» возле Белгосцирка. Свободных только офисных помещений в нем, по подсчетам специалистов агентства недвижимости, порядка 20+ тысяч метров. Кроме того, есть бизнес-центры, простаивающие годами. Например, «Центрополь» около стадиона «Динамо» – изначально здесь предусматривались гостиница, апартаменты, торговые и офисные помещения. С учетом пониженного спроса перспективы не очень радужные.

Собеседник категоричен: спрос на офисные помещения может увеличиться только за счет развития бизнеса.

Ситуация с торговыми центрами

Разница между офисным и торговым сегментом существенная, констатируют в агентстве недвижимости. Торговля получила удар в 2020 году, когда началась пандемия – из-за снижения посещаемости. И общепит, и ритейл потеряли выручку, но спустя каких-то полгода все нормализовалось – критических изменений не произошло.

«Поэтому сейчас ритейл, если мы не берем санкции, живет в принципе неплохо. Но в тех местах, которые для себя сформировали определенный пул посетителей и арендаторов. Речь о крупных ТЦ – Dana Mall, Galleria Minsk, Green City и так далее, которые уже заполнены и полюбились посетителям, у которых есть бренды, притягивающие потоки людей», - подчеркивает руководитель «Твоя Столица. Недвижимость для бизнеса».

Что касается новых ТЦ, которые планируют только открываться, то, по его словам, они могут простоять долгое время заполненными только наполовину.

Новые ТЦ уже не нужны

Свободные площади в настоящий момент есть во многих минских торговых центрах. По мнению Орлова, новые ТЦ столице уже однозначно не нужны. Так в Минске уже заморожены два строящихся крупных объекта – это Sigma на Немиге и МФК «Призма» возле универсама «Беларусь». Застройщик заявлял о возможности возобновления строительства в 2023 году.

«Торговые объекты тоже сталкиваются со сложностями заполнения, как бизнес-центры, но не столь серьезными. Предложений в этом сегменте хватает. Что касается спроса, сейчас собственники торговых центров вынуждены добавлять помимо торговой все больше еще и развлекательную составляющую. Не зря в том же Palazzo поставили аэротрубу, в Minsk City Mall заявлен первый в Беларуси кинотеатр IMAX. Многие понимают, что на одном ритейле уже не проживешь», - резюмировал собеседник.

За актуальными новостями коммерческой недвижимости можете следить в наших мессенджерах:

Максимум достигнут? Количество пустующих офисов и помещений в ТЦ выросло