Как самочувствие у ритейла?

Несмотря на то, что в этом году в Беларуси ввели в строй пока всего один крупный торговый объект, ситуацию на отечественном рынке ритейла нельзя назвать плачевной. В Минске не наблюдается заметного роста вакантности или резкого снижения арендных ставок. В отличие от той же России, белорусский рынок торговой недвижимости находится в более выигрышном положении. Уход международных брендов у нас не носил массовый характер, а собственникам не приходилось сталкиваться с досрочным прекращением контрактов по аренде.

Предложение

Для первого полугодия 2022 года на рынке ритейла и торговой недвижимости характерно то, что впервые с 2020 года в Минске был введен в строй крупный торговый объект. До этого последний ввод состоялся только осенью 2020 года (открытие торговой зоны в составе МФК «Центрополь»). В июне на улице Рудобельской, 3 открылся ТЦ Green Time, общая площадь которого с пристроенным паркингом составила 33 тыс. кв. м.

В высокой стадии готовности также находятся проекты ТРЦ Mega Park и Minsk City Mall. И если по последнему объекту очень высока вероятность открытия уже в начале осени, то ситуация с ТРЦ Mega Park по-прежнему остается неопределенной. Проблема с этим объектом заключается в том, что его сложно как ввести в эксплуатацию, так и продать, поскольку инвестор проекта – компания с литовским капиталом.

Так, рынок качественной и условно качественной торговой недвижимости Минска в пересчете на арендные площади представлен сейчас более чем 1423 тыс. кв. м.

Вакантность

В первом полугодии 2022 года заметного роста вакантности не произошло, поскольку существует умеренный спрос на торговые площади, а отказ от аренды в период марта-апреля не носил массового характера, как это было характерно для рынка России. Ряд международных брендов, которые прекратили либо приостановили свою деятельность в России, не ушли с белорусского рынка. Здесь нужно учитывать, что наш рынок менее насыщен известными международными брендами, при этом такая ситуация является преимуществом для торговых центров.

В итоге, ни потребители не заметили особых изменений в работе крупных торговых объектов, ни собственники не столкнулись с прекращением контрактов по аренде площадей (за редким исключением). Для сравнения, в России уже в первые недели марта некоторые ТРЦ, ранее популярные и насыщенные мировыми брендами, столкнулись с тем, что вакантность с практически нулевых показателей поднялась до 70% и выше, что привело к оттоку посетителей, а целесообразность работы некоторых объектов и вовсе осталась под вопросом. И даже в тех торговых центрах, где ушедшие компании арендовали 25−30% площадей – это было ощутимо.

Из-за закрытия отдельных магазинов вакантность стала выше, но данное явление логичнее назвать не ростом, а коррекцией в сторону увеличения, поскольку реальный рост составил всего 0,3−0,4% от суммарной арендной площади. Закрытия действительно были единичными и практически компенсировались новыми открывающимися торговыми точками. Такие ТЦ (ТРЦ) как «Галилео», «Дана Молл», «Замок», «Момо» не имели высокой вакантности. После открытия супермаркета «Гиппо» сократилась вакантность в «Галерея Минск».

Спрос

Спрос сохраняется умеренным, на рынке не наблюдается высокой конкуренции за право оперировать имеющимися свободными площадями, однако открытия новых объектов розницы или общественного питания происходят во многих торговых центрах. Что касается помещений под размещение продовольственных якорей, то все новые предложения по аренде, все предложения, образовавшиеся в результате ротаций, в короткие сроки находили новых арендаторов.

Несколько менее ожидаемым теперь кажется активный выход на наш рынок локальных российских сетей. И эксперты, и менеджмент этих российских брендов объясняют это тем, что после ухода многих международных компаний активизировалась внутренняя «борьба» за появившиеся вакантные площади в популярных объектах, многие из которых являются крайне интересными для ритейлеров и ранее им недоступные, поскольку собственники просто не пускали локальных игроков, когда в объекты шли международные сети. Процесс освоения внутреннего рынка может занять весь 2022 год, поэтому ближайшие месяцы большинству из них будет не до наших торговых центров. Рынок спроса постепенно вырабатывает механизмы функционирования в условиях действия санкций.

А что со ставками?

В период января-февраля ставки арендной платы держались на уровне характерной для конца 2021 года, а уже с первых чисел марта 2022 года ставки в пересчете на Евро стали снижаться. Запросы на пересмотр ставок возникли в период существенного снижения курса рубля к Евро. Поэтому арендаторы обратились с просьбами или о снижении ставки в Евро, или фиксации курса рубля на определенном уровне (например, из расчета 3−3,2 рубля за 1 Евро) на период до стабилизации ситуации на валютном рынке.

Уже с апреля пошла обратная тенденция – существенное укрепление рубля к Евро, и ставки, номинированные в Евро, начали возвращаться на докризисные позиции. Сложилась ситуация, когда собственники недвижимости оказались в несколько худшем положении, поскольку издержки, связанные с функционированием объектов, оплачиваются в рублях, а рублевая выручка от аренды сократилась. Также у собственников упали доходы и в случае привязки к проценту от оборота, поскольку, как отмечалось выше, РТО начал снижаться, а по некоторым товарным группам – существенно.

На данный момент ситуация на рынке аренды вышла на некое «плато». От подешевевшего Евро пострадала выручка собственников объектов торговой недвижимости, но и поднимать ставку в еврономинале они тоже не могут, т.к. выручка арендаторов-ритейлеров также не растет. Рост выручки ритейлеров, вызванный повышенным спросом на товары первой необходимости, а также на дорогостоящие товары из-за роста курса рубля и проблем на валютном рынке, затем сменился спадом: если по итогам I квартала в Минске динамика РТО составила +6,5%, то уже по итогам полугодия (январь-июнь) − минус 2,8%. Непродовольственная группа товаров ушла в минус по РТО практически на 5%.