Вы когда-нибудь замечали, что в одном районе города цены на квартиры растут как на дрожжах, а в другом - стоят на месте? Рынок коммерческой недвижимости - он еще хитрее. Здесь все не так очевидно, но в десятки раз интереснее. Если вы владеете офисом, магазином или просто подумываете о выгодной инвестиции, этот разбор - для вас.
Мы попросили
Кирилла Ракицкого, эксперта по коммерческой недвижимости, интерпретировать свежие данные по сделкам за лето и начало осени 2025 года. Он готов рассказать, куда сейчас умные инвесторы вкладывают деньги, почему аренда офиса может неожиданно подешеветь, и какой сегмент рынка тихо, но уверенно растёт, пока все смотрят в другую сторону.
Что вообще происходит? Картина в двух актах
Представьте, что рынок коммерческой недвижимости - это два бегуна.
Первый бегун - “Офисы”. Он бежит, слегка спотыкаясь
график предоставлен Национальным кадастровым агентством
За последний квартал в Минске продали 102 офиса. Цифра стандартная, но под ней скрывается любопытный раскол.
Офисы “бизнес-класса” (классы В и С) немного сбавили цену. Компании стали более экономными и не готовы переплачивать за “понты”. А вот простые, бюджетные офисы (классы D и Е), наоборот, подорожали. Спрос на них растет, потому что малый и средний бизнес ищет, где можно сэкономить без потери функциональности.
Проще говоря: Премиум сегмент отдыхает, а бюджетный - работает. Это мировой тренд, и Минск его повторяет.
Второй бегун - “Торговля”. Он бежит ровно и уверенно.
Продажи магазинов, кафе и супермаркетов остались на уровне 80 сделок за квартал. Но вот общий объем рынка (и по площадям, и по деньгам) резко подскочил. Почему? Все просто: произошло несколько очень крупных сделок. Две из них - продажа административного здания и супермаркета “АЛМИ” на улице Притыцкого - составили больше половины всего денежного оборота рынка торговой недвижимости.
график предоставлен Национальным кадастровым агентством
Что это значит на практике? Крупный капитал по-прежнему верит в стабильность качественных торговых активов в Минске и готов вкладывать в них десятки миллионов долларов. Это сильный сигнал для всех инвесторов.
И что со всем этим делать? Руководство к действию
Недостаточно знать тренды - важно понимать, как их использовать. Вот ваша шпаргалка.
Если вы инвестор или хотите стать инвестором:
- Не гонитесь за премиумом. Сейчас не лучшее время для покупки офисов класса В. Их цена может еще немного просесть.
-
Присмотритесь к “бюджетникам”. Офисы классов D и Е демонстрируют рост. Это может быть хорошей возможностью для входа с перспективой дальнейшего повышения стоимости.
-
Торговая недвижимость - ваш друг. Особенно объекты с стабильными арендаторами в хороших локациях. Крупные игроки своим примером показывают, что это надежно.
-
Сейчас разумно диверсифицировать портфель, увеличив долю торговой недвижимости до 40-45%.
Если вы арендатор офиса:
- Ваш звездный час! На рынке офисов классов B2 и C началась “великая коррекция”. Смело идите на переговоры с арендодателем о снижении ставки. Или используйте этот момент, чтобы переехать в более качественное помещение за те же деньги.
Если вы собственник коммерческой недвижимости:
- Трезво оцените свой актив. Если у вас офис класса С, который пустует, возможно, стоит подумать о небольшом ремонте или репозиционировании его в более бюджетный сегмент D. Спрос там выше.
-
Не паникуйте. Рынок не рухнул, он перестраивается. Ваша задача - быть гибким и адаптироваться к новым запросам.
А что будет завтра? Три смелых прогноза
- Раскол усилится. Разрыв между дорогими и бюджетными офисами будет только увеличиваться. Бизнес учится считать деньги, и «золотые палаты» уходят в прошлое.
- Крупный ритейл будет поглощать мелкий. Увидим больше сделок, подобных продаже “АЛМИ”. Сетевые игроки укрепляют свои позиции, выкупая успешные локальные точки.
- Пойдёт волна “трансформаций”. Неэффективные офисные помещения начнут переделывать под другие нужды - в коворкинги, фитнес-залы или даже в бюджетные апартаменты.
Итог: Не бойтесь перемен - используйте их
Рынок коммерческой недвижимости Минска сегодня - это не поле чудес, а шахматная доска. Нужно не просто ждать, когда цена сама вырастет, а думать на несколько ходов вперед. Те, кто прямо сейчас поймет, что будущее - за разумной экономией и надежными торговыми активами, окажутся в выигрыше. Остальным придется довольствоваться ролью зрителей.
В основе этого анализа - официальные данные Национального кадастрового агентства и отчеты ведущих риэлтерских компаний за III квартал 2025 года. Мы не даем готовых финансовых советов, а помогаем вам увидеть картину целиком, чтобы принять взвешенное решение. За советами лучше обращайтесь к экспертам.
(с)
Кирилл Ракицкий, 2025. Эксперт по офисной и торговой недвижимости. Консультации по тел.
+375 25 538 57 29
