Отличительная черта поведения покупателей на рынке недвижимости этой весной – значительное увеличение сделок купли-продажи. Такая активность характерна для периодов экономического благополучия, а в нынешней ситуации, при отсутствии доступных кредитов и снижающихся доходах населения, основной причиной можно назвать существенно снизившиеся цены во всех сегментах рынка жилья - квартиры стандартных потребительских качеств, квартиры с ремонтом и мебелью (готовые к проживанию), элитные квартиры.
Несмотря на мартовскую активность, цены в апреле продолжили свое снижение, что наглядно демонстрирует нижеприведенный график.
Давление на уровень цен оказывает большой объем предложения на рынке. Пиковое значение зафиксировано в начале марта, когда количество объектов предлагаемых на продажу, превысило отметку 9 700 квартир. Однако уже в апреле, этот показатель начал уменьшаться и в настоящее время находится на уровне чуть ниже 9 000 квартир, что более чем на 10% выше показателя начала года.
"Ценопад" позволил приобрести квартиру тем покупателям, кто еще год назад не мог об этом даже мечтать, - рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья «Твоя столица ∙ Агентство недвижимости» Светлана Куделко. – Например, минимальная стоимость квартир стандартных потребительских качеств сейчас находится на уровне 29 000 USD за однокомнатную, 34 000 USD за двухкомнатную и 42 000 USD за трехкомнатную квартиру. В то время как ровно год назад минимальная стоимость квартир была на 30% выше.
А тем покупателям, кто желает расширить жилплощадь, на помощь приходят обмены с доплатой. В настоящее время разница стоимости квартир в зависимости от количества комнат, позволяет произвести обмен на квартиру большей площади с доплатой в 7-10 тыс. USD, в то время как года назад доплата начиналась от 20 тыс. USD.
Все эти факторы активизировало также и тех покупателей, кто откладывал приобретение квартиры в ожидании еще большего снижения цен».
По данным отдела консалтинга и аналитики «Твоя столица ∙ Управление проектами», в апреле средняя цена кв. м. квартир стандартных потребительских качеств по итогам заключенных сделок сформировалась на уровне 1 070 USD/кв. м для однокомнатных, 1 005 USD/кв. м. для двухкомнатных и 910 USD/кв. м для трехкомнатных квартир. А всего с начала 2016 года, цены снизились на 13% или на 140 USD/кв. м.
Средняя стоимость квадратного метра в готовых к проживанию квартирах (имеющих свежий современный ремонт и мебель) составляет 1 180 USD/кв. м для однокомнатных, 1 130 USD/кв. м для двухкомнатных и 1 270 USD/кв. м. для трехкомнатных квартир.
В марте-апреле минимальные стоимости готовых к проживанию однокомнатных квартир составила 35 000 USD, двухкомнатных 43 000 USD, трехкомнатных 68 000 USD и четырехкомнатных 72 000 USD.
Советы продавцам и покупателям
«Для продавцов всплеск покупательской активности не повод для поднятия цен, - предостерегает Светлана Куделко, - скорее наоборот – это время, чтобы к каждому потенциальному покупателю проявлять особую лояльность. Ведь в ситуации, когда цены идут вниз, время поиска покупателя на квартиру равняется упущенной выгоде продавца – чем оно меньше, тем меньше потери продавца.
Кроме того, серьезным конкурентом для продавцов вторичного рынка выступают новостройки, предлагающие не только широкий выбор по снизившимся ценам, но и рассрочку оплаты за приобретенную квартиру на несколько лет.
Покупателям сегодня, в условиях большого количества предложений, корректировки цен и динамичного движения рынка сложно сделать выбор. В то же время мы не рекомендуем значительно растягивать процесс выбора объекта - уже многие потенциальные покупатели столкнулись с ситуацией, когда, ожидая еще большего снижения цен, они попросту упускали».
Что в приоритете у покупателей?
Быстрее всего в 2016 г. находят своего покупателя квартиры, требующие косметического ремонта. Причину их популярности аналитики «Твоей столицы» видят в их стоимости, которая ниже средней по рынку. При этом квартиры, требующие значительного и затратного ремонта, отнюдь не приветствуются покупателями, поскольку затраты на проведение ремонта перечеркивают всю экономическую выгоду приобретения подобной квартиры.
Квартиры с хорошим современным ремонтом предпочли в марте около 30% покупателей.
Популярны также квартиры, расположенные в спальных районах города. Дело в том, что вместе с ростом курса валют и снижением, как цен, так и арендных ставок на недвижимость, упала и инвестиционная доходность жилья. Поэтому число инвестиционных сделок с квартирами старого жилого фонда (сталинки / хрущевки / брежневки), расположенных в центре города, за последний год снизилось до минимума. Ведь, как правило, подобные квартиры покупаются не «для жизни», а для сдачи в аренду. В то же время квартиры стандартных потребительских качеств, расположенные в спальных районах, привлекают своей ценой и в некоторых случаях, годом постройки дома.
