Новостройки Минска. Февраль 2018. Особенности предложения и спроса

28.02.2018

Новостройки Минска 2018 – особенности предложения и спроса

 

Наступление 2018 г. не принесло на рынок новостроек Минска больших изменений - лишь цены пошли в рост. О том, что сейчас предлагается на продажу и по каким ценам, а также что покупается и каких изменения можно ждать до конца года – об этом далее в материале.

 

В начале 2000-х при проектировании жилья была ориентация на расширение площадей квартир. Проектировщики старались предусмотреть простор везде – будь то кухня, коридор, балкон с лоджией и т.п. Благодаря этому сейчас в продаже на вторичном рынке можно встретить однокомнатные квартиры площадью 50+ кв. м. или многокомнатные с площадью коридора, как у полноценной комнаты – 15-17 кв. м.

По нынешним меркам покупательского спроса на новостройки, это не совсем рациональное использование площадей. Поэтому подобные квартиры на вторичном рынке сейчас нельзя назвать ходовым товаром. Скорее наоборот –для такой квартиры нужен особый покупатель.

Для нынешнего покупателя новостроек важна минимальная площадь и наличие (или возможность выделения) отдельных комнат. Именно поэтому активным спросом пользуются квартиры-новостройки, так называемого «евроформата» - в которых кухонная зона объединена с жилой комнатой, но при этом количество окон позволяет при необходимости выделить ее перегородками. А платить за просторные коридоры люди сейчас не готовы.

Поскольку уже как минимум 5 лет основная доля спроса на новостройки находится в рамках классов «Эконом» и «Стандарт», то и площади квартир востребованы небольшие: однокомнатные до 40 кв. м., двухкомнатные до 55 кв. м., трехкомнатные до 65 кв. м. Выбирая такие квартиры, покупатели стараются найти баланс «цена / качество» - когда каждый квадратный метр площади в квартире используется с пользой. Кроме того, в ситуации постоянного роста стоимости коммунальных услуг, все больше покупателей задумывается не только о стоимости приобретения квартиры, но и о последующем ее содержании.

 

Особенности предложения на рынке новостроек Минска:

·         Преобладающая доля новостроек (порядка 45%) относится к классу «Стандарт»;


Структура НС.jpg


·         Увеличивается количество новостроек, строящихся в составе жилых комплексов.

По состоянию на февраль 2018 г. более 66% новостроек, предлагаемых на продажу, находятся в составе жилых комплексов, в то время как еще 3 года назад этот показатель был на уровне немногим больше 50%.

Под жилым комплексом понимается группа жилых домов, объединенных единой концепцией и/или архитектурным стилем. В составе крупных жилых комплексов, помимо жилых домов, возводятся также и объекты социальной инфраструктуры. В результате, покупатель может рассчитывать на проживание в доме, соответствующем современным требованиям, как по технической, так и архитектурной составляющей.

·         Увеличивается плотность и высотность жилой застройки;

Уменьшение количества участков для застройки и большие обременения на выставляющихся на аукцион участках, вынуждают застройщиков «выжимать» с квадратного метра земли максимум.

·         Получает развитие новый механизм продаж квартир, предполагающий бронирование выбранной квартиры в новостройке на время продажи старой квартиры на вторичном рынке.

Появление и востребованность данного механизма обусловлена тем фактом, что значительная часть покупателей приобретает новостройку взамен имеющейся квартиры. В частности, по данным «Твоя столица ∙ Новостройцентр», только за 2 месяца 2018 г. доля сделок в рамках программы «Переезжаем в новостройку» выросла на 12%.


Особенности спроса на новостройки:

·         Высокий уровень спроса

По сравнению с самым активным периодом 2017 г. – осенью - спрос в 2018 г. снизился. Однако это вполне ожидаемо, поскольку начало года на рынке жилья всегда является периодом «раскачки». Но поскольку наступление 2018 г. не принесло экономических потрясений, то и снижение спроса незначительное – порядка -15%. К тому же до сих пор у покупателей есть кредиты. Пусть немного и подорожавшие за декабрь 2017 г. – февраль 2018 г., но все еще вполне доступные.

Помимо кредитов, спрос на новостройки активизирует и уменьшение количества предлагаемых на продажу квартир на вторичном рынке;

·         Наиболее востребованные новостройки:

двух (до 55 кв. м.) или трехкомнатная (до 65 кв. м.) квартира, с хорошей транспортной доступностью общественным транспортом, с минимальной чистовой отделкой (ровные потолки, на полу ламинат, на стенах обои под покраску), позволяющей после получения ключей заселиться, постепенно делая ремонт. При этом стоимость квартиры с учетом подобной чистовой отделки не должна быть выше чем +100 USD/кв. м. от средней цены по рынку на аналогичные (по расположению, площади) квартиры без чистовой отделки. Однако подобных предложений на рынке сейчас нет;

·         Минимальный спрос на квартиры больших площадей и расположенных на первых этажах.

Для продажи таких квартир необходимо снижение цен;


Цены НС.jpg


Чего ждать в дальнейшем?

Наблюдаемое в настоящее время увеличение цен, на наш взгляд слишком интенсивное, потому как:

во-первых, значительная часть накопленного за предыдущие годы отложенного спроса на новостройки, было реализовано в 2017 г.;

во-вторых, кредиты с декабря 2017 г., как и цены, стали дороже;

в-третьих, вопреки статистическим данным, по ощущениям покупателей реальные доходы до сих пор не только не растут, но и вместе с увеличением цен на продовольственную корзину и прочие товары повседневного спроса, даже и снижаются. А это значит, что и возможности по погашению кредитов тоже уменьшаются.

Для поддержания в дальнейшем устойчивого спроса на новостройки по сформированным на данный момент ценам, и тем более для дальнейшего увеличения цен, по нашему мнению, необходимо либо снижение стоимости кредитов, либо рост доходов населения. А сейчас, люди стараются компенсировать увеличение цен тем, что выбирают минимальные по площади/стоимости квартиры. Именно поэтому так активно раскупаются квартиры-студии и так называемые квартиры «евроформата» - с объединенной зоной кухни и гостиной. При этом значимые еще в начале 2017 г. такие факторы, как плотность застройки и этап строительства – отходят перед ценой (минимальной площадью) на второй план.

Возврат к списку