Итоги первого месяца осени 2017 г. на рынке новостроек

На фоне наблюдающегося в последние полтора года стабильного и достаточно высокого спроса на квартиры в новостройках, попытки поднятия цен застройщиками отмечались уже неоднократно. Но это были единичные случаи, не носившие массового характера и касавшиеся в основном наиболее популярных у покупателей типов квартир – например, «двушки» небольшого метража, или «трешек» с удачным видом из окон.

Можно было бы сказать, что и сейчас складывается аналогичная ситуация, если бы не несколько «Но», а именно:

·         во-первых, случаев увеличения цен стало больше - доля проектов, в которых за сентябрь отметилось существенное увеличение стоимости кв. м., составляет порядка 15% от общего предложения новостроек на рынке. Случаи роста цен отмечены во всех классах качества, но больше всего в классе «Стандарт»;

·         во-вторых, дельта роста цен - значительнее. Например, если раньше изменение цен от месяца к месяцу носило колебательный характер – в пределах плюс-минус 50 USD/кв. м., то отмеченное в сентябре увеличение по некоторым домам класса «Комфорт» доходило до 200 USD за кв. м.

·         в-третьих, в предыдущие месяцы, колебания цен, в большинстве своем, были обусловлены движением домов по стадиям строительной готовности – чем выше готовность, тем выше и цена. А сейчас зачастую наоборот – наибольшее подорожание коснулось новостроек, находящихся на ранних этапах строительства.

В частности и на примерах: в домах №3 и №4 жилого комплекса «Престижино» однокомнатные квартиры, в зависимости от площади, подорожали на 100-200 USD/кв. м., а двухкомнатные – на 150-200 USD/кв. м. Вполне возможно, что подорожали бы и трехкомнатные квартиры, но их уже нет в продаже. Связать столь существенное увеличение цен с высокой строительной готовностью нельзя, потому как заявленный срок ввода в эксплуатацию – 4 квартал 2018 г.

Похожая ситуация наблюдается и в 3 и 4 секциях дома №3 в жилом комплексе «Грушевский посад» - несмотря на начальные стадии строительства (заявленный срок ввода 2 квартал 2019 г.), одно и двух комнатные квартиры выросли в цене на 150 USD/кв. м., а трехкомнатные – на 50 USD/кв. м.

Немного меньшее подорожание отмечено на «двушки» и «трешки» в каркасно-блочном доме, строящемся «Арэса-сервис» в квартале улиц Беды - Тиражная - Восточная. Несмотря, также, на ранние этапы строительства (заявленный ввод – 4 квартал 2018 г.), цены увеличились на 100 USD/кв. м. «Однушек» уже нет в продаже.

Из еще запоминающихся «подорожаний» можно назвать дом №3 в жилом комплексе «Браславский» (от +25 USD до +100 USD/кв. м.), дом №32 в жилом комплексе «Уручский» (+50 USD/кв. м.) и др.

Отмеченное подорожание по своим масштабам нельзя назвать массовым и говорить об устойчивой тенденции пока слишком рано. Хотя бы потому, что:

·         в 65% новостроек, стоимость осталась без изменений;

·         в 11% проектах цены, в зависимости от типов квартир, как немного выросли, так и снизились одновременно;

·         в 9% новостроек цены снизились.

Почему это происходит?

Некоторые застройщики отмеченное в сентябре увеличение цен объясняют не желанием получить бОльшую прибыль, а необходимостью компенсировать подорожание стройматериалов. Не оспаривая высказанные мнения, мы придерживаемся иной точки зрения. На рынке новостроек, в отличие от вторичного рынка жилья, кредиты имеют гораздо более значительное и прямое влияние на ценообразование. Поэтому, на наш взгляд подорожание квартир первичного рынка, во многом обуславливается снизившимися ставками по кредитам. Благодаря им покупатели могут компенсировать недостаток собственных средств заемными.

Именно подешевевшие кредиты в настоящее время выступают драйвером столь высокого и стабильного интереса к новостройкам. Это подтверждается и нашими данными по сделкам - в сентябре более 50% покупателей квартир в новостройках классов «Эконом» и «Стандарт» привлекали кредитные средства. Если посмотреть в динамике, то можно увидеть, что число подобных покупателей увеличивается ежемесячно.