imperskiy imperskiy

Инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости. Часть 1

30.09.2019

Взлет и падение


В 2017 г. закончилось снижение цен и ставок на рынке коммерческой недвижимости после кризиса 2015-2016 гг. За тот период, цены и ставки уменьшились наполовину. После этого, доверие к коммерческой, да и в целом, недвижимости, у инвесторов пошатнулось. В первой части материала рассказывается о периоде расцвета рынка коммерческой недвижимости и причинах последующего спада.


С точки зрения инвестиций, наиболее интересными сегментами рынка коммерческой недвижимости считаются офисы и торговые помещения. Складская и производственная недвижимость – специфический товар для особого «покупателя».

Расцветом рынка коммерческой недвижимости Минска по части ценообразования можно назвать 2012-2013 гг. На фоне дефицита современных площадей, ставки аренды на офисы в бизнес-центрах достигали 40+ EUR/кв. м., а цены продажи – 2 600+ USD/кв. м. На торговые помещения уровень цен и ставок мог быть еще выше – некоторые помещения на самых проходных улицах продавались более чем по 4 000 USD/кв. м.


Средние ставки.jpg


В 2015-2016 годах рынок обвалился из-за ослабления белорусского рубля к корзине валют и перенасыщении рынка за счет новых бизнес-центров. В результате ставки и цены упали практически наполовину. Нередки были случаи, когда до падения рынка покупатели платили за офисные площади по 2 000 USD/кв. м. и рассчитывали их в последующем сдавать за 20-25 EUR, но в фазе падения рынок мог предложить только в лучшем случае 13-15 EUR/кв. м. И продать такие площади по цене, за которую купили, тоже не получалось. Все это пошатнуло доверие инвесторов к коммерческой недвижимости, как к инструменту вложения денег.


Средние цены.jpg


Собственникам, сдающим помещения в аренду, пришлось идти на встречу арендаторам и снижать ставки в евро. В противном случае арендаторы уходили в другие офисы, которых в то время наблюдался легкий профицит. Только за 2014-2015 гг. было введено 34 бизнес-центра, чья совокупная офисная площадь составляла более 270 тыс. кв. м. или практически 50% от существовавшего на то время объема офисных площадей в бизнес-центрах Минска.

Среди торговых арендаторов стал набирать популярность механизм формирования ставки аренды в процентах от месячного торгового оборота, поскольку ослабление национальной валюты сказалось и на покупательской способности населения.

С наступлением 2017 г. на рынок пришла стабильность, а уже во второй половине года рынок аренды стал понемногу оживать - ставки аренды начали показывать, пока еще неустойчивую, но уже положительную динамику.

В отличие от арендодателей, продавцы все никак не могли смириться с новым уровнем цен и поэтому сделки купли-продажи были чуть ли не единичными. Это касалось как продавцов на вторичном рынке, так и застройщиков, привлекающих средства дольщиков. В то время, как на падающем рынке надо было играть на опережение, и снижать цены заблаговременно, они наоборот – старались удержать их до последнего, что в итоге привело к тому, что готовый офис на вторичном рынке можно было купить дешевле, чем построить по схеме долевого строительства. Во многом это и предопределило последующее истощение спроса на объекты долевого строительства. Некоторые из них законсервировались, некоторые стали достраиваться за счет средств застройщиков, некоторые остались только в стадии проекта, единицы до сегодняшнего времени ищут дольщиков.

В 2018 году экономическая стабильность стала внушать еще больше оптимизма, в результате чего арендные ставки выросли от 7% до 19% в зависимости от класса качества офисов. Аналогичным путем развивалось ценообразование на торговые площади. Другое дело, что теперь спрос на рынке коммерческой недвижимости уже основательно перефокусировался на аренду. Особым спросом стали пользоваться как бизнес-центры, так и торговые центры, находящиеся в управлении одного собственника. 


Продолжение следует...