Инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости. Часть 2

31.10.2019


Ликвидность объектов недвижимости и предпочтения инвесторов в настоящее время


- В настоящее время, приоритеты инвесторов не изменились - чаще всего для последующей сдачи в аренду приобретаются офисные и торговые помещения. В среднем, можно рассчитывать на 7-9% годовых дохода в иностранной валюте после уплаты налогов, что соответствует примерно 10-11 годам окупаемости. В ряде случаев, доходность может быть, как выше, так и ниже – все зависит от рыночной ликвидности того или иного помещения, - рассказывает руководитель НДБ-2.png Руслан Орлов.


2.jpg


По его словам, рыночная ликвидность коммерческих помещений складывается из многих характеристик: местоположение, площадь, планировка, состояние, качество отделки, уровень технического оснащения и др. Именно они определяют степень интереса к помещению со стороны потенциальных арендаторов, а значит и величину возможной ставки аренды. "Чем выше рыночная ликвидность помещения, тем более устойчиво ценообразование на него в периоды экономической нестабильности – т.е. при снижении цен и ставок, ликвидное помещение потеряет в цене меньше всех", - делает акцент представитель "Твоей столицы". 

Но есть и частные факторы, влияющие на ликвидность помещений – для офисных это качество бизнес-центра, в котором оно располагается, и, например, как он управляется, какие услуги арендаторам предоставляет, каково его состояние и т.п. 

- Как правило, инвесторы выбирают офисы площадью порядка 100 кв. м. в наиболее качественных бизнес-центрах классов «В» и «С». Цены по итогам сделок за 2019 г. сформировались на уровне 1 100 USD/кв. м. за класс «С» и 1 400 USD/кв. м. за класс «В». После приобретения, такие офисы можно сдавать в аренду по ставкам от 10 до 14 EUR/кв. м. в зависимости от класса качества.

В бизнес-центрах классов «А» и «В+» офисы приобрести нельзя, а можно только арендовать – поскольку эти бизнес-центры, для обеспечения высокого качества управления, принадлежат, как правило, одному собственнику и им же управляются.

- Но наиболее востребованными среди частных инвесторов можно назвать встроенные в дома коммерческие помещения. Их привлекательность состоит в более широкой аудитории потенциальных арендаторов. В отличие от офисов в бизнес-центрах, во встроенных в дома коммерческих помещениях могут размещаться различные торговые объекты, кафе, объекты оказания услуг (парикмахерские, салоны красоты), фитнес-центры, и, в том числе, клиентские офисы. Такие объекты могут быть интересны за счет высокого потока посетителей - если в торговый центр человек заходит либо целенаправленно, либо отдохнуть в выходной день, то объект, расположенный на пешеходной улице, привлекает покупателей, которые просто проходят мимо в течение всего дня и каждый день.

На цену встроенных помещений основное влияние оказывает их местоположение – важно чтобы в непосредственной близости проходили пешеходные потоки. Средняя стоимость в 2019 г. 1 кв. м. подобных помещений по итогам совершенных по Минску сделок составляет порядка 1 800 USD, а средняя площадь – 120 кв. м. В последующем, подобные помещения можно сдавать в аренду по ставкам порядка 15-18 EUR и выше, в зависимости от расположения здания.

Отдельно из числа встроенных помещений следует выделить те, которые располагаются на пешеходных улицах в центре города и в первой линии застройки основных транспортных магистралей города – так называемый street-retail сегмент. Ставки аренды на такие помещения, как правило, начинаются с 15-20 EUR/кв. м. и выше - опять же, многое зависит от месторасположения, формата и площади помещения – и уровень в 40 EUR/кв. м. для них не предел. По расположению такие помещения условно можно разделить на 2 зоны. Первая зона – центрально-деловой район Минка, вторая – основные магистрали города. Средние цены предложения продажи по зонам следующие: 1-я зона – 2 400 $/кв. м, 2-я 1 800 $/кв. м.

Что касается торговых центров, то по словам Руслана Орлова, в тех, которые в свое время строились по схеме долевого строительства и помещения которых сейчас находятся в собственности различных лиц, выбор помещений широкий. Средняя цена кв. м. по итогам сделок за 2019 г. порядка 1 600 USD. Ставки аренды на такие помещения могут быть различными – и 8, и 20 EUR/кв. м. Многое зависит от посещаемости торгового центра и расположения помещения в его составе – насколько проходное место. 

- Инвестиционный интерес к коммерческой недвижимости в настоящее время достаточно высокий и в обозримом будущем будет увеличиваться, поскольку ее доходность существенно выше, чем у жилой. Главное помнить, что не каждый коммерческий объект будет приносить желаемую доходность. Поэтому в настоящее время основная задача инвесторов не просто купить первый попавшийся или предлагаемый продавцом  объект, а максимально обдуманно подойти к выбору наиболее ликвидных объектов, что в последующем будет выступать залогом стабильных доходов, - подытоживает эксперт.