Январь 2026: почему при падении спроса на треть цены на квартиры в Минске выросли?

Рынок жилья Минска вошёл в фазу «хронического дефицита»: даже рекордное январское затишье не способно снизить цены, потому что предложение сжалось быстрее спроса. Мы наблюдаем не временную коррекцию, а структурную трансформацию - и именно доступ к реальным данным сделок позволяет «Твоей столице» видеть то, что скрыто за усреднёнными статистическими показателями.

ФАКТ

Январь 2026 года стал самым спокойным месяцем на рынке жилья Минска с начала 2022 года.

Ключевые показатели:

• Всего 800 сделок купли-продажи на вторичном рынке - это на 28% меньше, чем в декабре 2025, и на 12% ниже, чем в январе 2025.
• Лишь 6% сделок пришлось на новостройки от застройщика.
• Средние цены выросли на 2% при падающем спросе.
• Предложение сократилось до 5000 объектов при рыночной норме в 7000.
• 28% сделок прошли с привлечением ипотечных кредитов.

Источник данных: Национальное кадастровое агентство, аналитика агентства недвижимости «Твоя столица» (выборка реальных сделок).

ОБЪЯСНЕНИЕ «ПОЧЕМУ?»

Что стоит за цифрами?

Парадокс января: спрос упал, а цены выросли. Для обывателя это нонсенс. Для эксперта - маркер структурных изменений.

Драйвер 1: Сезонность, но не обычная

Январь всегда был месяцем затишья. Но падение на 28% относительно декабря - это не просто результат «праздников». Это исчерпание отложенного спроса, который поддерживал рынок всю осень 2025. Покупатели, копившие деньги и ждавшие «идеального момента», в декабре поняли: цены не упадут. И вышли на сделки. Январь остался без этого буфера.

Драйвер 2: Ипотека на пределе чувствительности

При текущих ставках 16,5-18% годовых ипотека перестала быть драйвером роста, но осталась «страховочным тросом». 28% сделок с кредитами - это не ажиотаж, а вынужденная мера: без заёмных средств эти 28% покупателей просто не вышли бы на рынок.

Экспертный комментарий

Порог чувствительности по ипотеке для минского рынка - 15%. Выше этой планки кредит перестаёт быть инструментом улучшения жилищных условий и становится обременительным долгом. Тот факт, что 28% сделок всё ещё проходят с ипотекой, говорит не о доступности кредитов, а о безальтернативности: люди берут квартиру любой ценой, потому что боятся, что завтра будет ещё дороже.

Драйвер 3: Дефицит предложения стал хроническим

5000 объектов вместо 7000 - это не сезонное колебание. Это новая норма. Рынок не успевает наполняться ликвидными квартирами по трём причинам:

• Собственники, не нуждающиеся в срочных деньгах, снимают объекты с продажи, не получая желаемой цены.
• Новостройки пополняют рынок преимущественно дорогими и неликвидными лотами (крупные площади, без отделки, завышенный ценник).
• Качественное вторичное жильё уходит за 7-14 дней, не задерживаясь в экспозиции.

Экспертный комментарий

Мы привыкли считать, что рынок регулируется спросом. Сегодня Минск - уникальный пример рынка, регулируемого дефицитом предложения. Цены растут не потому, что много желающих купить, а потому что нечего продавать тем, кто готов купить. Это принципиально иная модель, и она требует иных стратегий.

КОНТЕКСТУАЛИЗАЦИЯ «ПОЧЕМУ СЕЙЧАС?» И «КОГО ЗАТРОНЕТ?»

Январь-2026 в зеркале трёх лет

Тренд: Количество сделок незначительно снижается, цена незначительно растёт. Рынок стагнирует вверх - это худший сценарий для покупателя и лучший для продавца, не нуждающегося в деньгах.

Кто в выигрыше?

Продавцы компактных квартир в старом фонде

Хрущёвки, брежневки, малогабаритные студии дорожают опережающими темпами. Причина: это единственное доступное жильё. Покупатель с бюджетом до 50 000 $ выбирает не между «хорошим» и «плохим», а между «хрущёвкой» и «ничем».

Владельцы валютных накоплений

Рублёвая цена квартиры привязана к доллару, но фактически сделки всё чаще проходят в безналичных расчётах. Тот, кто держал сбережения в валюте, за последний год приобрёл дополнительную покупательную способность.

Кто в проигрыше?

Покупатели с ипотекой

При текущих ставках ежемесячный платёж по кредиту на квартиру за 70 000 $ составляет 800-900 $. Это выше средней арендной ставки на аналогичное жильё. Ипотека перестала быть «дешевле аренды» - она стала роскошью.

Продавцы крупных квартир в новостройках без отделки

Рынок перенасыщен предложениями с ценником выше 100 000 $ и черновой отделкой. Покупатель, готовый платить такие деньги, выбирает либо готовое жильё, либо объект с уникальными характеристиками. «Обычная» трёшка в спальном районе без ремонта может висеть в базе 3-6 месяцев.

ПРАКТИФИКАЦИЯ «ЧТО ДЕЛАТЬ?»

Покупателям

Главный вывод: Стратегия «посижу в деньгах, куплю подешевле» на минском рынке больше не работает. Дефицит предложения не рассосётся сам собой.

Что делать прямо сейчас:

1. Перестаньте ждать снижения цен. Этого не будет в 2026 году. Максимум - сезонные колебания в пределах 1-2%, но общий тренд пологий рост.

2. Рассматривайте «неочевидные» варианты.

• Квартиры, требующие косметического ремонта (торг до 10-15%).
• Первые этажи в домах без лифта (дисконт 5-7%).
• Районы, которые сейчас не в топе, но имеют перспективу развития трафика.

3. Используйте ипотеку только если:

• У вас есть минимум 50% первоначального взноса.
• Вы не планируете продавать квартиру ближайшие 7-10 лет.
• Ежемесячный платёж не превышает 30% вашего семейного дохода.

4. Не переплачивайте за «статусные» новостройки без отделки. Аналитика сделок «Твоей столицы» показывает: квартиры в каркасно-блочных домах с ремонтом продаются на 15-20% быстрее и с меньшим дисконтом, чем «голый бетон» в том же доме.

Продавцам

Главный вывод: Ваше преимущество - дефицит. Ваша проблема - адекватная цена.

Что делать прямо сейчас:

• Не завышайте цену в расчёте на торг. В текущем рынке торг минимален. Квартира с завышенным ценником просто не попадёт в выборку покупателя - её отсеют на этапе фильтра.
• Используйте «эффект витрины». Первые две недели после публикации - пик просмотров. Если за это время нет показов, цена завышена. Снижайте сразу, не ждите месяц.
• Качество презентации = скорость продажи.
• Профессиональные фото (не на смартфон).
• Убранные вещи, свет, нейтральные тона.
• Честное описание недостатков (это повышает доверие).
• Рассмотрите альтернативные схемы.
• Обмен с доплатой (сейчас набирает популярность).
• Продажа с отсрочкой выхода на сделку (если вам нужно время на подбор встречного варианта).

Инвесторам

Главный вывод: Стратегия «купил на старте - продал через год» на вторичном рынке исчерпала себя.

Куда смещается интерес:

Компактные квартиры в старом фонде. Они продолжают дорожать (рост 2-4% в квартал) и дают стабильный арендный доход. Окупаемость - 12–15 лет, что для текущего рынка хороший показатель.

Квартиры с низким входным порогом, требующие ремонта. Разница между ценой покупки и ценой после ремонта составляет до 15-25%. Это последняя ниша с высокой маржинальностью.

Рассрочки от застройщиков. В условиях дорогой ипотеки застройщики вынуждены предлагать гибкие схемы. Годовая рассрочка под 0% - реальный инструмент снижения стоимости входа.

Зона риска:

• Крупные квартиры в новостройках без отделки (низкая ликвидность).
• Объекты с ценой выше 120 000 $ (сужение покупательской аудитории).

Коллеги-конкуренты

Обратите внимание:

• Уровень аналитики. Это не пересказ кадастровой статистики. Это разложение рыночных механизмов на составляющие с доступом к реальным сделкам.
• Прозрачность методологии. Мы не скрываем источники, не манипулируем цифрами. Это уровень Big4 в недвижимости.
• Клиентоцентричность. Весь материал построен не вокруг «как нам похвастаться», а вокруг «как это поможет клиенту принять решение».
• Главный вывод: «Твоя столица» работает с данными, к которым у других нет доступа.

Сигнал для лучших агентов рынка: Здесь знают, что делают. Здесь уважают данные и клиентов. Здесь интересно работать.

ПРОГНОЗИРОВАНИЕ И ТРЕНДЫ

Три сценария на 2026 год

Базовый сценарий (вероятность 60%)

• Ставки по ипотеке - 16-17% годовых.
• Количество сделок - 900-950 в месяц (ниже среднего, но без обвала).
• Цены - рост 3-5% за год, неравномерный по сегментам.
• Дефицит - сохранится на уровне 4500-5000 объектов.

Вывод: Рынок «замороженного кипения». Спрос есть, но он упирается в отсутствие предложения.

Пессимистичный сценарий (вероятность 25%)

• Ужесточение кредитной политики, ставки выше 19%.
• Сжатие спроса ещё на 15-20%.
• Цены - стагнация с локальным снижением в сегменте крупных квартир (до 5%).

Вывод: Кризис ликвидности для продавцов, которые не могут ждать.

Оптимистичный сценарий (вероятность 15%)

• Снижение ключевой ставки, ипотека 13-14%.
• Возвращение отложенного спроса.
• Цены - ускоренный рост (до 7-8% за год).

Вывод: Дефицит усилится, конкуренция за ликвидные объекты возрастёт.

Индикаторы для наблюдения (на что смотреть клиентам и агентам)

• Ключевая ставка Нацбанка. Любое движение вниз = оживление ипотеки и рост цен.
• Объём нового строительства. Если застройщики не увеличат ввод доступного жилья, дефицит будет только нарастать.
• Срок экспозиции ликвидных объектов. Если он начнёт расти - рынок разворачивается в пользу покупателя. Пока он минимален.
• Доля сделок с ипотекой. Падение ниже 25% - сигнал, что кредиты стали недоступны массовому покупателю.

ВЫВОД И ФИНАЛЬНАЯ МЫСЛЬ

Главный вывод этого исследования:

• Рынок жилья Минска перестал быть классическим. Мы живём в условиях перманентного дефицита предложения, при котором традиционные законы спроса и предложения работают с искажениями.
• Цены не падают при снижении спроса, потому что падать просто нечему - ликвидные объекты исчезают с витрины за считанные дни. Остаются только те, что заведомо неконкурентоспособны по цене или качеству.
• Для покупателя это означает, что стратегия ожидания проигрышна. Единственный способ решить жилищный вопрос - активный поиск при поддержке профессионального брокера, который имеет доступ к реальным сделкам, а не к публичным базам.
• Для продавца - что время «лёгких денег» закончилось. Продать можно быстро и дорого, но только при условии точечного попадания в цену и аудиторию.
• Для агентства «Твоя столица» - что наш подход к аналитике, основанный на данных реальных сделок, наши технологии обучения сотрудников и техники продаж дают нам уникальное конкурентное преимущество. Мы не гадаем, что происходит на рынке. Мы знаем. И мы готовы делиться этим знанием с клиентами, партнёрами и профессиональным сообществом.

Январь-2026 стал не месяцем затишья, а месяцем истины. Рынок сказал: «Дальше так, как раньше, не будет». Вопрос только в том, кто первым услышит и скорректирует свою стратегию.

Мы - услышали. А вы?

Материал подготовлен экспертами агентства недвижимости «Твоя столица» на основе анализа реальных сделок и данных Национального кадастрового агентства.

© 2026, «Твоя столица». При цитировании ссылка обязательна.