Старый жилой фонд часто ассоциируется с изношенными домами и сложностями в эксплуатации. Но на самом деле встроенные помещения в таких зданиях — это отдельная ниша рынка, которая остаётся востребованной сегодня и будет интересна всегда. При правильном подходе они могут приносить стабильный доход собственнику или инвестору, а арендаторам предоставлять конкурентные преимущества за счёт своего размещения и окружающей инфраструктуры.

Стильный вход в магазин в старом жилом доме

Кому интересны такие помещения

Малому и среднему бизнесу — кафе, булочные, аптеки, магазины у дома.
Креативным индустриям — студии, мастерские, арт-пространства, бутики.
Сетям — аптеки и продуктовые ритейлеры ценят оживлённые локации.
Инвесторам — для формирования портфеля с долгосрочной доходностью.
Собственникам — тем, кто хочет выгодно сдать или продать свой объект.

Парикмахерская на первом этаже в старом жилом фонде

Преимущества встроек в старом жилом фонде

Локация — как правило, это центральные и оживлённые районы с высоким пешеходным трафиком и устоявшейся аудиторией.
Атмосфера — архитектура старых зданий часто создаёт особую ценность для бизнеса, даже если это хрущёвки начала 60-х
Стоимость — ставки аренды и продажная цена, как правило, ниже, чем в современных жилых комплексах.
Спрос — стабильный интерес со стороны малого бизнеса, который умеет просчитывать свою выгоду.
Доходность — легко найти платёжеспособного арендатора на длительный срок при правильном управлении.

Недостатки и нюансы, которые стоит учитывать

Износ здания и коммуникаций, который в большинстве случаев компенсируется капитальным ремонтом здания.
Если капитальный ремонт только предстоит, то он, как правило, серьёзно влияет на трафик возле таких объектов. Обязательно узнайте в ЖРЭО или исполкоме, когда капитальный ремонт планируется. Это позволит не только не делать ремонт дважды, но и воспользоваться услугами работников ЖРЭО или подрядной организации, чтобы провести ряд работ в вашем или арендованном помещении. Это сэкономит заметные средства.
Ограничения при статусе историко-культурной ценности. Это часто мешает организовать дополнительный вход со стороны главного фасада, а иногда ограничивает и возможности перепланировки, замены оконных рам и т.д. В любом случае капитальный встроенных ремонт помещений в домах-памятниках занимает больше времени (в том числе за счёт согласований) и стоит дороже.
Чаще всего, может не хватать парковочных мест.
Могут возникать проблемы с выделением необходимой электрической мощности.
Фактор жильцов: жалобы на шум, запахи, режим работы. Особенно, если соседи сверху - пожилые люди.

Эти нюансы не делают такие помещения «плохими», но требуют дополнительных исследований, правильной подготовки к сделке и умелого подбора арендаторов.

Распространённые заблуждения

Офис в старом жилом фонде

«Старый фонд никому не нужен» → всегда востребован благодаря локации.
«Здесь невозможно сделать современный ремонт» → можно, если грамотно оценить требования и возможности.
«Содержание слишком дорого» → эксплуатация часто дешевле, чем у встроенки в новостройках.
«Арендаторы не пойдут» → идут, особенно те, кто ценит атмосферу и трафик.

Как подготовить помещение к аренде или продаже без лишних затрат

Убрать явные следы износа.
Обеспечить исправность коммуникаций.
Минимизировать перепланировку.
Акцентировать внимание на преимуществах: витрина, отдельный вход, пешеходный поток.

(На тему хоумстейджинга коммерческой недвижимости во встроенных помещениях старого жилого фонда мы обязательно подготовим отдельный материал с практическими рекомендациями)

Итог

Встроенные помещения в старом жилом фонде — это не пережиток прошлого, а рабочий инструмент доходности. Они интересны арендаторам, выгодны для инвесторов и могут приносить стабильный доход собственникам. Главное — грамотно оценить потенциал и подготовить объект.

P.S.

Эксперты агентства «Твоя столица» помогают собственникам и инвесторам:

определить рыночную привлекательность объекта,
найти арендатора или покупателя,
подготовить помещение к сделке.

Если у вас есть встроенное помещение, которое вы хотите сдать или продать, свяжитесь с нашим экспертом и получите профессиональную консультацию.

(с) Кирилл Ракицкий, специалист отдела Недвижимость для бизнеса агентства Твоя столица. Обращайтесь по телефону +375 25 538 57 29.