Публикация Цокольные помещения: плюсы, минусы и особенности использования вызвала ряд вопросов у наших читателей. Мы попросили её автора, эксперта по коммерческой недвижимости, Виталия Гаражу дать на них развёрнутые ответы. Ведь цокольные помещения в Минске и других городах часто вызывают противоречивые мнения. Одни арендаторы считают их «вынужденным компромиссом», другие — находят в них уникальные преимущества. Важно понимать: у цокольного этажа есть как сильные стороны, так и ограничения. Сегодня эксперт разберёт плюсы и минусы цокольного помещения, чтобы оценка была объективной.
Плюсы цокольного помещения
Более низкая стоимость аренды и покупки
Главное преимущество цокольного помещения — его цена. По сравнению с первым этажом, аренда или покупка обходится заметно дешевле. Для бизнеса на старте это может стать решающим фактором: экономия на фиксированных расходах позволяет быстрее выйти на прибыль.
Отдельный вход и удобная планировка
Большинство цокольных помещений имеют отдельный вход с улицы, что делает их удобными для небольших магазинов, салонов красоты, небольших кафе или офисов с приёмом клиентов. Планировка чаще свободная — можно адаптировать пространство под свой формат. Более того, именно в цоколе или в подвале можно создать кафе с уникальным антуражем, особенно если в помещении сводчатые потолки или есть возможность открыть старую кирпичную кладку.
Изолированность и шумоизоляция
Близость к земле и толстые стены обеспечивают естественную звукоизоляцию. Это делает цоколь популярным выбором для
- фитнес- и танцевальных студий,
- музыкальных школ,
- квест-комнат,
- студий звукозаписи и репетиционных студий.
Здесь можно проводить занятия или репетиции без риска мешать жильцам.
Стабильный спрос в определённых нишах
Цокольное помещение востребовано не во всех сферах, но там, где оно подходит, спрос стабилен. Например, часть IT-специалистов ценит закрытые и изолированные рабочие зоны без лишнего света. Цоколь также подходит для:
- компьютерных клубов,
- шоурумов,
- небольших складов-магазинов, в том числе пунктов выдачи интернет-магазинов.
Гибкость и возможность переоборудования
Такие помещения часто легче адаптировать. Нет необходимости выдерживать витринную эстетику, поэтому можно сделать простую отделку, поставить перегородки или оборудовать складские зоны.
Небольшие отличия от помещений на первом этаже
Если цоколь находится относительно уровня земли неглубоко, то по своим потребительским качествам он практически не будет отличаться от помещений на первом этаже: просто окна в помещениях будут несколько ниже. И проблема освещённости не будет стоять.
Минусы цокольного помещения
Недостаток естественного освещения
Главная проблема цоколя — нехватка дневного света. В окнах мало солнца, а иногда они полностью отсутствуют. Согласно белорусским строительным нормам (СНБ 2.04.05-98 “Естественное и искусственное освещение”), для нежилых помещений установлены минимальные требования к естественной освещённости. В цоколе часто сложно обеспечить соответствие этим нормам. Недостаточность естественного освещения приходится компенсировать искусственным светом. Но, как мы уже говорили, для неглубоких цоколей с полноразмерными окнами этой проблемы просто не существует.
Повышенная влажность и риск конденсата
Помещение в земле чаще подвержено сырости. При плохой гидроизоляции возможны запахи, плесень и коррозия. Поэтому для цокольного этажа особенно важно устройство качественной приточно-вытяжной вентиляции и надёжной гидроизоляции стен. Особое внимание нужно обратить и на состояние водопроводных и канализационных труб: именно протечки из них чаще всего являются главным источником сырости.
Ограничения по назначению
Некоторые виды деятельности в цоколе официально не допускаются. Например, для медицинских и образовательных учреждений требования к освещённости, вентиляции и инсоляции выше, чем для обычного офиса или магазина. Нельзя в жилых домах размещать игровые залы и помещения для оказания ритуальных услуг.
Психологический фактор
Не всем клиентам комфортно находиться под землёй. Такие люди чувствуют, что потолки на них “давят”, а отсутствие окон или низкие потолки создают дополнительный дискомфорт. Этот фактор субъективный, но в сфере услуг (например, в салоне красоты) он может сыграть против бизнеса.
Меньшая ликвидность при продаже
Продать цокольное помещение заметно сложнее, чем помещение на первом этаже. Инвесторы оценивают такие объекты как более рискованные, а значит, рассчитывать на рост цены в будущем стоит осторожно.
Нюансы, от которых зависят плюсы и минусы
- Глубина утопленности. Если уровень пола ниже тротуара всего на 30-50 см, помещение почти не воспринимается как цоколь.
- Окна и инсоляция. Они создают вполне комфортные условия, особенно если окна обращены на солнечную сторону.
- Район и поток людей. В центре города даже цокольное помещение может быть ликвидным для бизнеса.
- Состояние здания. Чем новее дом и инженерные сети, тем меньше рисков сырости и ограничений.
Кому подходит цокольное помещение
Да:
- спортзалы,
- студии танца,
- компьютерные клубы,
- мастерские,
- шоурумы,
- бюджетные офисы,
- стильные кафе,
- магазины поделок и сувениров и т.п.
Этот стильный офис в цоколе Славянского квартала можно и купить, и арендовать
Нет:
- детские кружки и образовательные центры,
- медицинские кабинеты,
- клиники,
- бизнесы с витринным форматом и требованиями к престижу локации.
Заключение
Цокольное помещение — не всегда компромисс, но в любом случае - не приговор. Для одних арендаторов это удобный и доступный вариант, для других — источник проблем. Всё зависит от конкретного объекта: глубины, состояния и назначения. Главное правило — оценивать помещение по факту, а не по сложившимся стереотипам.
Если вы рассматриваете цокольное помещение в Минске для аренды или покупки, важно заранее учесть все плюсы и минусы. Такие помещения часто подходят для бизнеса в сфере услуг, спорта и IT, но требуют грамотной оценки освещённости, вентиляции и гидроизоляции. На рынке можно найти как удачные, так и проблемные варианты, поэтому стоит консультироваться со специалистами по коммерческой недвижимости.
Продолжение следует
(с)
Виталий Гаража, 2025, Эксперт по коммерческой недвижимости. За консультациями обращаться по тел.
+375 33 363 44 85Чтобы не пропускать важные новости о недвижимости - подписывайтесь на наши информационные каналы 
