Отделу "Недвижимость для бизнеса" агентства "Твоя столица" довольно часто приходится продавать и сдавать аренду встроенные помещения в жилом фонде. И довольно часто наши клиенты рассказывают о своих проблемах, связанных со взаимодействием с подразделениями МЧС Республики Беларусь. Короче, жалуются они на них. Этот материал мы подготовили, чтобы рассказать нашим клиентам, с чем они могут столкнуться, когда приобрели или сняли магазин в бывшей квартире, выведенной из жилого фонда.

Покупка квартиры на первом этаже жилого дома для переоборудования под магазин – популярное решение для бизнеса. Однако смена функционального назначения помещения влечет за собой серьезные изменения в требованиях пожарной безопасности. Даже если весь жилой дом уже оснащен системой пожарной сигнализации, этого недостаточно для нового магазина. В МЧС Республики Беларусь четко разъясняют: перепрофилированное помещение становится самостоятельным объектом с повышенными рисками.

Магазин из двухкомнатной квартиры на улице Орловской. Фото проектного бюро Тектоника

Магазин из двухкомнатной квартиры на улице Орловской. Фото проектного бюро Тектоника

Почему требования меняются кардинально?

«При выкупе квартиры... и ее последующем переоборудовании под торговое помещение происходит изменение функционального назначения объекта», — подчеркивает МЧС РБ. Квартира переходит из категории жилых помещений (Ф1.3) в категорию общественных зданий (как правило, Ф3.1 – «Торговые объекты»). Это автоматически влечёт за собой:

Смену класса функциональной пожарной опасности (КФО).
Изменение характера пребывания людей (незнакомые посетители вместо жильцов, потенциально большее скопление).
Наличие специфических рисков: горючие товары, оборудование, электроприборы.
Повышенную угрозу для жильцов дома в случае пожара в магазине.

«Встроенное торговое помещение рассматривается как самостоятельный функциональный блок и к нему применяются отдельные требования», — указывает ведомство.

Что конкретно требует белорусское законодательство?

Основной документ, регламентирующий оснащение магазина системами противопожарной автоматики, — Технический кодекс установившейся практики ТКП 45-2.02-142-2011 "Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации, автоматического пожаротушения, противодымной защиты и управления эвакуацией людей. Нормы проектирования".

Согласно этому кодексу, обязательная установка системы пожарной сигнализации (АПС) в магазине, встроенном в жилой дом, требуется ВСЕГДА, независимо от наличия системы в жилой части. Более того, в зависимости от типа товаров и площади, требования расширяются:

«Торговые залы магазинов, встроенные в здания иного назначения... оборудуются системами пожарной автоматики в случаях, если торговое помещение реализует: продовольственные товары и занимает площадь менее 1000 м²; непродовольственные товары и занимает площадь менее 500 м²» (ТКП 45-2.02-142-2011, пункт, устанавливающий требования для класса Ф3.1).

Если площадь магазина превышает указанные значения, помимо АПС, необходимо обязательно добавить системы автоматического пожаротушения (АУПТ), противодымной защиты (дымоудаления) и систему оповещения и управления эвакуацией людей (СОУЭ).

Ключевые этапы для собственника/арендатора в Беларуси (особенно в Минске)

Проектирование: Разработка проекта перепланировки/переоборудования обязательно включает раздел по пожарной безопасности и проект систем противопожарной автоматики (АПС, а при необходимости – АУПТ, СОУЭ, дымоудаление). Важно: Проектирование этих систем имеют право выполнять только организации, имеющие лицензию МЧС РБ на соответствующий вид деятельности (ст. 20 Закона РБ "О пожарной безопасности", Положение о лицензировании).
Согласования: Проектная документация в целом, и особенно раздел ПБ и проекты систем, подлежат обязательному согласованию в установленном порядке. В Минске это включает прохождение экспертизы и согласование в органах архитектуры и строительного контроля (стройнадзора) Мингорисполкома.
Монтаж и лицензирование: Работы по монтажу, наладке систем АПС, АУПТ, СОУЭ, противодымной защиты могут проводиться исключительно организациями, имеющими лицензию МЧС РБ на эти виды работ.
Пусконаладка и приемка: После монтажа проводятся пусконаладочные работы. Обязательный этап – приемка смонтированной системы представителем территориального органа государственного пожарного надзора (МЧС по месту нахождения объекта). Без их подписи в акте система не считается принятой в эксплуатацию.
Техническое обслуживание (ТО): «Техническое обслуживание систем... должно проводиться в соответствии с требованиями технической документации изготовителя...» (ТКП 45-2.02-142-2011). На практике это означает обязательное заключение договора на регулярное ТО (обычно ежемесячное/ежеквартальное) с лицензированной организацией. Отсутствие такого договора – прямое нарушение.
Проверки МЧС: Системы будут регулярно проверяться инспекторами государственного пожарного надзора. Основанием для штрафа или предписания может стать отсутствие договора на ТО, неисправность системы или нарушения правил эксплуатации.
Эвакуационные выходы: При перепланировке особое внимание уделите эвакуационным путям! Магазин должен иметь изолированный выход, напрямую наружу или в общий нежилой вестибюль с выходом наружу, отделенный от жилых лестничных клеток. Требования к количеству, ширине и конструкции выходов строго регламентированы ТКП 45-2.02-142-2011 для класса Ф3.1.
Обучение персонала: Руководитель магазина (собственник или арендатор) обязан организовать обучение работников мерам пожарной безопасности (ст. 20 Закона РБ "О пожарной безопасности"). Персонал должен знать порядок действий при срабатывании АПС, пользования огнетушителями и эвакуации. Ответственность – персональная!

Собственник помещения несет первоочередную ответственность за соблюдение требований ПБ, включая правильное оснащение, исправность систем и своевременное ТО.

Арендатор отвечает за соблюдение правил ПБ в процессе эксплуатации (содержание систем в рабочем состоянии, недопущение их порчи, обеспечение доступа для обслуживания и проверок, обучение персонала). Нужно позаботиться о чётком разграничении этой ответственности в договоре аренды!

Важно для Минска

При согласовании проекта в Мингорисполкоме и взаимодействии с Минским городским управлением МЧС могут быть свои нюансы процедур или акценты на соблюдение градостроительных норм. Мы настойчиво рекомендуем проконсультироваться с этими органами на самых ранних этапах проектирования.

Вывод

Открытие магазина в бывшей квартире – это не просто ремонт. Это изменение статуса объекта, влекущее строгие и обязательные требования МЧС Беларуси к системам противопожарной автоматики и безопасности в целом. Попытка сэкономить на проекте, лицензированном монтаже или обслуживании – прямой путь к крупным штрафам, предписаниям о приостановке деятельности и, что самое страшное, к риску для жизни людей. Соблюдение норм – не бюрократия, а необходимое условие безопасного бизнеса.

Если вы хотите купить или продать встроенное помещение в Минске или пригороде, обратитесь в агентство «Твоя столица». Наши специалисты помогут не только с выбором объекта, но и с проверкой его юридической и технической готовности, включая вопросы пожарной безопасности.

Мы знаем, как правильно подготовить помещение под магазин, офис или салон, чтобы оно соответствовало требованиям МЧС и было удобно для бизнеса. Обращайтесь — мы подберём лучший вариант для вас!

(с) Кирилл Ракицкий, специалист отдела Недвижимость для бизнеса агентства Твоя столица. Обращайтесь по телефону +375 25 538 57 29.