Нехватка или избыток? Какие офисы будут ликвидны в Минске в 2025-26 гг

Рынок офисной недвижимости Минска в 2025 году выглядит весьма парадоксально: на фоне ввода новых бизнес-центров арендаторы всё чаще сталкиваются с трудностями в поиске идеального пространства для себя. Новые квадратные метры появляются, но отвечают ли они реальным запросам бизнеса? И почему возник настоящий дефицит востребованных площадей? Разберёмся в трендах, проблемах и возможностях для инвесторов, собственников и арендаторов, основываясь на актуальной аналитике июля 2025 года. За помощью мы обратились к Валентине Сушкевич, специалисту отдела “Недвижимость для бизнеса” агентства недвижимости Твоя столица.

Текущий ландшафт: цифры говорят сами за себя

Начнем с фактов. По состоянию на конец июня 2025 года рынок офисных площадей в Минске демонстрирует следующую картину:

• Количество бизнес-центров в обзоре - 145.
• Их общая площадь ≈ 1 161 673 м². По классам эти площади распределяются следующим образом:
• A: 17,6%
• B+: 56,4%
• B: 20%
• C: 6%
• Вакантность: Общий уровень вакантных площадей варьируется в зависимости от класса БЦ. Средневзвешенная вакантность составляет 8,97%. Распределение по классам офисов:

• A: вакантность 23,45%
• B+: вакантность 20,02%
• B: вакантность 4,29%
• C: вакантность 2,05%

• Ставки аренды: Их диапазон достаточно широк.

• Для класса "А" мы видим ставки от €17,4 до €19.8 за кв.м./мес (от 59 до 75,5 рублей за квадрат) - цены на офисы в этом классе сложились: арендаторы не готовы выходить за пределы 20 евро за квадрат, а собственники не готовы падать ниже 17. (BYN 30.5 - 75.5).
• Класс "B+" предлагает офисы по ставкам от €11 до €12,4 (37,5-42,5 рублей). Тоже довольно ровная ситуация. 
• В классе "B" тоже весьма небольшой разрыв между крайними значениями: от €8,9 до €10,7. “B+”.
• Снять офис в классе "C" можно от €7,7 до €9,4. Как видим, за некоторые помещения в классе “С” просят больше, чем в классе “B”.

Ключевой тренд: ставки всё сильнее зависят не только от класса, но и от локации, готовности объекта и его оснащенности.

• Проблема "голых стен": Валентина отмечает, что значительная часть предложения, особенно в новостройках, поступает на рынок аренды без отделки. Собственники и застройщики часто минимизируют свои затраты на строительно-монтажные работы коммерческих помещений, перекладывая бремя ремонта, согласований и поиска подрядчиков на арендатора. Это создает барьер для быстрого заезда, особенно для малого и среднего бизнеса.

Чего на самом деле хотят арендаторы в 2025 год? Готовое решение "под ключ"

Если сравнивать текущую ситуацию с прошлыми годами, то запросы бизнеса кардинально изменились. Сегодняшний арендатор, особенно в сегментах IT, услуг и стартапов, хочет не площадь, а готовое рабочее место. В приоритете:

• "Move-in ready": Заехать и начать работать. Готовая отделка, продуманные планировки (учитывающие специфику бизнеса), установленные системы кондиционирования и вентиляции, оптоволокно.
• Ноль головной боли: Никаких согласований перепланировок с райисполкомами, поиска дизайнеров и ремонтных бригад. Офис уже при показе должен радовать глаз.
• Полная обстановка: Арендаторы желают арендовать не "коробку", а пространство с базовой мебелью (рабочие столы, стулья), элементами систем хранения.
• Гибкость и комфорт: В арендованном офисе должен быть организован доступ к shared-инфраструктуре: современным кухням-столовым, переговорным комнатам разного размера (от капсул для звонков до залов для презентаций), зонам релакса. Особенно критично для компаний, арендующих небольшие (до 50-70 кв.м.) площади. Несомненно, наличие фитнес-центра в БЦ является одним из важнейших его преимуществ, особенно для айтишников.
• Формат: Можно считать, что произошёл явный сдвиг от гигантских open space в сторону кабинетов (для концентрации) или, что чаще, смешанных планировок (open space + переговорные/кабинеты/зоны отдыха).

Где рынок не успевает? Острый дефицит малых площадей!

Хотя на первый взгляд рынок кажется сбалансированным, анализ спроса и предложения четко выявляет болевую точку: критическая нехватка качественных офисов малой площади (до 50-100 кв.м.) в хороших локациях (центр, транспортно-доступные пригороды). Большинство предложений в этом сегменте:

• Либо находятся в БЦ низких классов ("С") с устаревшей инфраструктурой.
• Либо требуют значительных вложений в ремонт.
• Либо не имеют доступа к качественной shared-инфраструктуре.
• Либо расположены в неудобных локациях.

Именно здесь наблюдается наибольший дисбаланс: спрос высок, а качественного, готового к заезду предложения мало. Это создает окно возможностей для собственников.

Несколько мыслей вслух для инвесторов и собственников: Как заработать на новых реалиях?

Сложившиеся рыночные тренды – не угроза, а руководство к действию:

Инвестируйте в "готовое": Покупая офис для последующей сдачи в аренду, рассматривайте не "голые стены", а помещения с качественной отделкой или даже базовой меблировкой. Такие объекты обладают гораздо высокой ликвидностью и привлекательностью для арендатора.

Собственникам свободных площадей: оптимизация = доход:

• Дробление: Крупные свободные площади в БЦ классов B и B+ (где позволяет конструктив и согласования) выгоднее разделять на модули малой и средней площади.
• Ваш козырь - "под ключ": Вложиться в качественную отделку и базовое оснащение нескольких модулей. Даже если не сдавать все сразу, готовые решения привлекают арендаторов быстрее и по более высокой ставке, компенсируя затраты.
• Развивайте инфраструктуру: инвестиции в современную кухню, переговорки, зону ресепшн для small business окупаются лояльностью арендаторов и снижением вакантности. Даже если вам кажется, что пускать к себе фитнес-центр не выгодно, помните: его наличие в БЦ кратно повышает лояльность арендаторов.
• Фокусируйтесь на качественных локациях: центр, метро поблизости или даже пригороды, доступные от метро в пределах 20-30 минут, становятся все более привлекательными, особенно для готовых решений малой площади. Смотрите на транспортную логистику сотрудников.
• Управляйте рисками простоя: предлагайте арендаторам гибкие условия: разумные арендные каникулы, возможность снять офис на короткий срок, опция расширения/сокращения площади, готовность к мелкой кастомизации под арендатора - всё это снижает риски простоя.

Прогнозы и рекомендации

На основе анализа данных и рыночных трендов ожидаем в 2025-2026:

• Рост спроса на готовые офисы "под ключ" малой и средней площади во всех классах, особенно в B и B+.
• Усиление конкуренции среди БЦ: Выиграют те, кто предложит лучшую инфраструктуру, сервис и гибкие условия, а не просто стены.
• Популяризация гибридных форматов: Смешанные планировки, коворкинг-зоны внутри традиционных БЦ.
• Перспективные локации: Помимо центра, высок потенциал у хорошо транспортно связанных пригородов (например, вдоль линий метро, МКАД) и районов с развитой инфраструктурой (Победителей пр., Дзержинского пр., Притыцкого ул. - где мы видим активное развитие качественных БЦ классов B+ и A).

Краткие выводы:

Рынок офисной недвижимости Минска 2025 – это не просто вопрос "нехватки или избытка". Это рынок структурных сдвигов, где ключ к успеху – понимание реальных потребностей арендатора и способность предложить готовое, гибкое, технологичное и комфортное пространство. Инвесторам и собственникам важно пересмотреть свои стратегии, чтобы оставаться конкурентоспособными. Арендаторам – знать свои сильные карты при переговорах.

Как "Твоя Столица" помогает навигации на рынке

Хотите не просто наблюдать за рынком, а извлекать из него выгоду? Значит, вам к нам!

• Инвесторам: Подберем ликвидные офисные объекты для инвестиций с учетом текущих и прогнозируемых трендов. Рассчитаем доходность, найдем оптимальное решение "под ключ" или с потенциалом к дооснащению.
• Собственникам: Получите бесплатный аудит вашего актива. Мы разработаем для вас стратегию сдачи (целиком/дробление), поможем найти надежных подрядчиков для отделки "под ключ", проведем эффективный маркетинг и подбор арендатора. Наша цель – максимизировать ваш доход и минимизировать срок простоя.
• Арендаторам: Глубоко знаем рынок изнутри. Не просто найдем свободные метры, а подберем офис, который идеально соответствует вашим задачам, бюджету и корпоративной культуре: от готового решения малой площади до крупного кастомизированного пространства. Возьмем на себя все переговоры и бумажную работу.

Аренда офиса в Минске 2025? Агентство "Твоя Столица" – ваш надежный гид по рынку коммерческой недвижимости столицы. Мы специализируемся на подборе ликвидных офисных помещений для инвестиций и бизнеса. Ищете готовый офис под ключ с мебелью и отделкой? Нужен небольшой офис в центре Минска или удобном пригороде? Планируете купить офис с высокой доходностью? Проанализируем актуальные ставки аренды, уровень вакантности бизнес-центров и подберем лучшее решение по выгодной цене (BYN/€). Работаем с объектами классов А, В+, В, С. Офисные пространства Минска – наша экспертиза! Доверьте подбор профессионалам.

(с) Валентина Сушкевич, эксперт отдела “Недвижимость для бизнеса” агентства Твоя Столица. Обращайтесь: телефон +375 29 666 99 81

Чтобы не пропускать важные новости о недвижимости - подписывайтесь на наши информационные каналы