Рынок производственно-складской недвижимости Минского региона - 2025: рекордный ввод, нулевая вакантность и смена трендов

Если вы следите за рынком складов в Минске, то наверняка заметили: в 2025 году произошли заметные изменения. Свободных площадей по-прежнему нет, но арендодатели вдруг перестали диктовать цены. Одни говорят о рекордном вводе, другие - о грядущей нормализации. Разбираемся, что произошло на самом деле.

В материале использованы данные Национального кадастрового агентства, NF Group, IQ Property Group, отчёт Colliers International, а также собственный анализ экспертов «Твоей столицы».

Коротко о терминах: для тех, кто не варится в теме каждый день

Чтобы дальше не спотыкаться о профессиональный сленг, вот небольшой словарик:

• Сток - общий объём качественных складских площадей на рынке.
• I&L (Industrial & Logistics) - сегмент производственно-логистической недвижимости.
• Light industrial - лёгкие производственно-складские помещения (часто с офисной частью), подходят для малого и среднего бизнеса.
• Built-to-suit - строительство объекта под конкретного заказчика с его требованиями.
• Редевелопмент - перестройка старых зданий (например, бывших коровников или заводских цехов) под современные склады или производства.
• ТЛЦ - транспортно-логистический центр
• ПСК - производственно-складской комплекс
• Спекулятивное строительство - возведение объекта без заранее найденного арендатора, под рыночный спрос.

Если в тексте встретятся другие термины - не стесняйтесь задать вопрос в форме обратной связи.

Общая картина: сток и обеспеченность

Начнём с главных цифр. На конец 2025 года сток производственно-складской недвижимости в Минском регионе (сам Минск плюс 25 км от МКАД) достиг 1 861 тыс. кв. м. Рост за год - 9%, что чуть выше среднегодовых значений последних пяти лет.

По оценкам NF Group, общий объём качественных складских площадей в Беларуси составляет около 1,76 млн кв. м . При этом примерно 87–90% всех современных складов страны сосредоточено в Минске и его пригородах. На долю Бреста приходится около 6%, остальные регионы - менее 7%.

Обеспеченность складами в Беларуси - 0,19 кв. м на человека. Для сравнения: в России - 0,37, в Китае - 0,85. Разрыв огромный, но упирается он не в спрос, а в дефицит подготовленных участков с коммуникациями.

Динамика стока производственно-складской недвижимости в Минском регионе, 2020–2025 гг. 

Инфографика (с) Коллиерз Интернешнл Консалтинг

Главный вывод: рынок остаётся дефицитным и сильно централизованным. Минский регион - единственная точка концентрации качественного предложения. Всё, что строится за его пределами, - скорее исключение, чем правило.

Новое предложение 2025: рекордный ввод, но на рынок ничего не попало

Теперь - о том, что реально построили. В 2025 году в Минском регионе ввели 10 объектов общей площадью 154 тыс. кв. м. Темп роста оказался выше прогнозов - например, NF Group ожидала ввод около 95–106 тыс. кв. м .

Но есть важнейший нюанс: все эти площади нашли арендатора или покупателя ещё на этапе строительства. В свободное предложение они не попали. Рынок по-прежнему живёт по принципу «построили - сразу заняли».

Вот как распределился ввод по кварталам:

• I квартал: ПСК light industrial в «Великом камне» (11,8 тыс. кв. м) и два корпуса в Минском городском технопарке (20,9 тыс. кв. м).
• II квартал: производственный корпус W08 в ТЛЦ «Прилесье» (25,9 тыс. кв. м).
• III квартал: корпус в ТЛЦ «Белтаможсервис-2» (5,0 тыс. кв. м) , производственный корпус в Папернянском с/с (8,0 тыс. кв. м), два корпуса в Минском городском технопарке (31,7 тыс. кв. м).
• IV квартал: объекты на ул. Танковая (12,8 тыс. кв. м), ул. Бабушкина (6,0 тыс. кв. м), в Фанипольском с/с (12,2 тыс. кв. м), 3-я очередь ТЛЦ К-2 «Домовой» (8,0 тыс. кв. м) и складской корпус в аг. Хатежино (3,6 тыс. кв. м).

Карта Минского региона с расположением новых объектов, введённых в 2025 году
Инфографика (с) Коллиерз Интернешнл Консалтинг

После такого объёма ввода логично спросить: а как отреагировали цены и спрос? Переходим к самому интересному.

Спрос, ставки аренды и вакантность: что пошло не так, как ожидали

Спрос

Объём нового предложения (154 тыс. кв. м) полностью поглощён ещё до ввода объектов. Это не новость - так было и раньше.

Срок экспозиции новых объектов площадью до 5 тыс. кв. м не превышает 5–6 месяцев . Нулевая вакантность в сегменте качественных складов сохраняется с середины 2023 года .

Спрос на складские помещения в 2025 году
Инфографика (с) Коллиерз Интернешнл Консалтинг

Арендные ставки: что просят и что реально платят

В 2025 году продолжилось повышенное давление на ставки со стороны арендодателей. Верхние границы запрашиваемых ставок достигли уровня российского предложения.

• Класс А: средневзвешенные запрашиваемые ставки - $65–72/кв. м/год (без НДС, включая эксплуатационные и коммунальные). К концу года они сложились на уровне 8,0–8,5 €/м² с НДС, что на 3–9% выше 2024 года.
• Класс В: ставки выросли на 11% за полгода, достигнув $81/кв. м/год. В классе В запрашиваемые ставки сравнялись с классом А, хотя объекты отличаются по качеству.
• Класс В+ (качественные склады в черте города и у МКАД): ставки выросли на 21–27% за год, достигнув 8,5–9,5 €/м² с НДС.

НО! Это - запрашиваемые ставки. А реальные договоры аренды заключаются (перезаключаются) на прежних условиях, в редких случаях - с небольшим повышением на 6–10%. Арендаторы не готовы платить столько, сколько просят. Отсюда первый звоночек: отсутствие спроса на завышенные ожидания ведёт к увеличению срока экспозиции. Котя при небольшой вакантности это пока очень условная угроза.

Арендные ставки на склады классов А и В в 2025 году
Инфографика (с) Коллиерз Интернешнл Консалтинг

Вакантность: где она растёт

• Общая вакантность I&L площадей в Минском регионе увеличилась на 0,6 п.п., но всё ещё остаётся на низком уровне.
• Класс А: свободные площади практически отсутствуют.
• Класс В: рост вакантности происходит именно здесь. Завышенное ценовое ожидание арендодателей не поддерживается спросом.
• Прогноз: до середины 2026 года вакантность останется минимальной.

Динамика вакантности складских площадей в 2020-2025 годах
Инфографика (с) Коллиерз Интернешнл Консалтинг

Рынок купли-продажи: рекордное количество сделок

Если арендой ситуация не всегда радует собственников, то рынок купли-продажи в 2025 году ожил как никогда.

Количество сделок с объектами производственно-складской недвижимости увеличилось в 2,2 раза, их стоимость - в 1,4 раза, а площадь - в 1,9 раза. Средняя стоимость метра снизилась на 42% - но это не падение цен, а изменение структуры сделок. Стало больше объектов под реконструкцию (старые коровники, телятники, производственные базы), которые стоят дёшево, но требуют весьма существенных вложений.

Вот три самые заметные сделки года:

• Оптовая база на ул. Казинца, 11 (8,0 тыс. м²) - приобретена «Постройка.бел» за 3,7 млн $. Цена метра - 465 $. Это пример покупки готового объекта под склад.
• Рыбокомплекс на ул. Стебенёва (16 зданий общей площадью 27,6 тыс. м²) - куплен «Морской гаванью» за 2,9 млн $. Цена символическая - 106 $/м². Так выглядят объекты под полный редевелопмент.
• Склад в аг. Большевик (7,5 тыс. м²) - приобрёл «Мяскин и Колбаскин» за 2,0 млн $. Цена метра - 265 $.

Самая дорогая сделка в пересчёте на метр: здание автомастерской на ул. Гурского, 40 (516 м²) ушло за 0,7 млн $. Это 1 346 $/м² - цена, близкая к новому строительству, но за объект в хорошей локации.

ТОП-3 сделок по сумме и по площади
Инфографика (с) Коллиерз Интернешнл Консалтинг

Что это значит: рынок ищет выход из дефицита через покупку и перестройку старого фонда. В ближайшие годы такие объекты пополнят сток уже как современные склады.

Перспективные проекты 2026–2027: рекордный ввод и проверка на прочность

А теперь - о том, что будет дальше. На 2026–2027 годы заявлен ввод 417 тыс. кв.м. новых I&L площадей. Это плюс 22% к текущему стоку.

2026 год вообще может стать рекордным: прогнозируется ввод 332 тыс. кв.м. По данным NF Group, ожидается около 210 тыс. кв.м., но с учётом анонсированных проектов цифры могут быть выше.

Самые крупные проекты в очереди:

• ТЛЦ «Прилесье» - 177 тыс. кв.м.
• Распределительный центр Wildberries в «Великом камне» - 136 тыс. кв.м.
• ТЛЦ «Бремино-Орша» (IV фаза) - 56 тыс. кв.м.

По данным IQ Property Group, заявленные планы инвесторов до 2029 года достигают почти 500 тыс. кв.м.

Динамика нового предложения складских площадей, 2020–2027 гг. (факт + прогноз)
Инфографика (с) Коллиерз Интернешнл Консалтинг

Здесь важно понимать контекст. Если предыдущие годы прошли под флагом ажиотажного спроса, то новый ввод приходится на период нормализации рынка. Это глобальный тренд, и Минск - не исключение. Что это значит для участников:

• Арендаторы станут разборчивее. У них появится выбор.
• Арендодателям придётся думать, как выводить объекты на рынок, а не просто ждать очереди.
• Девелоперам нужно закладывать в проекты стандартную доходность, а не сверхприбыли.

Карта размещения перспективных объектов в Минском регионе
Инфографика (с) Коллиерз Интернешнл Консалтинг

Новые «центры силы» на карте складов

Дефицит земельных участков вблизи Минска и плотность застроек на МКАД вынуждают девелоперов уходить дальше - до МКАД-2 и глубже. Уже сформированы сильные логистические узлы в зоне МКАД-2, где спрос также высок, а цены достигли уровня МКАД-1.

Где именно:

• Район «олимпийки» (трассы М4–М1): ЛЦ «Прилесье», «ШАТЕ-М», РП «Домовой» и другие.
• Фанипольский узел: устойчивый спрос и ставки, сопоставимые с уровнем МКАД-1.

Тем, кто ищет участок под склад или производство, стоит смотреть именно в этих направлениях. Земли у МКАД практически не осталось.

Тенденции и прогноз: что ждёт рынок в 2026–2027

Подведём промежуточные итоги и заглянем вперёд.

Ключевые тенденции 2025 года:

• Полное отсутствие свободных площадей в сегментах классов A и B (нулевая вакантность с середины 2023 года).
• Возвращение девелоперов к спекулятивному строительству (до 70% новых проектов).
• Растущий спрос на склады площадью от 1 до 3 тыс. кв.м.
• Стабилизация ставок аренды - достигнут потолок платёжеспособного спроса.
• Географическая концентрация рынка в Минске и развитие новых узлов за МКАД-2.

Прогноз на 2026–2027 годы:

Ввод новых площадей: 417 тыс. кв. м (2026–2027), из них 332 тыс. в 2026.
Арендные ставки (класс А): 17–25 руб. (5–7 €)/м²/мес (полная ставка).
Арендные ставки (класс В): 12–21 руб. (4–6 €)/м²/мес (полная ставка).
Вакантность: 2–3% (ниже естественного уровня), минимальная до середины 2026.

Два главных фактора, которые будут определять рынок:

• Рекордный ввод новых площадей увеличит предложение на 22%.
• Нормализация рынка - снижение ажиотажного спроса, возврат к стандартным значениям ставок.

Итог: ставки будут постепенно снижаться, вакантность - расти, но оставаться ниже естественного уровня (2–3%). Для арендаторов это хорошая новость: появится выбор и возможность торговаться. Для собственников - сигнал не задирать цены.

Практические рекомендации для разных игроков

Для инвесторов

• Рынок входит в фазу нормализации - ожидания сверхдоходности пора корректировать.
• Наиболее перспективны проекты в формирующихся логистических узлах (МКАД-2, Фаниполь, трасса М4–М1).
• Спрос на малые форматы (1–3 тыс. м²) сохранится - это ниша, где дефицит будет чувствоваться дольше всего.

Для девелоперов

70% новых проектов - спекулятивные. Это значит, что рынок верит в спрос, но конкуренция усилится.

Важно заранее формировать стратегию вывода объекта: искать якорного арендатора, прорабатывать концепцию.

Для арендаторов

• Пока договоры перезаключаются по старым ставкам - это окно возможностей. Фиксируйте условия.
• С ростом предложения в 2026 году появятся варианты для выбора и торга. Не соглашайтесь на первую попавшуюся ставку.

Ключевой вывод 2025 года:

Рынок производственно-складской недвижимости Минского региона остаётся дефицитным и привлекательным, но переход от ажиотажного спроса к нормализации уже начался. Рекордный ввод 2026–2027 годов станет проверкой на прочность для всех участников. Кто успеет адаптироваться - останется в плюсе.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Что такое «нормализация рынка» и почему о ней все говорят?

Нормализация - это возврат к стандартным рыночным условиям после периода ажиотажа. В 2025 году девелоперы ввели много новых объектов, спрос перестал зашкаливать, ставки упёрлись в потолок, а вакантность начала понемногу расти. Рынок становится более предсказуемым.

2. Стоит ли сейчас покупать склад под реконструкцию?

Да, если вы готовы к долгосрочным вложениям и имеете опыт работы с такими проектами. Цены на старые объекты (вроде рыбокомплекса за 106 $/м²) выглядят привлекательно, но нужно закладывать бюджет на перестройку и согласования. Окупаемость таких проектов - 5–7 лет.

3. Какие склады будут в дефиците в ближайшие 2–3 года?

Малые форматы (1–3 тыс. м²) в хороших локациях. Крупные объекты (от 10 тыс. м²) будут вводиться, а вот небольшие помещения под «последнюю милю» или небольшие производства останутся дефицитом.

4. Почему ставки в классе В догнали класс А, но договоры заключаются по старым ценам?

Потому что запрашиваемая ставка и реальная сделка - разные вещи. В классе В много устаревших объектов, и арендаторы не готовы платить за них как за современные склады. Рост ставок в этом сегменте - скорее исключение, чем правило.

5. Когда ждать снижения арендных ставок?

Постепенное снижение начнётся во второй половине 2026 года, когда на рынок выйдет большая часть заявленных объектов. Но обвала не будет - рынок останется дефицитным.

6. Есть ли смысл вкладываться в склады за МКАД-2?

Да, если речь о сформировавшихся узлах (Фаниполь, трасса М4). Там уже есть спрос, а цены на участки ниже, чем у МКАД. Но транспортная доступность должна быть хорошей.

Источники

• Национальное кадастровое агентство Республики Беларусь
• NF Group (данные по рынку складской недвижимости)
• IQ Property Group (аналитика и комментарии)
• Коллиерз Интернешнл Консалтинг (отчёт по рынку производственно-складской недвижимости Минского региона)
• Собственный анализ экспертов агентства «Твоя столица»
• Инфографика (с) Коллиерз Интернешнл Консалтинг

Рынок складской недвижимости входит в новую фазу. Чтобы не ошибиться с выбором объекта, оценкой перспектив или стратегией выхода, нужна профессиональная аналитика и знание реальных сделок.

Если вы сейчас присматриваете склад или думаете о входе в проект, самое время считать не на глаз, а с цифрами. Наши эксперты помогут:

• оценить инвестиционный потенциал объекта;
• подобрать склад под ваш бизнес с учётом логистики и ставок;
• провести аудит сделки купли-продажи или аренды.

Оставьте заявку - в комментарии укажите, какое направление вас интересует, и мы подготовим персональную консультацию.

(с) Виталий Гаража, риэлтер отдела Недвижимость для бизнеса агентства Твоя столица. Консультации по тел. +375 33 363 44 85