Может показаться странным, но до сих пор, даже спустя 5 лет после пандемии, бытует мнение: «офисы больше не нужны», «это лишние расходы для компании», «зачем они, если можно работать на удалёнке?». Такую позицию по-прежнему разделяют как молодые предприниматели и онлайн-специалисты, так и широкая общественность, часто не осведомленная о реальном положении дел на рынке. Но если трезво посмотреть на цифры и факты, становится ясно: представление о «мёртвом» рынке давно не соответствует реальности. Офисы не исчезли, а сам рынок стал куда интереснее.
Как появился миф о «мертвом» рынке, и почему он живёт до сих пор
Это заблуждение зародилось в 2020–2022 годах, когда весь мир внезапно стал стремительно переходить на удалёнку. Это стало для общества новой нормой: в новостных лентах и в сознании жителей столицы доминировали мысли, что офисы «опустеют навсегда». Крупные компании активно экспериментировали с гибридными моделями занятости, что лишь укрепляло это убеждение. Однако уже в 2023–2024 годах тенденция начала разворачиваться в обратную сторону: бизнес стал постепенно возвращать команды в офисные пространства, строительство бизнес-центров возобновилось, на рынке появились новые тренды.
Почему же этот миф дожил до 2025 года? Многие специалисты, преимущественно молодые и в IT-сфере, действительно приобрели возможность работать из любой точки мира. Их активное присутствие в медиапространстве и личный комфорт создали иллюзию универсальности этой тенденции. Как итог, те, кто не связан по работе с арендой офисов и корпоративной культурой, видят перед глазами поверхностную картину из соцсетей, где «офис – пережиток прошлого».
Человеческий фактор: удалёнка перестала быть ответом на все вопросы?
Ответ на этот вопрос стал основой для множества по-прежнему актуальных исследований в области корпоративной культуры.
Ключевой момент: после массового тестирования удалёнки почти никто из работодателей не отказался от офиса полностью. Причина проста: выйдя за рамки простого набора рабочих мест, офис превратился в один из ключевых элементов бренда, работающий на привлечение, формирование и сплочение команды.
Как резюмировал Сергей Мисяченко, основатель торговой сети “Буслик”: «Когда вся команда сосредоточена в одном open-space, собирать совещания бессмысленно. Все находятся на расстоянии вытянутой руки, вопросы решаются за минуту, и все в курсе происходящего. Этого не заменишь никаким зумом».
После пандемии схожие мнения высказывали и другие лидеры: например, глава Netflix Рид Хастингс назвал удаленную работу «сплошным негативом» для корпоративной культуры. Такие высказывания подчеркнули опасения, что без офиса командный дух может размыться.
Как итог: пандемия показала возможности удалённой работы, но последующая практика выявила её существенные минусы и показала её обратную сторону.
Что на самом деле сегодня происходит на рынке офисов: свежая аналитика
Динамика последних лет показывает: рынок офисной недвижимости г. Минска с 2023 года постепенно начал выходить из периода «пиковой» вакантности, однако устойчивого равновесия пока по-прежнему не наблюдается. Максимальное количество свободных площадей пришлось на I квартал 2023 года - именно тогда вакантность превысила уровень конца 2020 года в рекордные 2,7 раза. С этого момента наблюдается уверенная коррекция: темпы освобождения площадей снижаются, а доля занятых офисов постепенно растёт.
Рисунок 1 – Поквартальная динамика вакантных площадей в бизнес-центрах Минска в разрезе классов,
% от общего количества площадей в классе
Тем не менее, формирование устойчивого баланса между спросом и предложением сдерживается структурными особенностями рынка. На горизонте - ввод значительного объёма новых площадей: в высокой степени строительной готовности находятся и могут выйти на рынок в ближайшее время около 280 тысяч квадратных метров офисов. Например, в
МФК G-S PLAZA «Жемчужина»,
МФК Шантер Хилл,
Международном финансовом центре в
ЖК «Минск-Мир»,
бизнес-центре Sigma и других.
При этом сроки ввода в эксплуатацию большей части этих проектов в последние годы неоднократно корректировались. По ряду объектов актуальные даты выхода на рынок в 2025 году не анонсировались. Главная причина - сохраняющееся избыточное предложение, при котором ввод комплексов с большой площадью офисов способен вновь увеличить вакантность и нивелировать положительную динамику последнего времени.
Рисунок 2 – Структура спросовых заявок на аренду офиса по сфере деятельности арендатора, %
(на основании количества поступающих спросовых заявок в «Твоя столица – Недвижимость для бизнеса»)
Параллельно с этими процессами трансформируется и структура спроса. Если в докризисные годы рынок опирался в значительной степени на запросы больших площадей от крупных игроков рынка, в том числе со стороны IT-сектора и международных брендов, то в 2024–2025 годах спрос сконцентрировался на площадях до 150 кв. м. Наиболее активными арендаторами теперь выступают компании сферы услуг. На них сегодня приходится около 40% актуальных сделок. Торговый сегмент формирует около 26% спроса, тогда как IT-компании, традиционно являвшиеся ключевыми драйверами рынка, по итогам III квартала 2025 года занимают лишь 6–7%.
Кроме того, в условиях высокой конкуренции, арендаторы предъявляют повышенные требования к готовности помещений: наличие базовой отделки, возможность быстрого въезда, гибкость планировочных решений, обеспечение парковочными местами. Для собственников это означает необходимость дополнительных инвестиций в поддержание и развитие объектов - от косметического ремонта освобождаемых площадей до адаптации инженерных систем под запросы новых арендаторов.
Итог – офисы никуда не исчезли
Рынок офисной недвижимости в Минске на сегодняшний день характеризуется тенденцией к стабилизации, продемонстрировав заметное снижение уровня вакантности за последние два года. Миф о «мёртвом» рынке остался в прошлом, а реальность такова:
- предложение присутствует и имеет динамику снижения вакантности, при этом в запасе – значительная часть пока не введенных в эксплуатацию офисных площадей;
-
спрос стабилен и концентрируется на площадях до 150 кв. м;
-
офис остаётся рабочим инструментом для тех, кто строит команду и планирует развитие, а гибридный формат стал нормой — но он не заменяет офис, а дополняет его.
(с) Полина Сакульская, эксперт-аналитик по коммерческой недвижимости. Тел.
+375 25 931 27 48
Читайте по теме:
Нехватка или избыток? Какие офисы будут ликвидны в Минске в 2025-26 гг
10 причин, по которым офис не сдаётся - и как это исправить
Как сдать офис быстрее: 7 приёмов, повышающих шансы на аренду
Почему в вашем бизнес-центре пустуют офисы и как это исправить
В Минске падает активность арендаторов. Что это значит для ставок и владельцев офисов
