Рынок минского жилья в 2025-м: Фаза рационального охлаждения

Ну что же, сегодня подведём итоги минувшего года и приведём ключевые наблюдения, которые помогут сориентироваться на рынке в новом, 2026 году. Мы выражаем благодарность отделу аналитики агентства Твоя столица, предоставившему редакции свои аналитические материалы.

Факт – Что показал декабрь и весь 2025 год?

Год для рынка вторичного жилья Минска завершился на противоречивой ноте. Декабрь принес небольшой рост сделок по сравнению с ноябрем, однако общая активность оставалась заметно ниже традиционных для конца года значений. По нашим данным, в последний месяц года было реализовано порядка 1350 квартир, включая 8% готовых новостроек от застройщиков.

В масштабах всего года объем сделок сократился примерно на 15% относительно 2024-го. Параллельно рынок столкнулся с сильным сжатием предложения, особенно в сегменте старого жилого фонда. Логичным итогом такого дисбаланса стал рост цен: за 2025 год стоимость квадратного метра в среднем по рынку увеличилась на 22%.

Разбор – Почему так произошло?

Чтобы понять природу этих процессов, нужно увидеть их взаимосвязь.

• Дефицит как драйвер цен. Сокращение предложения, особенно качественных бюджетных вариантов в домах постройки до 2000 года, создало эффект «игры в одни ворота». Квартиры с адекватной ценой уходили моментально, а их место занимали более дорогие предложения из новостроек. Это искусственно подстегнуло цены и усилило конкуренцию среди покупателей за ограниченный ресурс.
• Селективный рост. Важно понимать, что подорожание на 22% - усредненный показатель. На самом деле рынок разделился. Наибольший рост показали малогабаритные квартиры (однушки и двушки) и объекты с современным ремонтом «под ключ». В то же время квартиры без ремонта в панельных домах старых серий уже начали сталкиваться с покупательским сопротивлением.
• Эволюция спроса. Покупатель стал рациональнее и капризнее. Он больше не готов платить за «просто стены». Акцент сместился либо на самый бюджетный вариант (чтобы вложиться в ремонт самостоятельно), либо на полностью готовое к заселению жилье. Спрос на «хрущевки» и «брежневки» в декабре заметно ослаб, а интерес к современным каркасно-блочным домам сократился после осеннего всплеска, когда средняя цена в них достигла уровня в 2167 долларов за кв.м.

Контекст – Почему это важно именно сейчас и для кого?

Сейчас рынок находится в точке перелома, и понимание контекста критически важно для принятия решений.

• Для продавцов «старых» квартир без ремонта: Наступает время истины. Покупатель упирается и все чаще просит торг. Как показывают данные по сделкам «Твоей столицы», разрыв в цене между отремонтированным и неотремонтированным жильем существенен, и спрос смещается в сторону первого. Завышенные ожидания могут привести к длительному простою объекта.
• Для покупателей с ограниченным бюджетом: Дефицит в бюджетном сегменте – главный вызов. Нужно быть готовым к жесткой конкуренции за хорошие варианты или рассматривать компромиссы (например, менее популярный район, этаж). При этом появляется и возможность для торга, особенно в конце года этот тренд усилился.
• Для инвесторов и покупателей новостроек: Стандартные панельные дома 1971-1999 гг. постройки подтвердили статус «золотой середины». Несмотря на рост цен на 21% за год, они остаются самым стабильным и ликвидным сегментом, что делает их привлекательными для долгосрочных вложений.
• Для всех участников рынка: Ключевое отличие от прошлого рекордного роста цен в 2013 году – относительная стабильность курса и поддержка рынка кредитами. Это значит, что мы не ожидаем обвала, подобного тому, который мы видели в 2014. Охлаждение будет постепенным и управляемым.

Практические выводы – Что делать в 2026 году?

Основываясь на этой аналитике, мы формулируем конкретные рекомендации.

Если вы ПРОДАВЕЦ:

• Квартира без ремонта: Оцените объект трезво. Цену, завышенную относительно рыночной, покупатель больше не простит. Рассмотрите варианты: либо реалистичное ценообразование «как есть», либо минимальные инвестиции в косметический ремонт, которые могут значительно повысить ликвидность и итоговую цену продажи.
• Квартира с ремонтом: Ваше преимущество сохраняется. Однако готовьтесь к тому, что покупатель будет внимательно изучать соотношение цена/качество. Грамотная презентация (качественные фото, описание преимуществ) становится ключевым фактором.
• Будьте готовы к торгу. Рост среднего уровня торга в декабре – это сигнал для всех. Заранее определите для себя допустимый коридор уступок.

Если вы ПОКУПАТЕЛЬ:

• Ищите в сегменте «старой» панели. Дома 1971-1999 гг. постройки остаются оптимальными по сочетанию цены, планировок и инфраструктуры.
• Не бойтесь торговаться, особенно при рассмотрении объектов, которые давно на рынке или требуют вложений. Ваша переговорная сила по сравнению с пиком рынка выросла.
• Четко определите приоритеты: максимальный метраж в рамках бюджета ИЛИ готовый ремонт. Попытка найти идеал по старым ценам может затянуть поиски на месяцы.
• Рассмотрите готовые новостройки от застройщика (8% декабрьского рынка) как альтернативу вторичке, чтобы получить современное жилье без цепочки сделок.

Прогноз – Что будет дальше?

Основываясь на итогах 2025 года: