Что сказало Национальное кадастровое агентство?
В конце марта 2026 года НКА обнародовало данные: граждане России приобрели в Минске 10% от общего количества проданных квартир. Абсолютное значение - около 120 сделок (если исходить из общего объёма продаж в марте). Новость разлетелась по соцсетям и СМИ с заголовками «Россияне скупают Минск», «Белорусскую недвижимость разбирают иностранцы».
Но есть одна проблема: эти цифры не с чем сравнить. НКА не привело данные за февраль 2026, за март 2025, за любой предыдущий период. Без динамики 10% - просто красивое число, которое может быть как обычным месячным колебанием, так и началом тренда. Мы этого просто не знаем. Не знаем мы ничего и о том, что это были за квартиры: хрущёвки? брежневки? панельки? Или наоборот, элитка и современные новостройки?
Что говорят данные «Твоей столицы»?
Мы проанализировали собственную базу наших сделок. За весь 2025 год агентство провело около 1900 сделок с недвижимостью в Минске и пригородах. Доля покупателей-россиян в этом объёме составила, в среднем, 3,47% (точнее - от 1,15% до 7,83%).
За первые три месяца 2026 года (январь–март) доля россиян среди наших клиентов выросла незначительно - до примерно 3,9%. Это изменение находится в пределах обычных месячных колебаний и не свидетельствует о каком-либо ажиотаже.
Почему данные НКА и «Твоей столицы» расходятся?
Объяснение простое и логичное. Граждане России, которые покупают жильё в Минске, ориентируются на два сегмента:
- Новостройки - здесь они почти всегда обращаются напрямую к застройщикам, минуя агентства недвижимости. Эта схема кажется им более безопасной и прозрачной.
-
Премиальная и элитная недвижимость, реже класса «комфорт+».
«Твоя столица» в своей работе фокусируется, главным образом, на масс-секторе. В этом сегменте активность россиян объективно низкая - они не едут в Минск, чтобы покупать старый жилой фонд. Квартиры в хрущёвках, брежневках, стандартных панельках и более молодых домах, построенных до 2010 года их не интересуют. Поэтому наши внутренние данные дают достоверную картину именно для активности россиян на массовом рынке, который составляет основу спроса в Минске.
При этом мы отслеживаем и общую рыночную статистику. Если бы россияне массово пошли в элитный сегмент, это отразилось бы на ценах и сроках экспозиции таких объектов - но мы не зафиксировали аномалий и там. К тому же элитный сегмент невелик по объёму, и его рост не мог бы сильно исказить общую статистику по всему рынку.
Как новость НКА повлияла на рынок?
Главный эффект оказался негативным и неожиданным для многих. Увидев заголовки о купленных россиянами 10% минских квартир, владельцы квартир - особенно старых, неликвидных, с завышенными ценами - бросились поднимать стоимость ещё выше. В их головах сложилась картина: «Россияне придут и всё скупят по любой цене».
«Твоя столица» почувствовало изменения в поведении продавцов практически сразу. На практике это начало приводить к замораживанию сделок. Продавцы уже не хотят снижать цену до реальной, покупатели (белорусы, которые и формируют основной спрос) не готовы переплачивать. Рынок теряет ликвидность, которая и так была не на высоте.
Чего ждать дальше?
Мы по-прежнему не готовы говорить об ажиотажном спросе россиян на минские квартиры. Тем более, что этот спрос не распространяется на дома старше 10-15 лет. Тема требует дальнейшего изучения с привлечением данных об активности граждан РФ за период с марта 2025 по март 2026 года. «Твоя столица» намерена запросить у НКА помесячную динамику, чтобы отделить реальный тренд от разовых всплесков.
Что делать продавцам квартир в масс-сегменте?
Не ориентируйтесь на воображаемых россиян, которые «всё скупят». Ваша целевая аудитория - сограждане с умеренной платёжеспособностью. Они внимательно следят за ценами, сравнивают, торгуются. Если вы завысите стоимость, ваша квартира будет висеть в рекламе месяцами, теряя актуальность, а уходить будут квартиры продавцов к более гибким подходом к ценообразованию. По нашей статистике, количество сделок по квартирам с необоснованно завышенной ценой существенно сократилось за последний месяц.
Устанавливайте реалистичную цену - и вы продадите быстро. А если сомневаетесь, обратитесь к экспертам «Твоей столицы». Мы поможем определить оптимальную стартовую цену и стратегию торга.
Резюме
- Данные НКА о 10% - это цифра без контекста, не позволяющая делать выводы о тренде.
-
Собственная статистика «Твоей столицы» по масс-сегменту показывает долю россиян за последние 15 месяцев около 3,5–3,9% - без ажиотажного роста.
-
Разница в цифрах объясняется тем, что россияне покупают в другом сегменте (новостройки, премиум, элитка), а не в старом фонде.
-
Новость спровоцировала необоснованное завышение цен продавцами, что вредит рынку.
-
Мы продолжим мониторить ситуацию и делиться объективными данными.
Наша задача - профессиональный и честный анализ, без хайпа. «Твоя столица» несёт ответственность за каждый свой прогноз и цифру.
(с)
Александр Зеневич, руководитель портала prometr.by
Читайте по теме:
Россияне массово переезжают в Беларусь? Спойлер: хайп есть, эффекта нет. Данные объективного контроля
