Продажа квартиры с арендаторами в Беларуси: полное руководство для собственников, покупателей и жильцов

Вы решили продать квартиру, но в ней живут люди, которые платят вам деньги. Или вы нашли отличный вариант на вторичном рынке, а там - квартиранты. А может, вы сами арендуете жильё и боитесь, что в любой момент можете оказаться на улице из-за продажи.

У каждой стороны - свои страхи и вопросы. В этом материале мы разберём их все с опорой на Гражданский кодекс Республики Беларусь и реальную практику сделок. Вы узнаете, как продать квартиру без конфликтов, купить её с выгодой и не потерять крышу над головой, если вы арендатор.

О чём вы узнаете:

• Для собственников: как продать квартиру и не поссориться с жильцами.
• Для покупателей: что проверять и как торговаться.
• Для арендаторов: ваши права и как их защитить.
• Временная регистрация: подводные камни.
• Финансовые вопросы и налоги.
• Чек-листы для каждой ситуации.

1. Правовая основа: что нужно знать всем

Главный принцип, который должен знать каждый участник сделки, закреплён в статье 588 Гражданского кодекса Республики Беларусь:

“Переход права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.” 

Важные нюансы:

• Договор аренды сохраняет силу до окончания срока, на который он был заключён.
• Если договор бессрочный, каждая из сторон (и новый собственник, и арендатор) может в любое время отказаться от него, предупредив другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором (статья 592 ГК).
• Обязанность продавца - предупредить покупателя о наличии арендаторов. Сокрытие этого факта может стать основанием для признания сделки недействительной как совершённой под влиянием обмана или заблуждения (статьи 179 и 180 ГК).

На практике, когда собственник принимает решение о продаже, он часто предлагает арендатору выкупить квартиру. Если тот не готов, стороны могут подписать дополнительное соглашение: в случае, если новый собственник покупает квартиру для себя, арендатор обязуется освободить жильё в течение месяца.

2. Для собственников: как продать квартиру с арендаторами

2.1. Стратегия «Инвестор» - продаём с арендаторами

Кому подходит: Если вы не хотите терять время на выселение и готовы продавать квартиру как готовый бизнес.

Плюсы для продавца:

• Не нужно договариваться о досрочном выселении и платить компенсацию.
• Покупатель-инвестор может заплатить даже немного выше рынка, если арендатор надёжный, а ставка - рыночная.
• Квартира не простаивает без дохода до момента продажи.

Что нужно сделать:

• Подготовить копию договора аренды для покупателя.
• Собрать документы, подтверждающие платёжную дисциплину (выписки по счетам, расписки).
• Обсудить с арендатором готовность к показам и возможную компенсацию за беспокойство (например, скидку на аренду за месяц). На практике, компенсация за беспокойство - очень нечастое явление.

2.2. Стратегия «Для себя» - продаём без арендаторов

Кому подходит: Если ваш покупатель - семья, которая планирует жить в квартире. Мало кто захочет ждать окончания договора аренды или разбираться с выселением.

Варианты действий:

• Дождаться окончания договора. Самый простой, но долгий путь. Не продлевать договор и после выезда арендаторов начинать продажу.
• Договориться с арендатором о досрочном расторжении. Предложите компенсацию (например, месяц аренды бесплатно, компенсацию расходов на переезд или помощь в поиске нового жилья). Обязательно зафиксируйте соглашение письменно - подпишите соглашение о расторжении договора. На практике такая компенсация также предлагается очень редко. Но она позволит избежать ненужных стрессов и конфликтов.

2.3. Как договориться с арендаторами о показах

• Личное присутствие: Обязательно присутствуйте на показах сами. Но помните, что арендатор может неосознанно или намеренно «испортить» показ - жаловаться на соседей, указывать на недостатки, создавать беспорядок.
• Честный разговор: Объясните арендаторам, что их права защищены законом, и новый собственник не сможет их просто выкинуть на улицу. Это снизит тревогу и враждебность.
• Материальная мотивация: Предложите скидку на аренду за месяц или небольшую премию за содействие в продаже. На практике встречается относительно редко.
• Если арендаторы настроены агрессивно и не идут на контакт, не тратьте нервы - сразу обратитесь к профессиональному агенту. Опытный специалист возьмёт переговоры на себя и часто может договориться там, где собственник бессилен.

Кстати, если выясняется, что арендатор пытается сорвать продажу, это может стать основанием для досрочного расторжения договора. Но, как правило, достаточно одного разговора - и проблема отпадает.

2.4. Риски продавца (о чём нельзя забывать)

• Узкий круг покупателей, если не выселить арендаторов.
• Возможность срыва сделки, если арендаторы создадут проблемы на финальной стадии.
• Риск конфликта и порчи имущества перед продажей.

3. Для покупателей: как не ошибиться и выбрать свою стратегию

3.1. Если вы инвестор (покупаете для сдачи)

Ключевое преимущество: Квартира с арендатором - это готовый денежный поток с первого дня.

Чек-лист для инвестора:

• Запросите и внимательно изучите копию договора аренды. На какой срок заключён? Какова сумма платежа? Когда и как она индексируется?
• Проверьте платёжную дисциплину арендатора (расписки, выписки по счетам, чеки об оплате коммунальных).
• Познакомьтесь с арендатором лично, оцените его адекватность.
• Убедитесь, что ставка аренды соответствует рыночной (или близка к ней). Если она сильно занижена, новый собственник не сможет её повысить до окончания срока договора.
• Уточните, зарегистрирован ли договор. Если договор не зарегистрирован, это не ваша проблема, но может говорить о недобросовестности продавца. Для полного спокойствия можно запросить справку об отсутствии задолженности по налогам.

3.2. Если вы покупаете для себя

Ключевая задача: Получить пустую квартиру без обременений.

Варианты защиты:

• Требование освобождения до сделки. Самый надёжный вариант. Подписываете предварительный договор, продавец выселяет арендаторов, вы проверяете квартиру и только потом подписываете основной договор.
• Условие в договоре купли-продажи. Пропишите пункт, что квартира передаётся свободной от прав третьих лиц, и предусмотрите неустойку за неисполнение (например, процент от стоимости квартиры за каждый день просрочки).
• Акт приёма-передачи. Укажите, что акт подписывается только после полного освобождения квартиры и снятия зарегистрированных лиц с учёта (если они были).

Если продавец обещает выселить арендаторов, но вы сомневаетесь, попросите познакомить вас с ними. Иногда один разговор с жильцами даёт больше информации, чем все документы.

3.3. Что делать, если вы купили квартиру, а про арендаторов не знали

Если продавец скрыл наличие арендаторов, это может быть признано обманом или введением в заблуждение (статьи 179, 180 ГК). Ваши действия:

• Соберите доказательства (переписка, показания свидетелей, договор аренды, который нашёлся после сделки).
• Обратитесь к юристу для подготовки иска о признании сделки недействительной.
• В суде придётся доказывать, что продавец знал об арендаторах и умышленно скрыл этот факт.
• В суде можно требовать расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков.

Важно: это сложный и долгий путь. Лучше не допускать такой ситуации на входе и тщательно проверять квартиру до покупки.

4. Для арендаторов: ваши права и как их защитить

4.1. Что говорит закон в вашу пользу

Статья 588 ГК - ваша главная защита. При смене собственника договор аренды сохраняет силу. Вас не могут выселить только потому, что у квартиры новый хозяин. Новый собственник обязан соблюдать все условия вашего договора до окончания его срока. Если договор бессрочный, новый собственник (как и прежний) может в любое время предупредить о расторжении за три месяца, если иной срок не установлен договором. Это даёт вам время найти новое жильё.

4.2. Что делать, если собственник сообщил о продаже

• Не паниковать. Задайте собственнику вопросы: продаёт он с вами или планирует выселять? Если с вами, попросите познакомить с будущим новым собственником.
• Обсудите условия показов. Договоритесь о времени, которое удобно и вам, и продавцу. Зафиксируйте это письменно или в переписке. Если показы нарушают ваш привычный ритм жизни, можно обсудить компенсацию (например, скидку на аренду).
• Задокументируйте состояние квартиры на момент получения уведомления о продаже. Сделайте фото и видео. Это защитит вас, если собственник вдруг обвинит вас в порче имущества перед продажей. Для фиксации состояния удобно использовать приложение «ЧекаЧек» - оно специально разработано для минимизации конфликтов между арендатором и арендодателем.
• Проверьте свой договор. Убедитесь, что он у вас на руках и в нём чётко прописан срок его действия. Если договора нет (устная договорённость), вы юридически не защищены - новый собственник может выселить вас без предупреждения, так как доказать наличие договора будет сложно. Хотя даже при устной договорённости факт проживания и оплаты можно попытаться доказать в суде (свидетели, квитанции об оплате коммуналки, переписка), но это долго и сложно. Лучше заранее позаботиться о письменном договоре. Впрочем, если продавец решил продавать квартиру с арендаторами, то в 99% случае договор найма заключен.

4.3. Ваше право на информацию

Новый собственник обязан уведомить вас о смене владельца и предоставить его реквизиты для оплаты. Вы имеете право продолжать платить по старым реквизитам до момента получения официального уведомления.

4.4. Может ли арендатор сам выкупить квартиру?

Да, это возможно. Вы можете предложить собственнику рассмотреть вариант продажи вам. Если вы прожили в квартире долго и знаете её достоинства, это может быть выгодно обеим сторонам:

• продавец экономит время на показах и риэлтерских услугах (тариф "Готовый вариант");
• вы получаете знакомое жильё без необходимости переезда.

Возможна также аренда с последующим выкупом - если у вас нет всей суммы сразу, но есть стабильный доход и на тот вариант согласен собственник.

5. Временная регистрация (регистрация по месту пребывания) - особый случай

5.1. Что такое временная регистрация и как она связана с арендой

Временная регистрация (по месту пребывания) - это учётный документ. Она следует за фактом проживания. Сам по себе факт регистрации не даёт права проживания без договора, и наоборот - отсутствие регистрации не отменяет действие договора аренды.

5.2. Может ли новый собственник выписать арендатора по истечении срока регистрации?

Если срок договора аренды истёк и арендатор съехал, он обязан сняться с регистрации. Если он этого не делает, новый собственник может обратиться в суд с иском о признании лица утратившим право пользования жилым помещением. Для этого нужны доказательства фактического непроживания: акты, составленные с участием соседей или представителей ЖЭСа, отсутствие вещей, показания свидетелей.

В данном случае суд - это рутинная процедура, в результате которой решение практически всегда принимается в пользу собственника. Самостоятельно «выписать» человека нельзя - только через суд.

5.3. Риски при покупке квартиры с временно зарегистрированными арендаторами

Если договор аренды прекращён, но человек остаётся зарегистрирован, его можно выселить только через суд. Это требует времени и денег, но, как сказано выше, исход предсказуем.

Если договор продолжает действовать, регистрация - это нормально. Новый собственник просто становится на место прежнего.

5.4. Может ли арендатор сохранить регистрацию после продажи?

Только если новый собственник заключит с ним договор аренды на новый срок. Регистрация не «переходит» автоматически - она должна быть переоформлена на основании нового договора.

6. Финансовые вопросы и налоги

6.1. Расчёты с арендатором при продаже

Предоплаченная аренда: Если арендатор внёс плату за месяц вперёд, а продажа происходит в середине месяца, нужно договориться, кто возвращает арендатору деньги за неиспользованные дни - старый или новый собственник. Лучше зафиксировать это в трёхстороннем соглашении или в акте сверки.

Залог (депозит): Судьба залога также должна быть оговорена. Обычно он передаётся новому собственнику вместе с квартирой, и тот уже отвечает за его возврат при выселении.

6.2. Налоги для арендодателя

Физические лица, сдающие жильё в аренду, уплачивают подоходный налог в фиксированной сумме, установленной местными органами власти (согласно Налоговому кодексу РБ).

При продаже квартиры (если она в собственности более 5 лет или это единственное жильё) налог на доходы обычно не уплачивается. Но важно помнить о необходимости декларирования, если сроки меньше.

Важный нюанс для продавца: Если договор аренды не был зарегистрирован в налоговой инспекции, факт продажи квартиры с арендатором может привлечь внимание контролирующих органов. В этом случае возникают риски доначисления налогов за весь период сдачи, а также штрафных санкций. Правда, на практике такие случаи чрезвычайно редки.

6.3. Влияние арендаторов на ипотеку

Если покупатель берёт ипотеку, банк может потребовать освобождения квартиры от арендаторов. Причина: квартира становится предметом залога, и банк заинтересован в её ликвидности. Наличие арендаторов с долгосрочным договором может рассматриваться банком как дополнительный риск.

Рекомендация: Перед сделкой с ипотекой уточните в конкретном банке их требования. Возможно, потребуется письменное обязательство арендатора освободить квартиру в случае выделения банком ипотечного кредита на покупку этой квартиры.

7. Чек-листы для каждой ситуации

Чек-лист для продавца

• Определитесь со стратегией: продаёте с арендаторами или без?
• Если с арендаторами - подготовьте договор и платёжные документы.
• Если без - начните переговоры о досрочном расторжении, предложите компенсацию.
• Уведомите покупателя о наличии арендаторов (обязательно, лучше письменно).
• При показах присутствуйте лично или договоритесь с арендаторами о компенсации.

Чек-лист для покупателя-инвестора

• Запросите договор аренды и проверьте сроки и сумму.
• Оцените платёжную дисциплину арендатора.
• Познакомьтесь с арендатором лично.
• Убедитесь, что ставка аренды рыночная.
• Уточните, зарегистрирован ли договор (для спокойствия можно запросить справку об отсутствии налоговой задолженности).

Чек-лист для покупателя «под себя»

• Чётко пропишите в предварительном договоре требование освободить квартиру.
• Установите срок освобождения и санкции за его нарушение.
• Подписывайте акт приёма-передачи только после фактического освобождения и снятия зарегистрированных лиц (если они были).
• Если сомневаетесь, попросите познакомить вас с арендаторами.

Чек-лист для арендатора

• Убедитесь, что у вас на руках письменный договор аренды.
• При получении уведомления о продаже, обсудите с собственником ваши планы.
• Задокументируйте состояние квартиры (фото, видео, «ЧекаЧек»).
• Договоритесь о времени показов и возможной компенсации.
• При смене собственника, запросите у него реквизиты для оплаты.
• Помните, что до окончания срока договора вас никто не может выселить.

8. FAQ - ответы на частые вопросы

Вопрос 1. Нужно ли согласие арендатора на продажу квартиры?

Нет, не нужно. Это ваше право как собственника (ст. 210 ГК). Однако нотариус при сделке может запросить информацию о наличии зарегистрированных договоров найма.

Вопрос 2. Может ли новый собственник поднять арендную плату сразу после покупки?

Нет, до окончания срока действующего договора - только по соглашению сторон. Если договор бессрочный, новый собственник может предупредить об изменении условий за три месяца.

Вопрос 3. Что делать, если арендаторы мешают показам?

Попытайтесь договориться, предложите компенсацию. Если не помогают, можно привлечь агента, который возьмёт переговоры на себя. В крайнем случае - дождитесь окончания договора и не продлевайте его.

Вопрос 4. Можно ли продать квартиру, если договор аренды не зарегистрирован?

Да, но это создаёт риски для всех сторон. Для покупателя - риск, что арендатор может заявить о своих правах после сделки (хотя незарегистрированный договор действителен между сторонами, новому собственнику придётся доказывать его существование в суде). Для продавца - налоговые риски (см. блок 6.2).

Вопрос 5. Если арендатор не платит, можно ли его выселить до продажи?

Да, это основание для расторжения договора в одностороннем порядке. Направьте письменное уведомление о расторжении, а если арендатор не съезжает - обращайтесь в суд. Но сначала попробуйте договориться - возможно, у человека временные трудности. Если идёт на контакт, можно подписать соглашение о графике погашения долга. Если нет - тогда суд.

Вопрос 6. Влияет ли наличие арендаторов на ипотеку?

Банки могут потребовать освобождения квартиры, так как она становится предметом залога. Лучше уточнять в конкретном банке.

Вопрос 7. Что делать, если арендатор оставил вещи и не забирает их после выселения?

Составьте акт об оставлении вещей, уведомите арендатора письменно о необходимости их вывоза. Если в течение разумного срока арендатор не забрал свои вещи, можно обратиться в суд для признания их брошенными (ст. 226 ГК).

9. Заключение 

Продажа квартиры с арендаторами - не катастрофа, а задача, которая решается юридически грамотно и с минимальными конфликтами. Главное - знать права и обязанности каждой стороны и действовать прозрачно.

Чем мы можем вам помочь:

• Собственникам: поможем юридически правильно оформить отношения с арендаторами, подготовить документы к продаже, провести сделку под ключ без рисков.
• Инвесторам: найдём объекты с готовым арендным бизнесом и проверенными жильцами.
• Покупателям «под себя»: грамотно пропишем условия освобождения квартиры и проконтролируем их выполнение.
• Арендаторам: поможем правильно оформить отношения с новым собственником, проверим законность требований о выселении и при необходимости подготовим документы для защиты ваших прав.

Если вы запутались или боитесь ошибиться - не пытайтесь разобраться в одиночку. Наши эксперты уже провели сотни таких сделок и знают все подводные камни. Оставьте заявку, и мы поможем вам пройти этот путь без стресса.

(c) Татьяна Масло, руководитель отдела продаж, АН “Твоя столица”, Минск, Кирова 8, +375 44 565 81 02