За последние 10 лет рынок офисной недвижимости города Минска прошел через фазу количественного роста и качественной трансформации. Рынок вырос – но изменился ли он по сути? Что происходит со ставками, вакантностью и предпочтениями арендаторов – читайте в статье.
Сток, вакантность и арендные ставки
Говоря о фактах в цифрах, если в 2016 году общий объем офисных площадей в бизнес-центрах составлял
871 тыс. кв. м и был представлен
113 объектами, то сегодня в столице насчитывается уже около
150 введенных в эксплуатацию бизнес-центров. Совокупный объем офисных площадей достиг
1 195 тыс. кв. м (+37%).
Сток
При этом в 2016 году основную долю занимали бизнес-центры классов B и C – 53% и 36% соответственно, тогда как на класс A приходилось 11% общего объема рынка офисных площадей. Сегодня структура выглядит иначе: доля класса A сократилась до 7%, класс B значительно усилил позиции и занимает 68%, а класс C – 26%.
Рисунок 1 – Структура офисных площадей бизнес-центров Минска в разрезе классов качества*
*
классификация, дополнительно подразделяющая класс «В» на «В+» и «В», была разработана после анализируемого периода 2016 года.
Вакантность
По состоянию на конец 2016 года объем вакантных офисных площадей в бизнес-центрах Минска составлял порядка 50–55 тыс. кв. м, при этом 55% свободных площадей приходилось на объекты класса B.
Сегодня ситуация говорит о том, что общий объем вакантных офисов достиг порядка 95 тыс. кв. м. Основная часть свободного предложения сегодня сосредоточена в бизнес-центрах классов B+ и B – на них приходится около 79% всех предлагаемых площадей.
При этом в относительном выражении уровень вакантности остается сопоставимым и держится на уровне около 8%, тогда как в 2016 году данный показатель составлял около 6%.
Рисунок 2 – Объемы вакантных офисных площадей бизнес-центров Минска в разрезе классов качества, тыс. кв. м
Арендные ставки предложения
Арендные ставки предложения в бизнес-центрах Минска на 2026 и 2016 годы представлены соответственно в таблице (с учетом НДС):
Здесь представлена
актуальная динамика ставок аренды и цен продажи офисных площадей.
Рисунок 3 – Динамика изменения ставок предложения на офисные площади в бизнес-центрах Минска в разрезе классов за период 2016-2025 годов
Спрос
В 2016 году основная часть спроса на офисные помещения была сосредоточена в сегменте до 10 EUR/кв. м с учетом НДС – на такие ставки приходилось более половины всех запросов (около 51%).
На сегодняшний день около половины потенциальных арендаторов ориентируются на ставки в диапазоне 10–15 EUR/кв. м с учетом НДС. При этом доля запросов на более дорогие офисы со ставкой выше 15 EUR/кв. м с учетом НДС выросла до 19%.
Рисунок 4 – Ценовое распределение заявленного спроса на офисные площади в аренду*
* на основании количества поступающих спросовых заявок в «Твоя столица – Недвижимость для бизнеса»
При этом спрос на офисные площади на то время формировался в основном за счет компаний, уже присутствующих на рынке и продолжающих развиваться. В целом по рынку офисной недвижимости роста активности спроса не ожидался, что и подтвердилось, следуя актуальной динамике, отражающей по-прежнему планомерно поступающий спрос, как на аренду, так и на покупку офисных площадей. При этом аренда сохраняет доминирующее положение над покупкой в соотношении примерно 1:9.
На сегодняшний день наблюдается процесс возвращения IT-сектора в офисные пространства, хотя и не в тех масштабах, которые наблюдались до 2020 года. Но главными арендаторами офисов стали компании из сферы услуг и торговли. В структуре спросовых заявок на аренду офиса преобладает сфера услуг – 44%, торговли – 20%, а IT-сектор – 11%.
Рисунок 5 – Динамика спроса на офисные помещения по количеству заявок за период 2016-2025 годов*
* на основании количества поступающих спросовых заявок в «Твоя столица – Недвижимость для бизнеса»
Отдельного внимания заслуживает фактор отложенного предложения. Еще в 2016 году прогнозировался рост вакантности до 100 тыс. кв. м, однако этого не произошло. И даже по-прежнему с периода 2014-2016 годов сохраняется около 280 тыс. кв. м проектов, не введенных в эксплуатацию. Например, в
МФК G-S PLAZA «Жемчужина»,
Международном финансовом центре в ЖК «Минск-Мир»,
бизнес-центре Sigma и других.
Немного о потребностях
В 2016 году офис воспринимался, прежде всего, как место для размещения сотрудников, где ключевыми критериями выступали ставка аренды, базовое качество отделки и возможность компактно разместить команду. На практике это означало либо кабинетную систему, удобную для структурированных компаний, либо классический open space – особенно востребованный среди IT и компаний с горизонтальной коммуникацией. Гибкость пространства и сценарии его использования отходили на второй план: офис «подстраивался» под уже существующие бизнес-процессы, а не становился инструментом их развития. Это ярко проявлялось в запросах арендаторов.
Реальный кейс из того времени: в отдел по работе с коммерческой недвижимостью
«Твоя столица – Недвижимость для бизнеса» обращалась крупная компания с численностью от 80 человек и, несмотря на наличие на рынке порядка 57 тыс. кв. м вакантных площадей, столкнулась с дефицитом подходящих вариантов. Большинство предложений представляли собой небольшие блоки до 300 кв. м, часто на разных этажах, тогда как бизнесу требовалось не менее 600 кв. м в рамках одного пространства. При этом требования к офису уже тогда могли быть достаточно высокими – у международных компаний список критериев доходил до 80 пунктов, – однако сам рынок не всегда был готов им соответствовать. В результате ключевая задача арендатора сводилась к поиску «подходящей площади», а процесс выбора нередко затягивался на месяцы. И да, задачу заказчика тогда удалось решить к общему удовлетворению сторон, пусть и не сразу.
К сегодняшнему дню году офис перестал быть местом ежедневного присутствия и превратился в пространство для взаимодействия, командной работы и формирования корпоративной культуры. Это напрямую отразилось на требованиях арендаторов и логике выбора. На смену классическим форматам пришли гибридные решения: сочетание open space, переговорных комнат, тихих зон, телефонных кабин и лаунж-пространств. Развиваются гибкие офисы и коворкинги, появляются элементы сервисных и «клубных» пространств. Поэтому если раньше компании искали прежде всего метраж, то сегодня они выбирают сценарии использования пространства.
Например, компания из сферы услуг или торговли с командой 50–100 человек при сопоставимом бюджете готова выбрать меньший в сравнении с изначальными запросами офис, но уже в более качественном бизнес-центре класса B+, с продуманной планировкой и возможностью адаптации под гибридный график. В фокусе – уже не только ставка, но и качество среды: акустика, инженерия, инфраструктура, гибкость и комфорт для сотрудников.
Выводы
Главный итог – рынок офисной недвижимости Минска за 10 лет стал более зрелым и структурированным.
- Рынок вырос количественно и качественно: объем предложения увеличился, конкуренция усилилась, а сегмент качественных бизнес-центров стал устойчивой частью рынка.
- Баланс спроса и предложения сохранился: несмотря на рост вакантности в абсолютных значениях, рынок остается контролируемым, а спрос – стабильным.
- Изменилась сама роль офиса: из набора квадратных метров он превратился в инструмент управления эффективностью бизнеса, командой и рабочей средой.
Офис 2026 – это уже не просто локация и ставка аренды, а качество среды, гибкость и комфорт для команды. И именно поэтому сегодня побеждают не самые дешевые или статусные, а наиболее гибкие и адаптивные объекты.
(с)
Полина Сакульская, эксперт-аналитик по коммерческой недвижимости. Тел.
+375 25 931 27 48
Читайте на ту же тему:
Какой офис выбрать в 2026 году: классика, гибрид, коворкинг или клубный формат
