Весь прошлый год росли ставки на аренду жилья, причём во всех классах. Рост в разных сегментах рынка составил от 10 до 15%. Впрочем, за первые месяцы 2025 года доллар изрядно подешевел, что не могло не сказаться на арендных ставках. Постараемся осветить ситуацию на этом рынке.
Пришла весна, зацвела сирень, квартиранты взбодрились, но ажиотажа, тем не менее, пока не наблюдается. Спрос и предложение на рынке сбалансировались, а цены на аренду квартир стабилизировались.
Так какие минские квартиры пользуются наибольшим спросом? В каких районах они расположены? Сколько сегодня стоит аренда самой дешёвой квартиры? Как укрепление рубля относительно доллара повлияло на рынок аренды столичного жилья? На эти и другие вопросы взялась отвечать Маргарита Почицкая, руководитель отдела аренды агентства недвижимости Твоя столица.
200 долларов? Забудьте!
По мнению эксперта, уже в конце прошлого года рынок стабилизировался, арендные ставки не растут, новых арендаторов практически нет. Можно уверенно говорить о том, что график цен вышел в зону плато.
"Нам часто приходится слышать, что на рынке аренды свободны только дорогие квартиры. Это совершенно не так. Да, действительно варианты по 200 долларов в месяц ушли в прошлое. Но уже за 220 квартиру можно себе подобрать. Разумеется, далеко от центра. Конечно, не возле метро. И не стоит рассчитывать хоть на какой-то приличный ремонт. Но жить в них можно. По-прежнему бюджетный сегмент обеспечивает львиную долю предложения на этом рынке", - констатирует эксперт.
Да, можно найти жильё и за 220 долларов в месяц. Но если вам хочется жить в квартире не на самой окраине и с более-менее приличным ремонтом, то цены тут же вырастают до 250-270 долларов. А вот квартира в новостройке с неплохим ремонтом, с необходимой мебелью и бытовой техникой потянет уже на 320 долларов и дороже.
Цена аренды двухкомнатных квартир в Минске стартует с 300 долларов, в бюджетном классе - до 350, а возле метро - и вовсе все 400.
Если говорить о бюджетных трешках, то ставки на их аренду колеблются от 320 до 370 долларов, в комфорт-классе 370 - это только старт, а так ставки доходят до 500 долларов в месяц.
Квартира "устала"? Взбодрите!
По мере того, как в столице вводятся в строй всё новые жилые дома, на рынок аренды попадает всё больше квартир в новостройках, которые и покупались для извлечения пассивного дохода. Но, увы, далеко не все арендаторы могут оплачивать снимаемое жильё по тем ставкам, которые выставляют собственники. Они стараются находить более бюджетные решения, в том числе и в старом жилом фонде.
"Со временем меняется не только структура жилого фонда. Меняются и люди, которые снимают квартиры. За последние полтора-два десятилетия у людей качественно изменились представления о комфорте и требования к жилью, в том числе арендуемому. Это привело к тому, что снимать "бабушатники" особо никто не хочет. Так что мы рекомендуем любому собственнику, как хозяину квартиры в новостройке, так и гордому обладателю родительской хрущёвки, сделать ремонт в своей квартире, хотя бы косметический. В противном случае квартира будет обречена на долгий простой, а её хозяин - на финансовые потери", - считает профессионал.
Каждый хозяин квартиры хочет сдавать её приличному платёжеспособному человеку. Стоит отметить, что такие приличные люди и квартиры ищут приличные. Так что в "уставшей" квартире всё-таки стоит сделать ремонт. Мы же готовы проконсультировать, что нужно сделать в каждом конкретном случае, чтобы не вложить в него лишних денег..
"Попробуйте посмотреть на свою квартиру глазами потенциального арендатора. Ответьте честно себе на вопрос: кому она может понравиться в таком виде? Хотите ли видеть в ней такого жильца? Как он будет к ней относиться? Насколько вероятны сбои в сроках оплаты? Понимаем, что для любого собственника его квартира самая лучшая, но всё же"...
Какой вывод? Чтобы получить платёжеспособного арендатора, который будет бережно относиться к квартире и обстановке в ней, приведите свою квартиру в такой вид, чтобы она была достойна этого человека.
Поверьте, для подавляющего большинства квартир премиальный ремонт не нужен. Но и бюджетный ремонт может до неузнаваемости преобразовать квартиру, сделав её намного привлекательнее для порядочного и платёжеспособного арендатора.
Квартиры для среднего класса
Квартиры классов "комфорт" и "комфорт плюс", чаще всего снимают высокооплачиваемые менеджеры, приезжающие бизнесмены из зарубежья и иностранные студенты. Маргарита отмечает, констатирует, что айтишники, которые ранее обеспечивали массовый спрос в этом сегменте, на рынке фактически не осталось. Те же, кто ещё живёт в Беларуси всё чаще задумываются о покупке собственного жилья.
Ещё совсем недавно для айтишников был популярен европейский тренд: поживу-ка я пока в съёмной квартире. Не понравится - перееду в другую, определюсь, чего мне хочется и где я хочу жить. Сегодня доходы в IT просели, причём не только в Беларуси но и по всему миру. Квалифицированные специалисты осознали, что в долгосрочной перспективе выгоднее не платить деньги за аренду чужой квартиры, а выплачивать кредит за свою. Именно такая тенденция и определяет их поведение сегодня, отмечает эксперт.
Падение доходов у айтишников повлияло и на их поведение. Ещё пару-тройку лет даже мидлы снимали квартиры в новостройках, с хорошим ремонтом и возле метро. Сегодня же они выбирают среди более бюджетных вариантов, в том числе и чтобы у них была возможность копить на покупку собственной квартиры.
Спрос и предложение - установившийся баланс
Практически невозможно подсчитать, сколько реально в Минске сегодня предлагается квартир в аренду. К сожалению, в последнее время тематические ресурсы и сайты классифайд заспамлены фейковыми объявлениями.
"Сегодня при оценке мы можем опираться лишь на собственное экспертное мнение, основанное на многолетнем опыте работы. Но для нас очевидно, что динамика пополнения рынка новыми квартирами не настолько велика, чтобы создать дисбаланс спроса и предложения. Они по-прежнему сбалансированы. Об этом, в частности, свидетельствует и тот факт, что арендные ставки фактически замерли. Да и новых арендаторов особо не прибавляется", – продолжает Маргарита Почицкая.
Ещё один фактор, влияющий на рынок аренды, который становится всё более существенным - рост количества трудовых мигрантов. Они снимают квартиры и для себя, и для своих семей, а иногда и для своей бригады. Пока их влиянием на рынок можно пренебречь, но держать этот фактор в уме, безусловно, стоит. .
"Мигранты создают определённое давление на бюджетный сегмент, причём не брезгают и вариантами, которые в народе ласково называют "бабушатниками". Именно эту категорию жилья чаще всего снимают коллективно", – поясняет эксперт.
Кто ты, идеальный арендатор?
Чаще всего арендаторами столичного жилья становятся граждане Беларуси. В основном, молодые семьи, не имеющие собственного жилья и желающие жить отдельно от родителей. Доля студентов за последние годы заметно уменьшилась - в Минске появилось много новых студенческих общежитий.
"Ещё одно заблуждение собственников, с которым мы постоянно сталкиваемся, так это большой интерес, который, якобы, россияне испытывают к белорусской недвижимости. Так вот, никакого нашествия россиян не наблюдается. Конечно, мы работаем и с арендаторами-иностранцами, но их относительно немного, единицы процентов от общего потока клиентов. И никак не десятки", – подчеркивает собеседница.
Ну, если не россияне, то кого собственники видят временными обитателями своей квартиры? В идеале - это бездетная семья из двух человек, сложившихся взрослых людей возрастом около 30 лет. У них должен быть стабильный источник дохода выше среднего, а вот домашних животных и вредных привычек, наоборот, быть не должно. Но на практике чаще всего приходится иметь дело со вчерашними студентами, обременённых одним, а то и двумя детьми. А ещё всё больше молодых семей имеют домашних питомцев, причём не одного.
"Третье заблуждение собственников заключается в том, что этих "неидеальных" арендаторов они заносят в группу риска. Их не нужно бояться. Главное - составить полное представление об арендаторе, выяснить, где и на какой позиции он работает, оценить платёжеспособность. Чаще всего аккуратная квартира находит своего такого же аккуратного арендатора. Я ещё раз напоминаю: сделайте вашу квартиру чистой и привлекательной. Тогда она будет привлекать к себе таких же арендаторов", – заверяет Маргарита Почицкая.
Два главных требования
С чем точно никогда не согласится подавляющее большинство собственников, так это с курением в квартире. Это первое, о чём они договариваются с арендатором.
Второе стандартное требование - обеспечительный платёж. Именно из средств этого платежа берутся средства на устранение нанесённого арендатором ущерба или компенсацию неисполнения им своих обязательств. Правда, к чести большинства наших клиентов, средства из этого платежа, как правило, оказываются невостребованными.
"Многие, кто впервые снимают квартиру, бывают неприятно поражены тем фактом, что им нужно вносить собственнику этот платёж. Но пугаться не стоит: после окончания договора найма и приёма квартиры собственником этот платёж возвращается нанимателю в полном объёме. Но если случается, что линолеум в разрезах, обои и мебель подрала кошка, а стиральная машина отказывается включаться, то собственник вправе оставить эти деньги себе, чтобы компенсировать понесённый ущерб", – указывает представитель "Твоей столицы".
Льготы для студентов
В среднем минские квартиры снимают на год. Но студенты - совсем другой случай: они снимают квартиру только на время обучения и летней сессии, уезжая на лето домой. Распространена практика, когда собственник, если его устраивает студент как наниматель, делает для него послабление, своеобразные арендные каникулы, когда за летние месяцы нужно платить не полную сумму. Условно, не 300, а 200. На самом деле собственник в выигрыше: он сохраняет лояльного, аккуратного и платёжеспособного арендатора, а время простоя не проходит вхолостую.
"Очень редко студентам разрешают не платить несколько месяцев. Но мы не рекомендуем рассчитывать на такую благотворительность. Чаще всего за простой придётся платить примерно половину стандартной арендной платы. Это стандартная практика. – отмечает специалист.
Районы-кварталы, жилые массивы
Основные поставщики нового арендного жилья в столице в сегменте "комфорт" и "комфорт-плюс" - это большие жилые комплексы:
Новая Боровая,
Маяк Минска,
Минск Мир,
Левада. Совсем скоро к ним присоединится Северный берег, а через пару-тройку лет - и Зелёный бор. Большой популярностью пользуются жилые комплексы, расположенные в районе заказника
Лебяжий -
Лазурит,
Браславский и
Променад. Очень популярна и
Зелёная гавань - "город на природе", расположенный недалеко от минского гольф-клуба.
Если говорить о бюджетном жилье и квартирах класса "комфорт-минус". то в лидерах ЖК в районе проспекта Дзержинского и метро Малиновка.
"Когда речь заходит о бюджетном жилье, то главными критериями становятся стоимость и удалённость квартиры, например, от школы, в которой учатся дети, от квартиры родителей, месту работы и т.п. Иногда мы слышим, что квартиры в Шабанах никто не снимает. Это не так. Квартиры снимают везде, даже в Соснах и Соколе, которые находятся довольно далеко за МКАД. Весь вопрос - в цене", - добавляет Почицкая.
В тех агентствах, которые давно и серьёзно занимаются арендой, существуют "листы ожидания", в которые заносятся те арендаторы, которым не удалось сразу подобрать подходящий вариант. Аналогичные листы есть и для квартир. Впрочем, как правило, однокомнатные квартиры с адекватной ставкой сдаются за один-два дня, в крайнем случае, за неделю.
"Подчёркиваю - с адекватной ценой. На скорость сдачи квартиры очень сильно влияет ставка аренды. Собственники часто переоценивают свои квартиры, что вызывает их длительные простои. Верно и обратное - оценивают слишком дёшево и теряют деньги. Разумеется, лучше всех рынок чувствуют профессионалы, которые многие годы занимаются арендой жилья.
Как правило, двушки ищут своего арендатора несколько дольше. Дело в том, что их, в основном, снимают семьи, а для них важна удалённость от детского садика или школы, которые посещают их дети", – поясняет собеседница.
Доллар и ставки аренды: какая взаимосвязь?
После Нового года доллар просел на 13%. При этом цены изменились не пропорционально изменению курса. За условную двушку просят не 1600 рублей, как было бы логично, а от 1350 до 1400. То есть, если цена аренды у арендатора привязана к доллару, а зарплата - в рублях, то он, несомненно, в выигрыше.
По словам руководителя отдела аренды агентства недвижимости Твоя столица, количество договоров, в которых арендная ставка указана в долларах (платят, разумеется, рублями), и тех, где она прописана в рублях, примерно одинаково.
"Даже в тех случаях, когда арендная ставка в договоре указана в рублях, обе стороны всё равно держат в уме некоторый долларовый эквивалент. Как следствие, де люди, которые заключали договоры в рублях в момент пика курса (3,4-3,5 рубля за доллар), сегодня платят больше тех, у кого ставка в договорах привязана к доллару", – прокомментировала Маргарита Почицкая.
Заключение
Чем можно закончить этот краткий обзор? Сейчас, пожалуй, лучшее время на рынке аренды квартир: никакого ажиотажа, никаких дисбалансов, никаких причин для стресса ни для одной из сторон. Рынок плавно развивается своим путём, на нём постоянно появляются новые квартиры в новостройках. Однако...
"Собственникам стоит отказаться от мысли о повышении цен: для этого нет никаких оснований. Квартиры становится больше, а платёжеспособных арендаторов пока не прибавляется. Те, у кого есть деньги, всё чаще смотрят в сторону покупки собственного жилья. И если в Европе и США огромное количество людей перемещается из одной арендной квартиры в другую всю свою жизнь, то в Беларуси большинство ориентируется на покупку со временем собственного жилья. Для них аренда - лишь относительно короткий этап на пути к собственной квартире", – заключает эксперт.
К слову, если вы хотите сдать или снять квартиру в Минске, отдел аренды недвижимости Твоей столицы с удовольствием поможет: . Обращайтесь: тел.
+375 17 336-77-70 и
+375 29 399-01-82.
P.S.
Всем тем, кто сдаёт или снимает квартиру, портал Прометр рекомендует бесплатное приложение ЧекаЧек. Оно позволяет быстро сгенерировать принимаемые любым РСЦ договоры аренды недвижимости. Кроме того, у приложения масса других полезных для вас функций. Разработчики не стоят на месте и постоянно расширяют его функционал. Попробуйте и останьтесь довольны. Подробности и ссылки для скачивания
здесь.
Другие статьи об аренде
Чтобы не пропускать важные новости о недвижимости - подписывайтесь на наши информационные каналы 
