Когда жильё признаётся непригодным для проживания: признаки, действия, последствия

В настоящее время в Беларуси действуют обновленные правила признания жилья не соответствующим требованиям или непригодным для проживания. Основаниес- постановление Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 31 октября 2025 г. № 32 «Об условиях несоответствия жилых домов (квартир) установленным для проживания санитарным и техническим требованиям» (далее – постановление №32).

Документ впервые четко разделил два статуса жилья:

Пригодное для проживания, но не соответствующее санитарным и техническим требованиям

Полный перечень условий, при которых жильё признаётся не соответствующим санитарным и техническим требованиям 

Жилой дом или квартира могут быть признаны не соответствующими установленным нормам, если обнаруживается хотя бы один из следующих недостатков:

• Квартира находится в подвале или цокольном этаже (то есть ниже уровня земли).
• Жилое помещение устроено на чердаке (мансарда, не соответствующая нормам для жилья).
• Отсутствует вентиляция или отопление в квартирах или встроенных нежилых помещениях.
• В общежитии нет кухонь (в зависимости от типа общежития).
• В кухнях или жилых комнатах нет естественного освещения (окон).
• На кухне нет вентиляционного канала (вытяжки).
• Невозможно обеспечить соблюдение санитарных норм, утвержденных Советом Министров (Постановление № 37 от 25.01.2021 (гигиенические нормативы) и Постановление № 360 от 04.06.2019 (допустимые уровни излучений)).

Простыми словами: в квартире невозможно создать безопасные условия по уровню шума, излучения, качеству воздуха и т.п.

• Высота потолков в жилых комнатах меньше 2,4 метра.
• Окно жилой комнаты выходит под арку или в крытую галерею, и при этом других окон в комнате нет.
• Расстояние от окна жилой комнаты до стены соседнего здания меньше 3 метров, и других окон в комнате нет.
• Отдельные конструкции дома находятся в неудовлетворительном состоянии (по результатам технического обследования). Это могут быть трещины, разрушения, износ, которые влияют на безопасность.
• Жилая комната расположена над помещением с сильным выделением тепла (например, котельной, производственным цехом), из-за чего температура воздуха в комнате на высоте 1,5 м от пола превышает 25°С, а пол теплее 28°С.
• Дом расположен слишком близко к оживлённой дороге - ближе, чем разрешено строительными нормами (конкретные расстояния зависят от класса дороги и типа застройки).

Непригодное для проживания (аварийное) 

Здание или помещение считается непригодным для проживания, если физический износ свыше 70% для каменных домов и 65% для деревянных, либо предаварийное состояние, которое невозможно устранить.

Разбираем по шагам: кто, куда и с какими документами обращаться, какие последствия ждут собственника и как защитить свои права.

Блок 1. Как начать процедуру (инициация и документы)

Вопрос 1. Кто может инициировать признание дома непригодным?

Ответ: Сам собственник (через заявление), наниматель, либо государственные органы - жилищно-коммунальное хозяйство, органы санитарного надзора, пожарного надзора - при выявлении нарушений. Это регулируется Положением о порядке обследования..., утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28 марта 2013 г. № 221 (далее – постановление №221).

Вопрос 2. Куда обращаться с заявлением?

Ответ: В местный исполнительный и распорядительный орган (райисполком, горисполком) через службу «одно окно» по месту нахождения жилья. Основание – постановление №221.

Вопрос 3. Какие документы нужно предоставить?

Ответ:

• заявление (при долевой собственности - подписанное всеми собственниками);
• технический паспорт (выдается в БТИ) или ведомость технических характеристик (ее можно заказать в организации, проводившей техническое обследование);
• документ, подтверждающий право собственности (если объект не зарегистрирован в ЕГРНИ).

Служба «одно окно» дополнительно запросит справку о составе семьи и занимаемом жилом помещении (постановление №221).

Вопрос 4. В течение какого срока должна быть сформирована комиссия и принято решение?

Ответ: Максимальный срок рассмотрения - 15 дней со дня подачи заявления. В случае запроса дополнительных документов - до 1 месяца (постановление №221). Если вам не отвечают дольше - это повод обратиться с жалобой в вышестоящий орган. Комиссия создается при исполкоме, в ее состав входят представители ЖКХ, архитектуры, санэпидслужбы, пожарного надзора (постановление №221).

Блок 2. Кто и как проводит обследование

Вопрос 5. Кто уполномочен проводить техническое обследование и готовить заключение?

Ответ: Организации, имеющие право на выполнение работ по обследованию зданий и сооружений в соответствии с законодательством о строительной деятельности. Перечень таких организаций ведет РУП «Белстройцентр», уточнить наличие допуска можно на их сайте (в разделе «Реестр», подраздел «Виды работ» - «Выполнение работ по обследованию зданий и сооружений»). Порядок ведения реестра установлен постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21 сентября 2016 г. № 755.

Вопрос 6. Кто готовит акт о признании дома не соответствующим требованиям?

Ответ: Межведомственная комиссия при исполкоме. Акт составляется на основании технического заключения специализированной организации и заключений надзорных органов (постановление №221).

Вопрос 7. Кто готовит техническое заключение по обследованию жилого дома?

Ответ: Аккредитованная проектная, научно-исследовательская или специализированная организация, имеющая соответствующих специалистов и допуски. Требования к содержанию заключения установлены постановлением №221.

Блок 3. Два статуса: в чем разница

Вопрос 8. Что значит «пригодное для проживания, но не соответствующее требованиям»?

Ответ: Это означает, что в жилье есть дефекты из перечня, утвержденного постановлением №32 (например, высота потолков менее 2,4 м, отсутствие вентиляции, естественного освещения, расположение в подвале или на чердаке), но они не создают угрозы обрушения или аварии. Такое жилье остается пригодным для жизни, но требует приведения в соответствие с нормами (капремонт, модернизация).

Вопрос 9. Что значит «непригодное для проживания (аварийное)»?

Ответ: Две категории:

• физический износ свыше 70% для каменных домов и 65% для деревянных и домов из прочих материалов (установленный постановлением №32);
• предаварийное состояние, устранение которого невозможно (экономически нецелесообразно или технически невыполнимо).

Такие дома подлежат сносу.

Блок 4. Что делать после решения комиссии

Вопрос 10. Какие последствия наступают для жильцов, если дом признан аварийным?

Ответ: Для нанимателей жилья государственного жилфонда - предоставление другого жилого помещения в соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь (статья 105). Для собственников эта норма не действует - их ситуация регулируется иначе (см. вопрос 12).

Вопрос 11. В течение какого срока дом должен быть расселен при признании аварийным?

Ответ: Конкретные сроки в постановлении №32 не установлены. Они определяются индивидуально решением исполкома с учетом степени аварийности, наличия маневренного фонда и финансовых возможностей (постановление №221). На практике расселение может занимать от нескольких месяцев до нескольких лет. Если дом действительно представляет опасность, расселение должны провести как можно быстрее - на этом можно и нужно настаивать.

Вопрос 12. Если объект в частной собственности и является единственным жильем - что происходит?

Ответ: Собственник не может быть выселен «на улицу», но обязан принять меры: либо провести восстановительные работы (если они возможны), либо участвовать в сносе и строительстве нового жилья. Варианты регулируются Жилищным кодексом (статья 112) и Указом Президента Республики Беларусь от 7 декабря 2020 г. № 563 «О предоставлении жилых помещений»:

• получение компенсации за изымаемый участок и строение;
• предоставление земельного участка для нового строительства;
• включение в программу строительства жилья для нуждающихся (если есть основания).

Рекомендация: В такой ситуации обязательно обращаться за юридической консультацией к авокату.

Вопрос 13. Если дом признан пригодным, но не соответствующим требованиям - что это значит для владельца?

Ответ: Это сигнал о необходимости проведения капитального ремонта или модернизации (постановление №221). Собственнику предстоит за свой счет привести жилье в порядок- провести ремонт, чтобы устранить дефекты. Либо, если это невозможно или нецелесообразно, рассматривать снос и новое строительство. При продаже такого дома продавец обязан уведомить покупателя о статусе объекта; сокрытие информации может повлечь признание сделки недействительной по статье 180 Гражданского кодекса Республики Беларусь (недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана).

Блок 5. Как защитить свои права

Вопрос 14. Где и как можно оспорить результаты обследования?

Ответ: Решение межведомственной комиссии можно обжаловать:

• в вышестоящий исполнительный орган;
• в суд (в порядке административного судопроизводства). Основание – Жилищный кодекс (статья 112) и Гражданский процессуальный кодекс.

Для обжалования потребуется независимое техническое заключение, подтверждающее иную степень износа или возможность восстановления.

Вопрос 15. Можно ли провести независимую экспертизу, если не согласен с решением комиссии?

Ответ: Да. Собственник вправе заказать альтернативное техническое заключение в любой аккредитованной организации из реестра Белстройцентра. Это заключение будет основанием для пересмотра решения. Такое техническое заключение собственник оплачивает самостоятельно.

Блок 6. Особые случаи

Вопрос 16. Влияет ли признание дома непригодным на его кадастровую и рыночную стоимость?

Ответ: Да, существенно. Аварийный дом снимается с кадастрового учета как объект жилой недвижимости либо его стоимость обнуляется. Рыночная стоимость такого объекта определяется только стоимостью земельного участка (за вычетом затрат на снос). Это важно учитывать, если вы планируете продавать такой дом.

Вопрос 17. Обязан ли продавец информировать покупателя о том, что дом признан несоответствующим требованиям?

Ответ: Да. Сокрытие этой информации может быть признано обманом покупателя и основанием для расторжения сделки купли-продажи через суд (статья 180 ГК РБ).

Вопрос 18. Что происходит с земельным участком при сносе частного дома?

Ответ: Участок остается в собственности владельца (если он был в собственности). На этом участке можно построить новый дом при наличии проекта и разрешения. Если дом признан аварийным, но участок изымается для госнужд- положена компенсация в соответствии с Указом № 563 и Кодексом о земле.

Вопрос 19. Существует ли публичный реестр домов, признанных непригодными?

Ответ: Прямого публичного реестра нет. Но информация отражается в документах БТИ и ЕГРНИ (Единый государственный регистр недвижимого имущества). При заказе справки или выписки можно получить данные о статусе объекта.

Вопрос 20. Какие льготы положены собственникам при сносе аварийного жилья?

Ответ: Вопрос индивидуальный. В некоторых случаях предоставляется компенсация на переезд, помощь в получении льготного кредита на строительство (если собственник состоит на учете нуждающихся). Точный перечень льгот зависит от решения местных властей и может регулироваться Указом № 563.

Вопрос 21. Имеет ли решение о признании дома непригодным срок давности?

Ответ: Решение действует бессрочно, если состояние дома не улучшилось в результате капремонта или реконструкции (постановление №221). После восстановительных работ можно инициировать новое обследование для изменения статуса.
Заключение

Новые правила - это не инструмент для массового выселения, а способ систематизировать подход к оценке жилого фонда и дать гражданам четкий алгоритм действий. Если ваш дом попал в список несоответствующих требованиям, это не приговор, а сигнал: пора заниматься капитальным ремонтом или модернизацией.

Главные выводы:

• Обращаться нужно в службу «одно окно» райисполкома.
• Срок рассмотрения - до месяца.
• Техническое обследование проводят только аккредитованные организации (проверить можно в реестре Белстройцентра).
• Решение комиссии можно обжаловать в суде.
• Для собственников аварийных домов - не паниковать, а искать варианты: компенсация, новый участок, строительство.

(с) Светлана Белько, риэлтер. Консультации по тел. +375 (29) 628-66-59