Как купить квартиру в Минске, если не хватает денег. 28+ способов от Prometr.by

Многие семьи и одинокие горожане мечтают улучшить свои жилищные условия, но сталкиваются с простой проблемой: собственных средств не хватает. Но у этой проблемы есть множество решений — от классических банковских инструментов до неочевидных необычных альтернатив. В этой статье мы коротко расскажем об основных возможностях сэкономить на покупке жилья в Минске. В ближайшее время мы каждому из них посвятим отдельную развёрнутую публикацию, где разберём все нюансы, преимущества и риски. Следите за нашими материалами, чтобы найти оптимальное решение именно для себя.

Финансовые инструменты

1. Банковский кредит (ипотека)

Классический способ покупки жилья — долгосрочный кредит под залог приобретаемой квартиры.

• Преимущества: возможность распределить выплаты на длительный срок, ставка ниже, чем у большинства альтернативных источников финансирования.
• Ограничения: значительная переплата по процентам при действующих ставках кредитования, необходимость стабильного дохода и подтверждения платёжеспособности.

2. Потребительский кредит

Можно оформить быстрее, чем ипотеку, но ставка обычно выше. Хорошо подходит, если не хватает небольшой суммы.

• Плюсы: оформление за несколько дней, минимум документов, можно использовать как доплату к собственным средствам или ипотеке.
• Минусы: высокая процентная ставка, короткий срок кредитования.
• Когда полезен: если не хватает небольшой суммы до покупки и важно не откладывать сделку.
• На что обратить внимание: заранее рассчитать совокупный ежемесячный платёж по всем кредитам, чтобы нагрузка не оказалась чрезмерной.

3. Рефинансирование

Если у вас уже есть кредиты, можно объединить их в один и снизить ежемесячную нагрузку. Иногда это позволяет высвободить средства на первый взнос или накопления.

• Плюсы: уменьшение ежемесячного платежа, упрощение управления долгами, возможность получить лучшие условия.
• Минусы: требует одобрения банка, могут быть комиссии и дополнительные расходы, итоговая переплата может увеличиться при удлинении срока.
• Когда полезно: если платежи по текущим кредитам слишком высоки или ставка по новому кредиту ниже.
• На что обратить внимание: сравнить итоговую переплату и все сопутствующие расходы, чтобы выгода была реальной.

4. Лизинг недвижимости

Инструмент, который используется реже, но может быть эффективным. В том числе существует «возвратный лизинг»: человек продаёт свою квартиру лизинговой компании, получает деньги сразу, а затем постепенно выкупает её обратно. Полученные средства можно использовать для покупки другой квартиры.

• Плюсы: быстрый доступ к денежным средствам, возможность выкупить квартиру обратно, ставки иногда ниже банковских.
• Минусы: оформление сложнее стандартного кредита, до окончательных взаиморасчётов собственником квартиры остаётся  лизинговая компания, необходимо тщательно проверять условия договора.
• Когда полезно: если нужно быстро получить средства для покупки нового жилья или улучшения жилищных условий.
• На что обратить внимание: внимательно изучать договор и график выплат, чтобы избежать финансовых рисков.

5. Система стройсбережений

Накопительная модель: клиент регулярно делает взносы, а через несколько лет получает право на льготный кредит для покупки жилья.

• Плюсы: возможность получить льготный кредит, дисциплинирует накопления, низкий финансовый риск.
• Минусы: требует времени и регулярных взносов, не подходит для срочной покупки.
• Когда полезно: если планируешь покупку жилья через несколько лет и готов к накопительной программе.
• На что обратить внимание: внимательно изучать условия программы и сроки накоплений, чтобы понять реальную выгоду.

6. Займы у друзей и родственников или «вскладчину»

Возможность купить квартиру вместе с близкими, оформив долевую собственность, либо получить займ от родственников без совместного оформления.

• Плюсы: быстрое привлечение средств, гибкие условия возврата, отсутствие банковских процентов.
• Минусы: риск конфликтов и недопонимания, необходимость юридически оформлять сделки при совместной собственности.
• Когда полезно: если близкие готовы помочь и есть доверие между сторонами.
• На что обратить внимание: обязательно закреплять все договорённости письменно через юриста, особенно при долевой собственности.

7. Частный инвестор

Иногда возможно привлечь средства под залог имеющейся или приобретаемой недвижимости.

• Плюсы: быстрый доступ к крупной сумме, гибкие условия в отдельных случаях.
• Минусы: высокая стоимость заёмных средств, значительные риски, возможны жёсткие условия договора.
• Когда полезно: если необходима крупная сумма срочно и другие источники недоступны.
• На что обратить внимание: тщательно проверять условия договора, оценивать риски и потенциальную нагрузку на бюджет.

8. Кредитная карта

Можно использовать для покрытия небольшой суммы на короткий срок, например, чтобы закрыть «кассовый разрыв» при сделке.

• Плюсы: быстрое получение средств, удобство при небольших суммах, возможность использования льготного периода.
• Минусы: высокая ставка при несвоевременной оплате, риск долговой нагрузки, не подходит как основной источник финансирования.
• Когда полезно: если требуется закрыть небольшую временную разницу в платежах.
• На что обратить внимание: обязательно учитывать льготный период и не превышать доступный лимит, чтобы избежать переплаты и штрафов.

Поддержка государства

9. Семейный капитал

Форма государственной поддержки семей с детьми. Средства можно использовать для покупки или строительства жилья. 

• Плюсы: прямое финансирование покупки, не нужно возвращать, стимулирует улучшение жилищных условий.
• Минусы: ограничение на категории получателей и цели использования, сумма фиксирована.

О том, как получить материнский капитал и как его можно использовать, читайте экспертный материал Что нужно знать о семейном капитале в Беларуси. Финансовая поддержка многодетных семей

10. Субсидии

Финансовая поддержка, предоставляемая нуждающимся категориям граждан для покупки или улучшения жилья. Размер и условия зависят от конкретной ситуации и действующих правил.

• Плюсы: прямое финансирование для нуждающихся, не требуется возврат.
• Минусы: ограниченный круг получателей, суммы часто недостаточны для полной покупки квартиры.
• Когда полезно: если семья или гражданин подпадает под критерии нуждаемости.
• На что обратить внимание: постоянно мониторить актуальные правила, условия и сроки подачи документов.

11. Льготные кредиты 

Специальные кредитные программы для отдельных категорий граждан, например, молодых семей, бюджетников или военных.

• Плюсы: сниженные ставки или частично льготные условия, поддержка при покупке жилья.
• Минусы: ограниченный круг получателей, условия и доступность программ меняются со временем.
• На что обратить внимание: мониторить актуальные правила и требования банков на момент обращения.

12. Программы от работодателей

Некоторые компании помогают сотрудникам с жильём, предоставляя беспроцентные ссуды или участвуя в долевом строительстве.

• Плюсы: возможность получить дополнительное финансирование, часто с более гибкими условиями, чем в банках.
• Минусы: доступно только сотрудникам конкретных предприятий, условия и суммы ограничены.

13. Жилищные облигации

Альтернатива накопительным программам: средства на жильё накапливаются через покупку облигаций с последующим обменом на квартиру.

• Плюсы: возможность систематически накапливать средства, поддержка государственных программ при их наличии.
• Минусы: Указ Президента РБ от 1 июня 2023 г. №160 фактически запретил эмиссию новых жилищных облигаций, теперь они возможны только по прямым решениям главы государства.
  

Альтернативные модели

14. Продажа имеющейся недвижимости

Классический способ собрать деньги на новую квартиру. Как правило, помощь квалифицированных экспертов позволяет сократить сроки продажи и получить максимально возможную на рынке цену.

• Плюсы: получение реальных средств для покупки нового жилья, поддержка специалистов обеспечивает более быстрый и безопасный процесс.
• Минусы: зависит от рыночной конъюнктуры, гибкости продавца и подготовки документов.
• Когда полезно: если есть старая квартира и цель — приобрести новое жильё.
• На что обратить внимание: трезвая оценка стоимости квартиры, определить для себя сроки продажи, позаботиться о юридической чистоте сделки? синхронизировать сделки продажи старой и покупки новой квартиры.

15. Рассрочка от застройщика

Платежи идут напрямую застройщику, обычно с фиксированными суммами и сроками.

• Плюсы: проще по оформлению, иногда доступнее для покупателей без кредита.
• Минусы: может быть дороже, чем ипотека, сроки и условия фиксированы.
• Когда полезно: если важна простота оформления и нет возможности взять банковский кредит.
• На что обратить внимание: уточнять условия рассрочки, оценивать общую переплату, отслеживать график платежей.

16. Долевое строительство

ЖК Дубравинский

Вы вкладываетесь в жильё ещё на этапе строительства, приобретая долю в будущем доме.

• Плюсы: цена бывает ниже готового жилья, возможность выбрать удобную квартиру заранее, высокая ликвидность готовых квартир на вторичном рынке, возможность сделать ремонт "под себя".
• Минусы: риски задержек или проблем со сдачей дома, могут быть проблемы у застройщика.
• Когда полезно: если готовы ждать сдачи дома и тщательно проверять застройщика.

17. ЖСК и ЖСПК

Кооперативные формы строительства жилья, которые сегодня встречаются редко, но ещё существуют.

• Плюсы: иногда более доступная стоимость, участие в совместной инициативе по строительству.
• Минусы: юридическая конструкция сложнее, меньше гарантий по срокам и качеству.
• На что обратить внимание: внимательно изучить устав, договоры и историю кооператива, чтобы избежать рисков.

18. Кооператив «Жилищный баланс»

Особая схема накоплений и последующего получения квартиры через кооператив.

• Плюсы: возможность планомерного накопления средств, участие в альтернативной модели приобретения жилья.
• Минусы: правила и сроки нужно изучать тщательно, ограниченная доступность.
• Когда полезно: если готов соблюдать условия кооператива и ждать завершения программы.
• На что обратить внимание: внимательно изучать договор и регламент работы кооператива, чтобы минимизировать риски.

19. Пожизненная рента с правом выкупа

Вариант для пожилых собственников: они передают жильё покупателю, сохраняя право жить в нём, а новый владелец получает квартиру позже.

• Плюсы: доступ к жилью сразу, возможность постепенного выкупа.
• Минусы: ограничения на использование квартиры до полного выкупа, сложные юридические моменты.
• Когда полезно: если продавец согласен на такую схему и покупатель готов к постепенной оплате.
• На что обратить внимание: тщательно проверять договор, права сторон и сроки выкупа.

20. Аренда с правом выкупа

Редкая схема, при которой часть арендной платы засчитывается в счёт будущей покупки квартиры.

• Плюсы: постепенное накопление средств на покупку, возможность сразу заселиться, возможность убедиться, что квартира тебе подходит.
• Минусы: часто скрывает сложные юридические конструкции, высокие риски.
• Когда полезно: если схема прозрачна и стороны готовы к долгосрочным обязательствам.
• На что обратить внимание: проверять договор, условия зачёта арендных платежей и юридическую чистоту сделки.

21. Аукционы по продаже недвижимости (в т.ч. банковской)

На таких аукционах продают квартиры, например, изъятые за долги или конфискованные у физических и юридических лиц. Часто их можно приобрести по сниженной цене.

• Плюсы: возможность купить жильё дешевле рыночной стоимости.
• Минусы: могут возникнуть сложности с выселением прежних жильцов, требуется полная проверка юридической чистоты.
• Когда полезно: если готовы внимательно изучить объект и принять связанные с этим риски.
• На что обратить внимание: проверять документы, историю собственности и возможные обременения, а также учитывать этическую сторону дела.

Нестандартные способы

22. Trade-in (квартира в зачёт)

Некоторые застройщики принимают старую квартиру в зачёт новой. Потребуется изучение программ всех застройщиков, чтобы выбрать и проанализировать предлагаемые схемы.

• Плюсы: упрощает финансовые расчёты и ускоряет процесс покупки.
• Минусы: доступно не у всех застройщиков, нужно профессионально обрабатывать большой массив информации, реальные условия могут отличаться от декларируемых, необходимо внимательно изучать схемы.
• Когда полезно: если есть старая квартира и цель — приобрести новое жильё.
• На что обратить внимание: сравнивать предложения разных застройщиков и оценивать реальную выгоду.

23. Дом или часть дома вместо квартиры

Иногда дом в Минске или его часть стоит дешевле квартиры и может стать альтернативным вариантом для проживания.

• Плюсы: более доступная стоимость, возможность расширения жилой площади, самостоятельное управление жильём.
• Минусы: часто требуется ремонт, меньше инфраструктуры, юридические нюансы при покупке части дома.
• Когда полезно: если готовы жить в малоэтажном жилье и есть возможность приобрести вторую часть дома позднее.
• На что обратить внимание: жизнь в доме отличается от жизни в квартире, документы, границы участка и состояние жилья.

24. Ближние пригороды и города-спутники

Заславль, Смолевичи, Мачулищи, Михановичи, Свислочь, Дружный и другие города и посёлки вокруг Минска предлагают жильё дешевле, чем в столице, при сопоставимом качестве инфраструктуры. То же касается и городов-спутников.

• Плюсы: более доступная цена при сохранении удобств, растущая популярность и развитие районов.
• Минусы: может потребоваться дорога до работы или школ в столице, меньше объектов социального и коммерческого назначения.
• Когда полезно: если ищете жильё с ограниченным бюджетом и готовы к ежедневным поездкам в Минск и обратно.
• На что обратить внимание: инфраструктура, транспортная доступность, перспективы развития района.

25. Квартиры старого жилфонда

Квартира в пятиэтажке может стать прекрасным бюджетным вариантом для первой квартиры

Квартиры в хрущёвках, брежневках и первых девятиэтажках стоят заметно меньше, чем жильё в новых домах, оставаясь полноценным вариантом для проживания.

• Плюсы: более низкая стоимость, возможность жить в городе сразу.
• Минусы: старый фонд может требовать ремонта, не современные планировки, меньше современных удобств.
• Когда полезно: если бюджет ограничен, а переехать в новое жильё можно позже.
• На что обратить внимание: состояние квартиры, социальная среда, коммуникации, необходимость ремонта и перепланировки.

26. Доля в квартире

Покупка части квартиры с последующим выкупом остальных долей.

• Плюсы: позволяет приобрести жильё при ограниченном бюджете.
• Минусы: высокие риски конфликтов с совладельцами, сложное управление недвижимостью.
• Когда полезно: если готовы к юридически сложной схеме и умеете договариваться с совладельцами.
• На что обратить внимание: тщательно проверять документы, условия долевой собственности и права всех участников.

27. Апартаменты

Формально это нежилой фонд, но их цена обычно ниже жилья аналогичного качества.

• Плюсы: более доступная стоимость, часто в новых домах с удобной планировкой.
• Минусы: выше тарифы на коммунальные услуги, нет статуса квартиры, ограниченное использование.
• Когда полезно: если бюджет ограничен и не принципиален статус жилого фонда: вам есть где зарегистрироваться.

28. Запущенная квартира

Привести в порядок запущенную квартиру вовсе не всегда так дорого, как кажется

Можно купить дешевле и постепенно реконструировать под современное жильё.

• Плюсы: потенциально выгодная инвестиция, низкая начальная цена.
• Минусы: высокие риски скрытых дефектов, большие вложения в ремонт.
• Когда полезно: если готовы к комплексной реконструкции и имеете специалистов для оценки состояния.
• На что обратить внимание: привлекать квалифицированного строителя для осмотра, проверять юридическую чистоту объекта, а также перспективы его сноса.

Вывод

Как видно, способов купить квартиру, даже если денег не хватает, существует множество. У каждого свои нюансы, выгоды и подводные камни. Ждите развёрнутых материалов о каждом способе: суть и SWOT-анализ.

(с) Владислав Дерговица, эксперт по жилой недвижимости. Консультации по тел. +375 (29) 565-80-17

P.S. 28+

На наш взгляд, эксперт не упомянул ещё один способ олучить квартиру в собственность, когда денег совсем мало: выиграть её в лотерею или получить приз в одном из розыгрышей ценных призов. За годы независимости Беларуси обладателями квартир в Минске стали несколько сотен таких счастливчиков. Правда, шансы получить квартиру таким образом исчезающе малы...

Чтобы не пропускать важные новости о недвижимости - подписывайтесь на наши информационные каналы