Инвестиции в торговую недвижимость: Часть 1: Краткий гид по форматам для пассивного дохода

Добро пожаловать в цикл статей, где мы шаг за шагом разбираем все возможности для инвестиций в торговую недвижимость. В этой первой, обзорной части, мы составим подробную карту всех возможных направлений - от самых консервативных до стратегически сложных. Это поможет вам, как инвестору, понять всё поле возможностей и выбрать тот путь, который соответствует вашему капиталу, характеру и амбициям. В следующих материалах мы подробно пройдём по каждому из этих маршрутов с картой и компасом. Осветить вопрос мы попросили Кирилла Ракицкого, эксперта по коммерческой недвижимости из отела Недвижимость для бизнеса агентства Твоя столица.

Важное предисловие: о цифрах и уникальности

Цифры на рынке коммерческой недвижимости - вещь динамичная. В отличие от квартир, здесь каждый объект уникален: его цена и доходность зависят от десятков параметров - от состояния крыши до трафика под окнами. Поэтому в этом гиде мы сознательно уходим от конкретных сумм, фокусируясь на относительных сравнениях и принципах. Фактические расчёты - всегда поле для индивидуальной экспертизы. Это наше ключевое убеждение, основанное на многолетнем практическом опыте: глубокая проверка объекта с привлечением специалистов по коммерческой недвижимости экономит не только деньги и время, но и нервы.

Выбор консерватора: купить, сдать и спать спокойно

Итак, вы ищете готовый актив, который потребует минимума вашего участия. Ваша цель - не сверхдоходность, а предсказуемый cash flow от надёжного арендатора.

1. Стрит-ритейл: классика жанра

Речь о покупке помещения на первом-втором этаже жилого дома в проходном месте. Это фундамент консервативного портфеля. Плюсы очевидны: спрос на такие «витрины» в жилых районах всегда стабилен, а арендаторы - аптеки, салоны, кофейни - обычно платят исправно. Ликвидность у хорошего стрит-ритейла высокая: продать его при необходимости проще, чем специализированный объект.

Но и здесь есть свои подводные камни. Наш опыт показывает, что самый большой риск - это конфликт с жильцами дома из-за шума, запахов или нагрузки на коммуникации. Всегда проверяйте, разрешён ли в принципе в этом помещении тот вид деятельности, на арендаторов которого вы рассчитываете. И помните: чем популярнее локация, тем выше цена входа. Кстати, когда объект приобретается через серьёзное агентство, то оно, как правило, находит и арендатора. Ещё лучше - покупать объект с долгосрочным и платёжеспособным арендатором.

2. Торговые центры: торговая площадка в готовой экосистеме

Покупка бокса/блока в действующем ТЦ или МФК - это ставка не столько на помещение, сколько на компетенции управляющей компании. Вы получаете готовый трафик, клининг, безопасность и маркетинг. Ваш главный партнёр - администрация ТЦ, которая заинтересована в заполняемости.

Обратная сторона медали - жёсткие правила. Вам могут диктовать, какого именно арендатора искать, как оформить витрину и даже в какой цвет покрасить стены. Доходность здесь часто привязана к обороту арендатора, что может быть как плюсом, так и минусом. Мы наблюдаем тренд: инвесторы всё чаще предпочитают не самые раскрученные, но стабильные районные ТЦ с якорями вроде продуктовых дискаунтеров - их трафик меньше страдает от кризисов.

ТЦ Ленинград в Минске

Нужно принимать во внимание факт, что в последние годы девелоперы практически не распродают помещения в ТЦ в розницу. Тем не менее, в Беларуси не менее 27 торговых центров, в которых работают товарищества собственников, и в которых есть шанс приобрести помещение. Пример - мебельный ТЦ “Ленинград” в Минске. Даже в ТЦ “Дана-Молл” тоже есть торговые помещения в собственности отдельных юридических лиц.

3. Помещения под магазины и услуги в новостройках

Это более дальновидная стратегия. Вы покупаете или участвуете в долевом строительстве коммерческих помещений в новом жилом комплексе. Пока дом заселяется, вы можете получить объект по привлекательной цене. По мере формирования района ваш актив будет только дорожать, а спрос со стороны сетей аптек, клиник и бюро услуг - расти.

Главный риск здесь - «замороженный» период, когда дом уже построен, но люди ещё не живут, и сдать помещение сложно. Да и вложить в его ремонт придётся немало. Нужен финансовый запас. Но если ЖК крупный и перспективный, такая инвестиция окупается с лихвой, предлагая одну из самых высоких доходностей в консервативном сегменте.

Выбор стратега: вложить, преобразовать, заработать

Вы предприниматель по духу и готовы вкладывать не только деньги, но и время, а также брать на себя дополнительные риски. Ваша награда - доходность выше средней по рынку.

4. Реконверсия расселенных зданий (шанс для регионов)

В областных и районных центрах и малых городах можно найти бывшие столовые, детские сады или административные здания в самом сердце. Например, в Гродно иногда расселяют даже старые жилые дома в центре города. Цена за «коробку» часто символическая. Идея - купить, сделать качественный ремонт и превратить в локальный торговый центр или фуд-холл.

Фото носит иллюстративный характер

Это инвестиция с длинной душой. Потребуются значительные вложения в реконструкцию и согласования. Но в итоге вы можете создать важную торговую точку в городе, с минимальной конкуренцией. По нашим наблюдениям, ключ к успеху здесь - не архитектура, а правильный подбор первого, «якорного» арендатора, который привлечёт остальных (вывод, основанный на анализе нескольких успешных кейсов в Беларуси).

5. Реконструкция промзон под ритейл

Заброшенные цеха или склады на окраинах или у трасс, а иногда даже здания сельскохозяйственного назначения - это чистый лист для создания современных форматов: дискаунтеров, строительных гипермаркетов, мебельных центров. Площади большие, высота потолков позволяет делать эффектные пространства, а парковку организовать намного проще, чем в центре.

Риски связаны с инфраструктурой: подведение всех необходимых коммуникаций и получение разрешений может вылиться в копеечку. Но если удалось договориться с сильным сетевым арендатором ещё на этапе проекта, такая инвестиция становится высокомаржинальной и долгосрочной. Как правило, местные власти идут навстречу инвесторам, создающим для них новые источники налоговых поступлений и рабочие места.

6. Аренда у государства с последующей субарендой

Самый сложный, но потенциально самый доходный путь. Суть в том, чтобы найти муниципальное неиспользуемое здание (старый клуб, почту), заключить долгосрочный договор аренды по льготной ставке (как правило, через аукцион), вложиться в ремонт и сдавать уже отремонтированные площади по рыночной цене. 

Главный риск - немонетарный. Изменение политики местных властей, бюрократические препоны, внезапный отказ в продлении договора после всех ваших вложений. Это игра для самых терпеливых и юридически подкованных инвесторов, у которых есть ресурсы для такого диалога. Этот риск частично компенсируется тем, что иногда появляется возможность выкупить у государство это помещение.

7. Фуд-холлы и гастромаркеты

Речь не о простой столовой, а о создании гастрономической точки притяжения, чаще всего в редевелопируемых промзонах или творческих кластерах. Инвестиции требуются значительные: от дизайна и оборудования до грамотного оператора. Но и маржинальность соответствующая.

Фудкорт "Песочница" в Минске на территории завода Горизонт

Это инвестиция не столько в недвижимость, сколько в создание популярного «третьего места». Успех зависит от атмосферы, концепции и грамотного продвижения. Если удалось создать модное место, доходность может быть впечатляющей, но этот сегмент и более чувствителен к экономическим колебаниям.

8. Логистически-ритейловые хабы (подвалы и цоколи)

Мы уже писали о помещениях в цоколе. Но не офисом единым живы помещения в цоколях: эпоха интернет-покупок породила новый спрос: на тёмные кухни для доставки еды и пункты выдачи заказов (ПВЗ). Для них не нужен красивый фасад на первой линии, зато критически важна логистика и низкая стоимость аренды. Подвальные и цокольные помещения в спальных районах - идеальный вариант.

Это относительно новый, но быстрорастущий класс активов. Арендаторы - курьерские службы и маркетплейсы - заключают длинные договоры. Риски связаны с техническими требованиями (вентиляция, загрузка) и возможным недовольством жильцов дома.

9. Конверсия квартир в нежилой фонд

Смелая и трудозатратная стратегия. Вы покупаете одну или несколько смежных квартир на первом этаже дома, пусть себе даже панельной девятиэтажки, оформляете перевод в нежилой фонд (что является отдельным юридическим квестом) и создаёте помещение под клиентов.

Фото носит иллюстративный характер

Если всё удалось, вы получаете актив в сердце жилого района по цене, близкой к стоимости квартир. Но путь тернист: потребуются согласия всех собственников подъезда, проект перепланировки и бесконечные согласования. Это для упорных инвесторов с хорошими юристами в команде.

Впрочем, в том же Минск-Мире значительная часть квартир на первом этаже уже изначально спроектирована с перспективой перевода в нежилой фонд. И да, процедура перевода этих квартир в нежилой фонд уже превратилась в рутину.

Ответы на ключевые вопросы инвесторов (FAQ)

Кирилл Ракицкий, эксперт по коммерческой недвижимости

Какой минимальный бюджет нужен для входа?

Всё зависит от формата. Самый низкий порог - у стратегий, связанных с арендой (субаренда в ТЦ/МФК, аренда у государства). Здесь нужны средства на залог и ремонт. Для покупки же готового актива в Минске, даже небольшого помещения стрит-ритейла, капитал должен быть уже весьма существенным.

В чём главные риски?

Помимо стандартных рыночных рисков, для торговой недвижимости фатальным может быть ошибочная оценка локации и трафика, а также юридические проблемы (обременения, споры с соседями, изменение разрешённого использования). Риск «плохого» арендатора, который испортит отношения или разорится, также высок.

Что выгоднее: покупать готовый к эксплуатации объект или вкладываться в реконструкцию?

Покупка готового объекта - путь к относительной стабильности. Реконструкция - путь к более высокой маржинальности через создание добавленной стоимости. Первый требует больше денег на старте, второй - больше времени, нервов и экспертизы. 

Правда ли, что торговая недвижимость в кризис - надёжная гавань?

Не совсем. Она более устойчива, чем офисы, но сильно зависит от покупательной способности населения. Помещения под повседневные услуги (аптеки, продуктовые магазины) держатся лучше. Помещения под товары не первой необходимости или развлечения могут проседать довольно сильно. Диверсификация форматов в портфеле - лучшая защита.

Кроме того, сегодня маркетплейсы и интернет-магазины заметно потеснили традиционные форматы торговли. Гипермаркет или продуманный торговый центр поблизости также снижают эффективность торговых площадей. Как мы и писали, каждая торговая, каждый торговый объект требуют индивидуальной экспертизы.

Ваш чек-лист перед сделкой

Прежде чем вкладывать деньги в любой из описанных форматов, пройдитесь по этому списку. Он может уберечь от фатальных ошибок.

1. Юридическая экспертиза.

Проверьте правоустанавливающие документы и историю перехода прав. Любая неясность - стоп-сигнал.
Уточните, какие виды деятельности разрешены в выбранном вами помещении. Соответствуют ли они вашим ожиданиям?
Если это часть жилого дома, изучите техническую документацию на предмет ограничений по нагрузкам, шуму, возможности организации дополнительного отдельного входа.

2. Анализ локации и трафика.

• Не верьте словам, посчитайте людей. В разное время дня, в будни и выходные.
• Оцените конкурентное окружение и парковку. Даже лучший магазин не выживет, если к нему негде подъехать.
• Для ТЦ и новостроек - изучите концепцию и якорных арендаторов. От них зависит вся жизнь объекта.

3. Техническое состояние.

• Инженерные системы (электрика, вентиляция, канализация) - основа. Их замена «съест» львиную долю бюджета.
• Состояние конструкций (крыша, стены, фундамент). Пригласите для обследования своего независимого специалиста.

4. Финансовая модель.

• Рассчитайте полную стоимость владения: цена покупки/реконструкции + налоги + эксплуатационные расходы.
• Спрогнозируйте арендный доход на основе реалий рынка, а не радужных обещаний. Заложите коэффициент недоиспользования (вакансии).
• Ваша целевая чистая доходность должна с запасом перекрывать инфляцию и стоимость альтернативных инвестиций.

5. Портрет «идеального арендатора».

Ещё до покупки представьте, кто будет платить вам аренду. Сетевая аптека, местный предприниматель, франшиза кофейни или кондитерской, дискаунтер?
Понимание этого поможет сразу оценить привлекательность объекта для этой категории арендаторов.

Что дальше в нашем цикле?

В следующих статьях мы подробно, с примерами и цифрами, разберём самые интересные и востребованные форматы из этого гида. В планах - глубокие погружения в темы стрит-ритейла, реконструкции промзон, конверсии квартир и другие. Оставайтесь с нами, чтобы не пропустить.

Давайте обсудим!

Эта статья - начало большого разговора. Мы уверены, что у вас, как у человека, заинтересованного в теме, есть вопросы, мысли или даже возражения. Возможно, вы заметили нюанс, который мы не учли, или у вас есть успешный (или неудачный) опыт, которым стоит поделиться. Мы приглашаем вас к диалогу.

Пожалуйста, не стесняйтесь воспользоваться формой обратной связи ниже. Через неё вы можете:
Задать любой вопрос по инвестициям в торговую недвижимость.

• Внести пожелания или предложения по темам следующих статей цикла.
• Поделиться своим мнением или личным опытом.
• Оставить заявку на покупку, продажу или аренду коммерческой недвижимости, если вы уже в активном поиске.
• Указать на замеченные неточности - мы благодарны за выверку фактов.

Мы обещаем, что ни одно ваше обращение не останется без внимания. Каждое письмо будет прочитано, а ответ на него станет частью нашей общей экспертизы, которая делает рынок прозрачнее и понятнее для всех.

Спасибо, что вы с нами. Удачных и взвешенных инвестиций!

(с) Кирилл Ракицкий, 2025. Эксперт по коммерческой недвижимости. Консультации по тел. +375 25 538 57 29