Если вы следите за рынком недвижимости, то знаете: первые месяцы года обычно мёртвый сезон. Но февраль-2026 сломал этот стереотип. Число сделок подскочило, цены на компактные квартиры пошли вверх, а дефицит старого фонда стал ещё ощутимее. Аналитики агентства «Твоя столица» предоставили нам свежие цифры и факты, на основе которых мы подготовили гид по рынку для каждого - от продавца хрущёвки до инвестора, присматривающего новостройку.
Что случилось: февральское оживление
После традиционно спокойного января рынок жилой недвижимости Минска начал набирать обороты. В феврале зарегистрировано около 1180 сделок купли-продажи квартир (без учёта долей и комнат). Показатель интересен сразу по нескольким причинам.
Во-первых, выросла доля продаж новостроек от застройщиков - до 12% от всех заключённых договоров. Связываем это с регистрацией большого объёма квартир в новом корпусе ЖК «Вершина», недавно вышедшем на рынок.
Во-вторых, если «очистить» статистику от новостроек и смотреть только вторичный рынок, получаем примерно 1000 сделок. Это ровно тот уровень, который был характерен для февраля в спокойные, «докризисные» 2022–2023 годы.
Можно уверенно говорить: рынок возвращается к устойчивому режиму работы без резких скачков спроса. Последние четыре месяца подтверждают: покупатель адаптировался к новым ценам и условиям и больше не создаёт ажиотажа.
Предложение: дефицит старого фонда и засилье «полуфабрикатов»
К концу зимы количество квартир в продаже немного увеличилось. Сейчас на рынке - около 5000 объектов. Однако, по многолетним наблюдениям аналитиков агентства «Твоя столица», для сбалансированного рынка Минску требуется 7000–8000 предложений. Эмпирическая цифра, подтверждённая двадцатилетней практикой, сохраняет актуальность и сегодня.
Острее всего дефицит ощущается в самом массовом сегменте - хрущёвках, брежневках и стандартных панельных домах советской постройки и 90-х годов. Именно эти квартиры всегда были «входным билетом» на рынок для семей с ограниченным бюджетом и стартовым активом для инвесторов.
При этом структура предложения парадоксально смещается в сторону более нового жилья. База объявлений регулярно пополняется квартирами в современных каркасно-блочных домах, причём нередко - даже без черновой отделки. За последние полгода около половины всех выставленных на продажу квартир приходится именно на этот тип.
Но есть нюанс.
В структуре сделок доля современного жилья не превышает 40% - даже с учётом новостроек от застройщиков. Практика показывает: многие покупатели голосуют рублём за доступные квартиры в старом фонде, выставленные по рыночной цене. Они рассматривают их как более надёжную и готовую альтернативу дорогим «полуфабрикатам» в новостройках, где до переезда ещё годы и нужны миллионы на ремонт.
Цены: где выросло, а где - нет
В феврале средний уровень цен на квартиры увеличился примерно на 1%. Цифра скромная, но за ней скрывается важная деталь: основной рост пришёлся на сегмент компактного жилья.
Активнее всего покупали:
- однушки и двушки в хрущёвках и брежневках;
-
аккуратные квартиры в стандартных панельных домах (до 2000 года);
-
небольшие квартиры в современных каркасно-блочных домах.
Именно в этих нишах цены немного подросли вслед за устойчивым спросом со стороны инвесторов и покупателей первого жилья.
Наблюдается чёткая зависимость: чем меньше и понятнее квартира, тем выше на неё спрос. Люди не готовы переплачивать за «воздух» и метраж, им нужен ликвидный актив, который легко будет сдать или в случае чего продать.
В сегменте готовых новостроек ценовая динамика всё больше определяется политикой застройщиков. Наличие рассрочек и специальных кредитных предложений позволяет девелоперам постепенно повышать стоимость, сохраняя интерес покупателей.
Ниже - цифры, основанные на реальных сделках агентства «Твоя столица» в феврале.
Разница в цене между «стандартной» и готовой к проживанию квартирой особенно заметна в сегменте «двушек» и «трёшек». Это прямая подсказка продавцам: вложения в аккуратный, не перегруженный ремонт окупаются при продаже.
Кредиты: поддержка, но не драйвер
Кредитование продолжает играть заметную роль на вторичном рынке. По данным «Твоей столицы», в феврале более четверти сделок (более 25%) было заключено с использованием заёмных средств. Этот уровень держится с весны 2025 года.
При том что общее число сделок постепенно растёт, возвращаясь к средним значениям, доля кредитов остаётся стабильной. Это, по мнению экспертов, свидетельствует о том, что главным ограничителем становятся сами цены на жильё, а не условия кредитования. Покупатели упираются в психологический и финансовый барьер высокой стоимости квартир, даже имея возможность взять ипотеку.
Что делать: практические выводы
Продавцам
Инсайт: Рынок перестал быть «магазином для продавца». Сегодня ваш главный актив - не «квадратный метр», а правильная цена.
Если у вас качественная однушка или двушка в хрущёвке или старой панели с хорошим ремонтом - у вас самый ликвидный товар. Это ваше окно возможностей для продажи.
Если вы продаёте современную квартиру без отделки - будьте готовы к торгу. Покупатели на «вторичке» часто выбирают готовое жильё, а не перспективу вложений.
Не завышайте цену. В условиях стабильного спроса завышенная цена - гарантия долгого простоя.
Инвесторам (для сдачи в аренду)
Инсайт: Компактные квартиры в старом фонде остаются «рабочей лошадкой» арендного бизнеса.
Одно- и двухкомнатные квартиры в хрущёвках и панельных домах традиционно пользуются высоким спросом у арендаторов, что обеспечивает стабильный доход.
Покупка квартиры в новостройке без отделки для сдачи в аренду - стратегия на длинный горизонт: потребуются вложения в ремонт и время на «созревание» локации.
Покупателям (для сохранения средств)
Инсайт: Рынок вышел на плато. Резкого роста цен, как в 2024–2025 годах, в ближайшее время не ожидается.
Инвестиции в ликвидное, но не переоценённое жильё - это защита сбережений от инфляции, но не инструмент быстрой спекулятивной прибыли.
Ориентируйтесь на те же компактные квартиры в старом фонде. Они легче продадутся в будущем, если потребуется.
Покупателям (для себя)
Инсайт: Не бойтесь рассматривать «старый фонд». Часто это выгоднее, чем «сырая» новостройка по той же цене.
За те же деньги вы получаете хорошую локацию с развитой инфраструктурой и приемлемое качество, а не обещание на годы вперёд с последующим ремонтом.
Ваша главная валюта на этом рынке - время на поиск и торг. Продавцы часто ориентируются на завышенные цены из объявлений, что создаёт пространство для торга.
Девелоперам
Инсайт: Рынок посылает чёткий сигнал: дефицит смещается в сторону доступного и готового жилья. Однако ситуация в сегменте новостроек уникальна.
Важно учитывать, что для частных застройщиков уже семь лет не проводятся аукционы по выделению земельных участков. Крупные проекты (Минск-Мир, Левада, Новая Боровая) завершаются, новые масштабные стройки единичны. Государственные застройщики ориентированы прежде всего на возведение арендного жилья и квартир для очередников, на свободный рынок попадает минимум.
В этих условиях дефицит предложения в новостройках будет только нарастать. Любой новый объект, выходящий на рынок, найдёт своего покупателя. Ключевым фактором быстрого возврата инвестиций стало точечное попадание в спрос - формат квартир, наличие отделки, программы рассрочки.
Что дальше: прогноз до конца весны
Рынок входит в фазу плато: спрос и предложение постепенно балансируются, цены растут медленно, с отклонениями в пределах статистической погрешности. Ключевой ограничитель - высокие цены, а не доступность кредитов.
В ближайшие месяцы вероятно сохранение текущей динамики. Резких скачков не ожидается, если только не произойдёт событий из разряда «чёрный лебедь»: серьёзные экономические потрясения, всплеск эмиграции (могут толкнуть цены вниз) или, наоборот, возвращение крупных инвесторов из-за рубежа и снижение ипотечных ставок (способны оживить отдельные сегменты).
Рекомендуем внимательно следить за структурой спроса и ценами на компактное жильё - они останутся главным индикатором здоровья рынка.
FAQ: коротко о главном
1. Стоит ли продавать квартиру в старом панельном доме прямо сейчас?
Да, если у вас качественная однушка или двушка в хорошем состоянии. Это самый ликвидный сегмент. Но цена должна быть рыночной - ориентируйтесь на цены реальных сделок, а не на «хотелки» из объявлений.
2. Выгодно ли покупать квартиру в новостройке без отделки для сдачи в аренду?
Это долгосрочная стратегия. Быстрого дохода не будет: нужны вложения в ремонт, а первые годы арендные ставки в новом районе могут быть ниже ожидаемых.
3. Почему цены на компактные квартиры растут, а на трёшки - нет?
Потому что платёжеспособный спрос сместился в сторону самого доступного и ликвидного жилья. Трёхкомнатные квартиры - более дорогой и нишевый продукт, их покупают реже и тщательнее выбирают.
4. Как высокие цены влияют на возможность получить ипотеку?
Банки оценивают платёжеспособность заёмщика. Если цена квартиры высока, а официальный доход не позволяет обслуживать кредит, в ипотеке могут отказать. Кроме того, многие покупатели сами не готовы брать большой кредит из-за высоких ежемесячных платежей.
Резюме
Рынок предлагает возможности, но требует взвешенных решений. Если вы планируете продажу или покупку, специалисты агентства «Твоя столица» помогут оценить вашу конкретную ситуацию, подобрать оптимальный вариант и провести сделку без рисков. Предварительная консультация - без оплаты.
(с) Ольга Павловская, ведущий аналитик группы компаний "Твоя столица"
