Если вы думаете о переезде из Минска, ищете дом для семьи или рассматриваете инвестиции в недвижимость, вы наверняка слышали про Дзержинск. Возможно, даже задумывались о переезде. Но, скорее всего, ваше представление о нём достаточно общее. Сегодня мы попросили Ларису Самусенкову, руководителя направления загородной недвижимости из агентства Твоя столица, провести для вас полноценную экскурсию по рынку недвижимости самого большого города-спутника с экспертными комментариями и ответом на главный вопрос: «Что делать?».
Давайте сразу расставим точки над i. Дзержинск - это не просто один из спутников. Это лидер по населению (уже почти 30 000 человек) и по объему жилого фонда - 934 тысячи «квадратов». Это больше, чем в любом другом городе-спутнике. Представьте себе: 54% этого фонда - многоквартирные дома, а 39% - усадебные, частные дома. Это город, который предлагает два абсолютно разных формата жизни, и оба они востребованы.
Изображение (с) nca.by
Рынок усадеб: стабильность, которую можно потрогать
Рынок частных домов в Дзержинске напоминает уверенного, несуетливого человека. Он не делает резких движений, но его позиции прочны. Здесь 3 454 усадебных дома, и каждый год в строй встает около 40 новых. Примечательно, что если в общем фонде еще много деревянных домов (51%), то новое строительство - это на 91% кирпич и легкобетонные блоки. Люди голосуют деньгами за капитальность и долговечность.
Цены здесь - образец стабильности. За последние несколько лет «квадрат» усадебного жилья колебался в диапазоне 470-520 долларов, а по итогам первой половины 2025 года остановился на отметке в 505 долларов.
Изображение (с) nca.by
Активность покупателей тоже ровная, без резких скачков.
Изображение (с) nca.by
Любопытно, что спрос распределен достаточно равномерно. Да, самые популярные - дома, построенные после 2010 года (их доля 29%). Но ностальгия по советскому качеству и удачная локация старых районов делают востребованными и дома 1950-1970-х годов - на них приходится четверть всех сделок!
А теперь - о самом вкусном. В конце 2024 года случилась сделка, которая показывает реальный потолок цен в этом сегменте. Дом площадью 164 «квадрата» был продан за 167 тысяч долларов, то есть по 1020 долларов за метр! Это в два раза выше средней цены. Почему так? Вероятно, идеальное сочетание: удачное расположение, современная планировка, качественная отделка и большой участок. Этот пример доказывает: даже на стабильном рынке есть место для премиальных предложений и серьезного роста стоимости конкретного объекта.
Квартирный вопрос: динамика, которая поражает
А вот рынок квартир - это совсем другая история. Она похожа на энергичный, быстрорастущий бизнес. Если в 2020 году вы присматривались к квартирам в Дзержинске, а сейчас посмотрите на цены - удивитесь. Средняя цена за квадратный метр выросла на 30% и по итогам первого полугодия 2025 года достигла 995 долларов.
Изображение (с) nca.by
Почему так произошло? Механика проста: спрос стабильно высокий, а предложение новых квартир ограничено. С 2020 по 2023 год ввели всего 6 многоквартирных домов, а после 2024 года - и вовсе наступила пауза. Покупателям просто не хватает качественных новостроек.
При этом город нельзя назвать «спальным районом». Он состоит из четко выраженных зон. Исторически сложились кварталы в центре, но сегодня фокус внимания сместился на новые микрорайоны - Родники и Радужный. Именно здесь за последние несколько лет сконцентрировалась треть всех сделок с квартирами! И неспроста. Благодаря развитой инфраструктуре и современным планировкам, цена в этих районах стабильно на 10-15% выше средней по городу. Это маркер качества жизни, за который люди готовы платить.
Кто эти люди? Статистика отвечает четко: 45% покупателей ищут однокомнатные квартиры, 38% - двухкомнатные.
Изображение (с) nca.by
Это говорит о том, что основу спроса составляют молодые семьи, инвесторы и те, кто ищет доступное первое жилье. Общий объем сделок за рассматриваемый период - 601 квартира, что подтверждает высокую активность.
Изображение (с) nca.by
Как и в сегменте усадеб, здесь есть свои рекорды. В 2025 году трехкомнатная квартира на улице Тихой площадью 76 кв.м была продана за 76,2 тысячи долларов (1000 долларов за «квадрат»). Это показывает, что даже в условиях роста цен находится покупатель на качественные предложения в хорошей локации.
Почему это происходит именно сейчас? Контекст, который все объясняет
Рост цен на недвижимость в Дзержинске - это не случайность, а следствие системной государственной политики и реальных изменений в городе. С 2014 года, когда ему был присвоен статус города-спутника, население выросло с 26,3 до 30 тысяч человек. А это тысячи новых семей, которым нужно жилье.
Но город растет не только вширь, но и вглубь. Руководит этим процессом Управление капитального строительства (УКС) Дзержинского района. Это не просто бюрократическая структура, а настоящий штаб преобразований. Они ведут объекты «от проекта до ключей», и их работа заметна каждому жителю.
Бассейн в ФОК Олимп в Дзержинске
За последние годы в Дзержинске открыли современный ФОК «ОЛИМП» с бассейном и залами для борьбы, построили уникальный спортивный комплекс на ул. Минской с «закольцованной» трассой для тренировок, полностью реконструировали гору Дзержинскую, создав там музей камней под открытым небом. И это не говоря о реконструкции стадиона, который вскоре сможет принимать матчи высшей лиги.
По данным отчета УКС, за 2024-2025 годы в районе введено более 30 тысяч кв. м. жилья, а инвестиции в основной капитал за первое полугодие 2025 года выросли на 22,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 53,2 тыс. рублей. Это означает, что деньги в развитие города вкладываются постоянно и целенаправленно.
План Центра экологического туризма Станьково
При этом Дзержинск предлагает своим жителям и гостям разнообразный и качественный досуг. Любители активного отдыха и развлечений ценят современный центр экологического туризма в Станьково с картингом и веревочным парком. Для ценителей гастрономии и релаксации отлично подойдет гостиница "Веста" с уютным рестораном, кафе и стильным банным комплексом. А всего в нескольких минутах езды от города, в Демидовичах, находится популярная зона отдыха с чистым озером и благоустроенным песчаным пляжем - идеальное место для летнего выходного дня с семьей.
Но главный козырь Дзержинска - даже не новые скверы и стадионы, а рабочие места. Здесь базируется 11 крупных предприятий, и сейчас реализуется 4 крупных инвестиционных проекта, включая завод по инновационной переработке сырья и производство импортозамещающих резинотехнических изделий. Средняя зарплата по району стабильно входит в пятерку лучших по стране. Люди едут сюда не просто за дешевым жильем, а за возможностью иметь и жилье, и хорошую работу в шаговой доступности.
Что делать? Практические советы
Итак, мы разобрались в причинах и трендах. Самое время перейти к главному - что делать вам?
Если вы покупатель квартиры:
ЖК Радужный в Дзержинске
- Не ждите снижения цен. Пока новое предложение не поступит на рынок, давление на цены сохранится. Если вы нашли хороший вариант в районе «Родников» или Радужного - это надежная инвестиция.
- Будьте готовы к конкуренции. Помните, что 83% покупателей хотят однокомнатную или двухкомнатную квартиру. Если вы из их числа, имейте документы наготове и будьте решительны.
- Следите за аукционом. 5 декабря 2025 года состоится аукцион на право строительства нового ЖК на ул. 11 Июля. Это шанс войти в новую историю города на старте, часто по более привлекательным ценам.
Если вы покупатель дома:
- У вас есть время на выбор. Рынок усадеб стабилен, паники и ажиотажа нет. Торгуйтесь, смотрите разные варианты.
- Обращайте внимание на материал. Дома из кирпича и блоков - более ликвидны и долговечны. Новое строительство почти полностью перешло на них.
- Не списывайте со счетов старый фонд. Дом 1950-1970-х годов в хорошем состоянии и с перспективой реконструкции может стать вашей лучшей покупкой.
Если вы продавец:
- Сейчас - хорошее время. Цены на квартиры близки к пиковым, спрос высок. Но помните, что покупатели стали разборчивее.
- Правильно оцените свой объект. Ориентируйтесь не только на среднюю цену по городу, но и на премию в успешных микрорайонах. Квартира в «Родниках» может стоить дороже. Но только эксперт поможет установить оптимальную стартовую цену вашего жилья с учётом реальных сделок.
- Приведите свою недвижимость в порядок. На конкурентном рынке выигрывает тот, чей объект выглядит ухоженным и готовым к немедленному заселению.
Что будет дальше? Наш прогноз
Мы видим два наиболее вероятных сценария.
Базовый сценарий (вероятность 70%): Аукцион в декабре пройдет успешно, и в 2026-2027 годах мы увидим появление нового жилого комплекса. Это немного охладит рынок вторичного жилья и стабилизирует темпы роста цен. Дзержинск будет планомерно двигаться к цели в 50 тысяч жителей, заложенной в стратегии развития городов-спутников.
Оптимистичный сценарий (вероятность 30%): Успех первого аукциона и растущий интерес инвесторов запустят цепную реакцию. Муниципалитет начнет активнее готовить новые участки под застройку. Дзержинск может превратиться в главный хаб для минчан, ищущих качественное и относительно доступное жилье без ущерба для комфорта, что подстегнет и цены, и темпы строительства.
Главный сигнал, за которым стоит следить - это исход аукциона 5 декабря 2025 года. Он покажет, насколько девелоперы верят в будущее Дзержинска. А мы, судя по всем данным, верим.
Город, который еще недавно был просто точкой на карте, сегодня стал полноценным центром притяжения. Он доказал, что может предлагать не просто «крышу над головой», а полноценную среду для жизни. И в этом его главная сила.
P.S. Если вы уже задумались о покупке или продаже недвижимости в Дзержинске и хотите получить консультацию, основанную на глубоком анализе рынка и знании локальных особенностей, - наши эксперты всегда на связи. Мы поможем принять вам решение, которое будет выгодным и взвешенным.
(с)
Лариса Самусенкова, 2025. Эксперт по загородной недвижимости. Консультации по тел.
+375 29 678 90 61
