Цокольные помещения: плюсы, минусы и особенности использования

Помещения в цоколе — один из самых противоречивых форматов коммерческой недвижимости. Одни предприниматели считают их бесперспективными из-за отсутствия дневного света и низкой престижности. Другие, наоборот, находят в цоколе идеальное решение для офиса, фитнес-клуба или шоу-рума.

Почему возникает такая разница в оценках? Всё зависит от характеристик конкретного помещения, его расположения и задач бизнеса. Мы обратились к Виталию Гараже, специалисту по коммерческой недвижимости из отдела “Недвижимость для бизнеса” агентства Твоя столица. С его помощью мы разберём преимущества и недостатки недвижимости в цоколе, рассмотрим юридические нюансы, приведём реальные кейсы и дадим практические рекомендации.

Преимущества цокольных помещений

1. Доступная стоимость аренды и покупки

Цокольные этажи обычно стоят дешевле, чем помещения на первых и верхних этажах. Для арендатора это означает экономию бюджета, а для покупателя — возможность войти в сегмент коммерческой недвижимости с меньшими вложениями.

Помещение 722 кв.м. в аренду в цоколе в Славянском квартале за 5 евро за квадрат. Можно купить

2. Большая площадь за меньшие деньги

Цоколь часто используется застройщиками для увеличения общей площади здания без расширения участка. За те же деньги арендатор может получить вдвое больше квадратных метров, чем при аренде верхнего этажа. Это особенно важно для бизнеса, которому нужны большие площади: спортзалы, магазины мебели, шоу-румы.

3. Возможность отдельного входа

Во многих цокольных помещениях предусмотрен отдельный вход. Это даёт бизнесу самостоятельность, позволяет организовать удобный доступ для клиентов и сотрудников, а также размещать наружную рекламу.

4. Изоляция от шума

Цокольные помещения меньше подвержены уличному шуму. Для офисов это означает более спокойную атмосферу, а для шумных направлений бизнеса (танцевальные студии, музыкальные школы) — возможность работать, не мешая жильцам дома.

5. Гибкость использования

За счёт планировки и расположения цокольное помещение можно адаптировать под разные задачи: от офиса и склада до фитнеса или даже креативной студии.

6. Прохлада летом и тепло зимой

Позволит сэкономить на кондиционировании. Зимой, наоборот, при правильной организации отопления, в цокольных этажах достаточно тепло.

Недостатки и ограничения помещений в цоколе

1. Ограниченное естественное освещение

«Главный минус — нехватка дневного света. Согласно белорусским нормам освещения (СНБ 2.04.05-98), для нежилых помещений устанавливаются минимальные значения естественной освещённости, которые в цоколе часто не достигаются. Поэтому приходится компенсировать недостаток искусственным светом.»

2. Риск сырости и запахов

Цокольные помещения подвержены проникновению влаги. По нормам СанПиН влажность в офисах и торговых помещениях должна быть в пределах 40–60%. Если гидроизоляция и вентиляция сделаны неправильно, показатели легко выходят за пределы нормы, появляются плесень и запахи. Но проблема решается качественной гидроизоляцией и вентиляцией.

3. Дополнительные расходы

Чтобы компенсировать недостаток света и вентиляции, арендатору приходится тратить больше на электричество и кондиционирование.

4. Ограничения по видам деятельности

Некоторые сферы — медицина, образование, детские учреждения — не могут работать в цоколе по санитарным нормам.

5. Психологический фактор

Для части клиентов и сотрудников цоколь ассоциируется с подвалом. Это может создавать ощущение замкнутости и снижать привлекательность бизнеса. Как следствие помещения в цоколе могут восприниматься менее престижными, помещениями “для бедных”

Что делать с помещениями в цоколе? Взгляд специалиста

Эксперт по коммерческой недвижимости отмечает, что многое зависит от глубины, «утопленности» офиса. Если помещение расположено на уровне земли или имеет большие окна, разницы с первым этажом при его эксплуатации практически нет.

Если вы решились приобрести помещение в цоколе, инвестируйте в:

• Качественную систему вентиляции (приточно-вытяжную). Без свежего воздуха находиться в помещении будет невозможно.
• Профессиональное искусственное освещение. Яркий, но комфортный для глаз свет, имитирующий дневной (холодный оттенок утром, теплый — вечером). Очень важно организовать разные сценарии освещения.
• Стильный ремонт и дизайн интерьера. Нужно компенсировать отсутствие окон за счет стильного интерьера, светлых тонов, зеркал, качественной мебели и акцентного декора. Зеркала и глянцевые поверхности помогут визуально расширить пространство.
• Гидроизоляцию. Стены и пол должны быть сухими.
• Удобный вход. Он должен быть хорошо обозначен, освещен и оформлен.

Кому подходят цокольные помещения

Офисы

В первую очередь, IT и цифровые профессии. Это, пожалуй, одна из лучших категорий

Помещение 422 кв.м. в аренду в цоколе в Славянском квартал за 7 евро за квадрат. Можно купить

• Веб-разработчики, программисты, тестировщики: Их работа не зависит от наличия окон, часто требуются затемненные помещения для комфортной работы за мониторами. Тишина и отсутствие отвлекающих факторов — большой плюс.
• Колл-центры (входящие/исходящие звонки): Как правило, это помещения с большим количеством сотрудников, для которых критично снижение издержек на аренду. Отсутствие окон не является проблемой, так как рабочий день строго регламентирован.
• Серверные и дата-центры: Для оборудования важны стабильная температура (в цоколе прохладнее) и безопасность. Окна там не нужны в принципе.

Творческие и производственные студии (где результат важнее имиджа)

• Дизайн-студии (графический дизайн, веб-дизайн): Как и программистам, дизайнерам важно качество мониторов, а не вид за окном. Часто работают в затемненных помещениях для цветокоррекции.
• Мастерские по ремонту техники.

Компании, для которых важна конфиденциальность и безопасность

• Юридические фирмы, адвокатские бюро (особенно узкоспециализированные): Для них важен не пафосный вход, а конфиденциальность клиентов. Цокольное помещение может создать атмосферу приватности и надежности.
• Финансовые консультанты, работающие с закрытыми клиентами.

Бэк-офисы и вспомогательные подразделения

Крупной компании не обязательно размещать весь офис в цоколе. Но можно вынести туда отделы, которым не нужен постоянный контакт с клиентами:

• бухгалтерия,
• отдел кадров,
• аналитический отдел,
• склад документации.

Сотрудники этих подразделений работают с бумагами или базами данных, и для их работы отсутствие окон — не критичный фактор, а экономия на аренде для компании — существенна.

Стартапы и малый бизнес с ограниченным бюджетом

Для начинающих компаний низкая стоимость аренды может быть решающим фактором выживания. Они готовы пожертвовать престижем локации ради экономии средств на развитие бизнеса.

Магазины и розничная торговля:

Особенно те, которые не требуют длительного пребывания клиентов внутри.

• Винный магазин или винный бар: Классика жанра. В цоколе естественным образом поддерживается стабильная прохладная температура и нет прямых солнечных лучей, что идеально для хранения вина.
• Магазин сыров, деликатесов: Аналогично винной лавке.
• Цветочный магазин: Прохлада помогает дольше сохранять цветы свежими.
• Сувенирные лавки, антикварные магазины.
• Шоу-румы мебели, спорттоваров и товаров для дома
• Пункты выдачи заказов интернет-магазинов и маркетплейсов: можно просто сочетать зону приёмки товаров клиентом, примерочную, а также склад практически неограниченных размеров.

Сфера услуг:

• Салоны красоты, парикмахерские, маникюрные студии: Клиенты приходят на ограниченное время, а изолированность от улицы может создавать атмосферу приватности и уюта.
• Массажный кабинет, SPA-процедуры, студии загара: Приглушенный свет и тишина здесь только в плюс для создания расслабляющей атмосферы.
• Ателье, швейные мастерские.

Общественное питание:

• Кафе, кофейни, небольшие рестораны: Часто именно в цокольных этажах открывают заведения с особой, камерной атмосферой. Важно продумать систему вентиляции и туалет.
• Кальянная.

Творческие и образовательные пространства:

Помещение 181 кв.м. в аренду в цоколе Славянском квартале за 10 евро за квадрат в месяц.  Можно купить

• Художественные мастерские (гончарная, столярная и т.д.),  фото- и видеостудии: Здесь шум и творческий беспорядок не будут мешать жильцам дома. Разумеется, при качественной звукоизоляции. Дополнительный бонус - высокий потолок, если он есть.
• Студии звукозаписи, аудиомонтажа, подкастеры: Изоляция от внешних шумов и звукоизоляция внутри — ключевые требования. Цокольный этаж подходит для этого как нельзя лучше.
• Музыкальная школа, репетиционная база для музыкантов: Важно обеспечить хорошую шумоизоляцию.
• Танцевальный зал, йога-студия, секции единоборств, фитнес-центры.

Кому точно НЕ подойдет офис в цоколе

• Компании, работающие с прямыми визитами клиентов (риэлторы, страховые агенты, продажа элитных товаров): Первое впечатление о компании может быть испорчено прямо на входе.
• Рекламные и PR-агентства, для которых важен креативный, яркий и открытый имидж.
• Магазины розничной торговли, ориентированные на спонтанных покупателей с улицы (но есть исключения, например, винные, цветочные).

Подробнее в материале: Достоинства и недостатки помещения в цоколе: подходит ли вашему бизнесу?

На что обратить внимание при покупке или аренде

• Юридический статус. Не каждое помещение в подвале или цоколе можно использовать для бизнеса. Нужно убедиться, что на него есть все необходимые документы.
• Окна и освещение. Чем больше окон и выше потолки, тем комфортнее будет находиться в помещении.
• Вентиляция и гидроизоляция. Проверить, соответствует ли помещение нормам по воздухообмену и влажности.
• Безопасность. Наличие запасных выходов, пожарной сигнализации, систем оповещения.
• Парковка и доступность. Удобно ли клиентам подъезжать и находить вход.
• Возможность размещения заметной вывески. Цоколь без вывески почти всегда проигрывает в трафике.

Реальные кейсы из практики

Виталий рассказал о нескольких реальных кейсах взаимовыгодного использования помещений в цоколе из практики агентства "Твоя столица"

Кейс 1. Клуб для собак в цоколе

Почти в самом центре Минска энтузиасты открыли клуб для собак именно в цокольном помещении жилого дома. Благодаря низкой арендной ставке удалось взять площадь почти 400 м² по цене менее 4 евро за квадрат. Главные затраты пошли на вентиляцию, освещение и косметический ремонт, но итог оказался успешным: клуб работает почти 5 лет. Организованы помещения с беговыми дорожками для собак, помещения для их видеосъёмки, груминга и даже массажа. Что удивительно, от жильцов дома за это время не поступило ни одной жалобы!

Кейс 2. Квест-комнаты

Компания искала недорогую площадку для квестов. Цоколь без окон оказался идеальным вариантом: низкая цена, хорошая звукоизоляция, возможность сделать несколько отдельных комнат. Сейчас проект приносит стабильный доход и продолжает расширяться.

Кейс 3. Офис IT-компании

Молодая IT-команда сняла цокольный офис с высокими потолками и окнами выше уровня земли. По отзывам сотрудников, помещение не отличается по комфорту от обычного офиса, зато стоит дешевле. Сэкономленные средства пошли на оборудование и командные мероприятия.

Тенденции рынка

Рост цен на коммерческую недвижимость повышает интерес к цоколю как к бюджетной альтернативе. В Минске наибольшим спросом пользуются цокольные помещения в густонаселённых районах с хорошим трафиком. В регионах цоколь востребован в первую очередь под магазины, фитнес и бытовые услуги.

Заключение

Цокольное помещение — это не универсальное решение. Оно имеет очевидные ограничения, но при правильном подходе может стать эффективным инструментом бизнеса.

Главный совет: тщательно проверяйте техническое состояние и юридический статус. И помните: то, что для одного арендатора минус (например, отсутствие окон), для другого может оказаться плюсом.

Если вы рассматриваете покупку или аренду цоколя, специалисты агентства «Твоя столица» помогут подобрать подходящий вариант и провести сделку с учётом всех нюансов. Точно знаем: если помещение можно сдать - мы его сдадим. Если его можно продать - продадим. Успешно занимаемся этим почти 25 лет. Обращайтесь.

(с) Виталий Гаража, 2025
Эксперт по коммерческой недвижимости. За консультациями обращаться по тел. +375 33 363 44 85

Продолжение темы в статье Достоинства и недостатки помещения в цоколе: подходит ли вашему бизнесу?

Чтобы не пропускать важные новости о недвижимости - подписывайтесь на наши информационные каналы