4 декабря Твою столицу посетили журналисты телекомпании СТВ. Их интересовали ответы на, пожалуй, самые животрепещущие вопросы рынка. Разумеется, в коротком сюжете дать развёрнутые ответы на них не было никакой возможности. Но мы решили сделать это в данном материале. Ответы мы подготовили в двух форматах. Краткий ответ - для тех, кто не любит читать, развёрнутый - для тех, кто ценит обстоятельность и подробности.
Какая сейчас ситуация на рынке недвижимости в Беларуси ? Растет/падает спрос на квартиры?
Короткий ответ (для самых нетерпеливых)
Рынок недвижимости в Минске в ноябре показал заметное снижение активности после рекордного октября. Продажи квартир упали почти на треть – с 1400 до 1000 сделок. Основная причина – платёжеспособный спрос не поспевал за ростом цен, который мы видели последние годы. За 2025 год цены на минские квартиры выросли на 18-33%, в среднем, на 21%. Нынешний уровень цен не соответствует платёжеспособности граждан. Также сказались сезонность и осторожность покупателей в условиях экономической неопределенности. В ближайшие месяцы рынок, скорее всего, будет стабильным, без резких всплесков, и сейчас это выгодный момент для покупателей, готовых выбирать и торговаться, а продавцам стоит внимательно оценивать цену и предлагать выгодные условия сделки.
Впрочем, снижение активности на рынке никак не сказалось на результатах работы агентства недвижимости “Твоя столица” в ноябре. По сравнению с октябрём “Твоя столица” продемонстрировала уверенную положительную динамику.
Развёрнутый ответ (для тех, кто любит подумать)
Рынок жилой недвижимости в Беларуси демонстрирует заметное снижение активности в ноябре 2025 года, особенно это касается столицы. В Минске зарегистрировано 1005 сделок с квартирами, что на 28% меньше, чем в октябре (1408 сделок), и на 20% ниже, чем в сентябре (1264 сделки). Сходная тенденция наблюдается и в областных центрах: количество сделок уменьшилось:
в Бресте: с 203 до 150 сделок
в Витебске: с 236 до 167 сделок
в Гомеле: с 226 до 167 сделок
в Гродно: с 252 до 170 сделок
в Могилеве: с 136 до 94 сделок
Такое резкое сокращение активности объясняется рядом факторов.
Основные причины снижения спроса
Цены достигли рекордных значений, которые делают приобретение жилья недоступным для большинства граждан: За 2025 год цены на минские квартиры выросли на 18-33%, в среднем, на 21%. Ситуацию не спасают и программы финансирования банков, которые, в основном, были продлены до конца года. Ни накопления, ни текущие доходы, ни ставки по кредитам не позволяют большинству граждан планировать приобретение недвижимости в ближайшее время.
Ценовая насыщенность и ожидания покупателей: После рекордного октябрьского объёма сделок многие потенциальные покупатели отложили сделки, ожидая стабилизации цен или появления новых выгодных предложений. В условиях неуверенности в экономической динамике и уровнях доходов населения часть клиентов решила подождать.
Сезонный фактор: Традиционно конец осени – период, когда активность на рынке недвижимости несколько снижается. Люди меньше переезжают в холодное время года, а инвесторы временно замедляют покупки до начала нового года.
Макроэкономические условия: Учитывая общий экономический фон и инфляционные ожидания, покупатели могут проявлять осторожность при крупных расходах, таких как приобретение недвижимости.
Впрочем, снижение активности на рынке никак не сказалось на результатах работы агентства недвижимости “Твоя столица” в ноябре. По сравнению с октябрём “Твоя столица” продемонстрировала уверенную положительную динамику.
Прогноз на ближайшее время
Скорее всего, рынок Минска в декабре будет демонстрировать умеренную активность, близкую к ноябрьскому уровню, с возможным небольшим ростом после дорегистрации сделок (обычно +100–170 сделок). Существенного восстановления до октябрьского пика в ближайшие месяцы ожидать не стоит, если не появятся новые кредитные стимулы или льготы для покупателей.
В 2026 году активность будет зависеть от сочетания следующих факторов:
банковских программ ипотечного стимулирования;
динамики доходов населения и инфляции;
появления новых проектов от застройщиков и их ценовой политики;
общей макроэкономической стабильности.
Рекомендации для участников рынка
Для продавцов:
Не стоит ожидать мгновенного восстановления спроса; лучше ориентироваться на реальный рынок, а не на «октябрьские рекорды».
Рассматривать возможность временного корректирования цены или предоставления гибких условий покупки (рассрочка, скидки, бонусы).
Подготовить квартиру к продаже так, чтобы она выгодно выделялась на фоне конкурентов: качественная отделка, фотосессия, виртуальные туры.
Для покупателей:
Ситуация сейчас может быть выгодной для тех, кто ищет недвижимость с меньшими ценовыми перегибами и готов торговаться.
Следует внимательно отслеживать кредитные условия, так как программы банков могут снова стимулировать рынок.
Продумывать долгосрочные планы: покупать недвижимость, ориентируясь на стоимость и расположение, а не на краткосрочные рыночные колебания.
Почувствовали ли в Беларуси «эффект Долиной»?
В России, например, даже в объявлениях о продаже квартир пишут: «собственник не Лариса Долина»
Короткий ответ
В Беларуси массового «эффекта Долиной» ожидать не стоит - у нас правовое, социальное государство, а гражданская система защищает добросовестных приобретателей. Решения о возврате жилья принимаются судом только при тщательно доказанных фактах мошенничества и отсутствии добросовестности покупателя. Тем не менее единичные случаи обмана возможны - и чтобы их избежать, покупателям и продавцам стоит работать через проверенное агентство: это снижает риски и защищает интересы обеих сторон.
Развёрнутый ответ
В Беларуси массовый «эффект Долиной», когда после резонансного случая массово начинаются отмены сделок с добросовестными приобретателями, маловероятен и в практическом смысле невозможен как системное явление. По конституции Республика Беларусь провозглашена «демократическим, социальным правовым государством», что накладывает обязанность на органы власти и суды защищать права добропорядочных граждан.
С точки зрения гражданского права, в белорусском Гражданском кодексе уже закреплено понятие добросовестного приобретателя, и законодательство ограничивает возможность «произвольного» лишения права собственности у того, кто купил жильё, не зная о каких-либо нарушениях у продавца. На практике суды в Беларуси, как правило, взвешивают обстоятельства: имело ли место введение в заблуждение, кто именно ввёл, и имел ли покупатель связь с мошенниками.
Нужно различать две вещи: (1) уголовная составляющая - когда против продавца или третьих лиц возбуждаются дела о мошенничестве (в таких ситуациях возможно и возврат имущества пострадавшим), и (2) гражданско-правовые иски продавцов, которые пытаются аннулировать сделки «потому что меня обманули». В Беларуси имели место несколько резонансных историй с пострадавшими от телефонных мошенников и с делами о признании сделки недействительной, но суды нередко даже отказывали в иске, если было установлено, что покупатель действовал добросовестно и не имел отношения к мошенникам; примеры расследований и судебных решений по подобным эпизодам публиковались в 2023–2025 годах.
Юридический «эффект Долиной» в России, когда суд встал на сторону потерпевшей продавщицы и вернул ей квартиру, вызвал широкий общественный резонанс. Однако даже в этом случае решение суда опиралось на конкретные доказательства и криминальное расследование мошенничества и того, что продавец в момент сделки не мог адекватно оценивать свои действия. Российская практика не означает автоматического распространения этого решения на другие юрисдикции.
Практические рекомендации для граждан и для рынка:
Для покупателей:
Всегда действуйте через проверенные агентства, тщательно проверяйте документы продавца, уточняйте отсутствие обременений и исков; покупатель не обязан проверять, на что продавец тратит выручку, но обязан проявить осторожность в сомнительных случаях; при подозрении на криминал - немедленно обращаться в правоохранительные органы.
Для продавцов:
Сохраняйте документы, переписки и записи переговоров; при сомнениях - обращайтесь к юристу до заключения сделки. Помните, что белорусские риэлторы осведомлены об основных видах мошенничества на рынке жилья и в большинстве случаев способны предупредить нежелательное развитие событий. Если же вы стали жертвой мошенников, фиксируйте факты и немедленно подавайте заявление в правоохранительные органы.
Вывод:Беларусь - правовое социальное государство с нормами защиты добросовестных приобретателей, и потому одномоментный «эффект Долиной», который бы массово дестабилизировал рынок жилья, маловероятен. Тем не менее единичные инциденты мошенничества возможны - поэтому гражданам разумно работать через профессионалов (лицензированные агентства с аттестованными риэлтерами) и тщательно фиксировать все обстоятельства сделки.
Что должно насторожить человека при сделке с недвижимостью? Можно ли сказать, что обращение в агентство по недвижимости - это своеобразная гарантия безопасности в таком случае?
Короткий ответ
При сделке с квартирой должны настораживать: слишком низкая цена, требование очень быстрой передачи денег, расчёт через чужие счета, отсутствие или сомнительные оригиналы документов, просьба подписать пустые бланки, неадекватное (слишком пассивное или, наоборот слишком взбудораженное) состояние продавца, его постоянные переговоры с кем-то по телефону. Также должны вызывать вопросы неузаконенные перепланировки, зарегистрированные в квартире люди, долги по коммуналке.
Обращение в проверенное агентство - это не просто удобство, а реальная страховка: профессионалы проверяют историю объекта, идентифицируют продавца, организуют безопасные взаиморасчёты и сопровождают сделку “под ключ”. Страхование ответственности агентства - дополнительный слой защиты, но главная задача агентства - не допустить рисков. Когда сделку ведёт профессиональное агентство, оно контролирует десятки факторов, которые могут стать причиной проблем для покупателя. Авторитетные компании просто не берутся за сомнительные объекты. Так, «Твоя столица» за 29 лет провела более 30 000 сделок - и не было ни одной попытки их оспорить через суд. Поэтому обращение в надёжное агентство в Беларуси - это фактически гарантия чистоты сделки. Работайте с надёжными компаниями - и риск сведётся к минимуму.
Развёрнутый ответ
Когда агентство начинает проводить сделку, оно контролирует множество факторов, которые создают риски для покупателя. Есть множество скрытых юридических, технических и поведенческих нюансов, которые покупателю, действующему самостоятельно, отследить практически невозможно. И уж точно не стоит уповать на обязательное страхование профессиональной ответственности риэлтора: оно компенсирует только те потери, которые возникли по ошибке агентства. В действительности задача агентства - не допустить появления страхового случая, а не устранять его последствия.
Именно поэтому авторитетные компании никогда не возьмутся за проведение сделки, которая потенциально несёт риски покупателю или продавцу. Например, «Твоя столица» за 29 лет провела более 30 000 сделок - и не было ни одной попытки их оспаривания в суде. Поэтому в нашей стране обращение в профессиональное агентство действительно является практически 100% гарантией, что сделка будет чистой.
Что должно насторожить покупателя при сделке с недвижимостью
I. Признаки, связанные с ценой и поведением продавца:
Заниженная цена - стоимость ниже рынка на 20% и более без логичных объяснений.
Чрезмерная спешка - продавец требует «сделать всё сегодня», ограничивает время на проверку документов.
Психологическое давление - навязывание срочного решения, попытка вызвать чувство упущенной выгоды.
Подозрительное поведение - продавец пассивен и «ничего не знает» о жилье, не читает документы, подписывает «вслепую», постоянно консультируется по телефону с кем-то «невидимым».
Странная, плохо объяснённая причина продажи - срочный переезд «сегодня-завтра», уклончивые ответы.
Продавец избегает личных встреч - на связь выходит только «представитель», который не демонстрирует документов, подтверждающих полномочия.
Несовпадение информации о квартире - продавец говорит одно, а по факту при осмотре видно другое.
II. Признаки, связанные с документами:
Отсутствие оригиналов документов или необходимых комплектов: правоустанавливающие документы; техпаспорт; свидетельства о регистрации; документы о браке/разводе, необходимые для получения согласия второго супруга.
Продажа по доверенности - особенно если: доверенность выдана недавно; доверитель находится за границей; оформление или содержание доверенности вызывает вопросы.
Сомнительный вид документов: исправления; отличающийся шрифт в разных местах доумента; вздутая ламинация; документ слишком новый, хотя должен быть старым; печать не похожа на оттиск и выглядит "нарисованной".
Несоответствия в сведениях - разные данные в разных документах (ФИО, адреса, даты).
Отсутствие необходимых согласований - например, согласия органов опеки, если собственником является несовершеннолетний.
Отказ предоставить оригиналы документов для проверки - особенно на этапе аванса или задатка.
III. Юридические риски по объекту
Неузаконенная перепланировка - может привести к отказу в регистрации сделки или к дорогостоящей легализации.
Зарегистрированные лица - особенно несовершеннолетние или граждане, чьи права защищены государством.
Долги по капитальному ремонту - могут быть перейти новому собственнику.
Нарушенные права наследников - особенно если объект получен недавно по наследству.
Частая смена собственников - 3–4 перехода за короткий срок - часто признак проблемной истории.
Собственник в браке - но согласие супруга отсутствует либо его происхождение вызывает сомнения.
Продавец или совладелец в сложной жизненной ситуации - банкротство, долги, исполнительные производства.
Наличие долей у недееспособных лиц - требует тщательного анализа законности распоряжения долей.
Арендаторы с долгосрочным договором - могут иметь право пользования даже после продажи.
Обременения и ограничения - например, ипотека, арест, залог в пользу третьих лиц.
Итог и рекомендация
Обращение в проверенное агентство - это не просто удобство, а реальная страховка: профессионалы проверяют историю объекта, идентифицируют продавца, организуют безопасные взаиморасчёты и сопровождают сделку “под ключ”. Страхование ответственности агентства - дополнительный слой защиты, но главная задача агентства - не допустить рисков. Когда сделку ведёт профессиональное агентство, оно контролирует десятки факторов, которые могут стать причиной проблем для покупателя. Авторитетные компании просто не берутся за сомнительные объекты. Так, «Твоя столица» за 29 лет провела более 30 000 сделок - и не было ни одной даже попытки их оспорить через суд. Поэтому обращение в надёжное агентство в Беларуси - это фактически гарантия чистоты сделки. Работайте с надёжными компаниями - и риск сведётся к минимуму.
