Уже несколько месяцев не удаётся сдать офис? Мы собрали 10 причин, по которым арендаторы не выбирают помещение — и рассказали, что можно с этим сделать. Все советы основаны на реальных кейсах из практики отдела «Недвижимость для бизнеса» агентства «Твоя столица». Их любезно предоставил эксперт по офисной недвижимости Антон Алейников.

Почему не сдаётся офис?

1. Почему арендаторы пугаются вашей ставки? Потому что она выше рынка

Типичная ошибка: ставка назначена «от головы», исходя из “хотелок”: по аналогии с соседями или исходя из личных ожиданий, а не на основе реального спроса.

Кейс: Офис без ремонта в старом доме на ул. Кальварийской сдавался за $20/м² - как в соседнем бизнес-центре. Арендаторов не было 4 месяца. После анализа рынка экспертом и снижения ставки до $13, офис сдали за 2 недели.

2. Как внешний вид мешает сдаче: грязь, запах, тусклый свет

Типичная ошибка: сдают «как есть», не задумываясь, что арендатор приходит не на просмотр, а на «примерку» своего будущего офиса.

Кейс: Офис на первом этаже жилого дома на фото выглядел вполне прилично. На деле — запах кошек, грязные окна, тусклый свет, следы предыдущих арендаторов повреждения от стульев на стенах и напольном покрытии. Эксперт порекомендовал устранить эти неочевидные для хозяина недостатки. После уборки, замены ковролина и света — офис сдали за 5 дней.

3. Почему негибкий подход отпугивает арендаторов?

Типичная ошибка: «Вот условия — или берите, или нет». Часто собственники отказывают в арендных каникулах, не разрешают установить перегородки, требуют обеспечительный платеж за 3 месяца. Иногда ограничения доходят до абсурда: нельзя табличку на дверь, нельзя работать допоздна, нельзя менять договор.

Кейс: Собственник офиса в Минске три месяца отказывался обсуждать начальные условия договора. После консультации с экспертом он предоставил 2 недели арендных каникул и разрешил установить розетки. Офис сдали после первого же показа.

4. Почему офис не сдается без продвижения?

Типичная ошибка: владелец размещает объявление на одном-двух сайтах и надпись в окне - «жду звонка». При этом нет понимания, что на перегретом рынке без активного продвижения офис просто не замечают.

Кейс: Офис с невыразительным объявлением, куцыми фото и описанием не сдавался полгода. После подключения агента, корректировки объявлений, профессиональной фотосессии, продуманной кампании по продвижению объекта и работы с клиентской базой — офис сдали меньше чем за неделю.

5. Что в договоре аренды мешает сделке?

Типичная ошибка: собственник закладывает в договор только свои интересы: обеспечительный платеж за 3 месяца, высокие штрафы, запрет на досрочное расторжение - арендаторы уходят.

Кейс: IT-компания отказывалась от аренды офиса из-за жёсткого договора. После правок, внесённых по предложению агента срок уведомления о расторжении уменьшили до 2 месяцев, величину штрафов - в 10 раз. Компания не только подписала договор, но и позже арендовала соседние помещения.

6. Почему соседи могут помешать сдаче?

Типичная ошибка: При сдаче хозяин не учитывает влияние соседей. Шумные кальянные, микрозаймы с конфликтными клиентами по соседству - тревожный сигнал для потенциальных арендаторов.

Кейс: Офис 90 м² не сдавался 5 месяцев. За его стеной был пункт микрозаймов с шумными посетителями. Собственник оплатил переезд этого арендатора в другое помещение. Через неделю офис сняла страховая компания.

7. Почему open space не всем подходит?

Типичная ошибка: некоторые владельцы уверены, что open space нужен всем. Офис 120–350 м² с одним залом может быть непривлекателен без возможности зонирования.

Не всем подходит офис open space

Кейс: собственник отказывался делить open space 300 квадратных метров. После рекомендации агента он согласовал установку перегородок. После переоборудования офис сдали юрфирме в течение 6 дней..

8. Как доступ к просмотру влияет на результат?

Типичная ошибка: показы организованы только в определенное время, ключи только у собственника, согласование показа за 2 дня.

Кейс: офис во Фрунзенском районе сдавался месяцами. После передачи ключей агенту время показа можно было назначать в любое время в любой день недели. офис сдали меньше, чем за 2 недели.

9. Что делать, если офис в неочевидной локации?

Типичная ошибка: считать, что все знают преимущества района. Если не описать маршруты общественного транспорта, возможность парковки и доступность — локация воспринимается как «медвежий угол».

Кейс: офис в середине промзоны на ул. Монтажников. После добавления агентом к объявлению карты, описания маршрутов и информации о парковке количество просмотров объявления утроилось. Офис сдали за 12 дней.

10. Почему арендаторы иногда отказываются из-за мелочей?

Типичная ошибка: игнорировать технические детали. Слабый интернет, плохая вентиляция, неприятный запах в санузле - всё это критично.

Кейс: собственник по совету агента установил кондиционеры, сделал разводку оптоволокна, провёл воду и канализацию. Офис сняла иностранная компания. Главный аргумент — не оснащение, а забота.