Шесть городов получили статус спутников Минска в 2014 году. За это десятилетие одни выросли в полтора раза, другие топчутся на месте. Одни стали спальными районами с активным строительством многоэтажек, другие сделали ставку на усадебную застройку.
Важный контекст. Последние 7 лет частным застройщикам в Минске практически не выделяются участки под новые жилые комплексы - все перспективные локации отдаются государственным девелоперам для строительства жилья очередникам. Даже масштабный проект «Зеленый Бор» за МКАД, стартующий в 2026 году, ориентирован в первую очередь на нуждающихся. Это означает, что рынок коммерческого жилья в столице сжимается, а спрос неизбежно смещается в города-спутники.
Мы проанализировали данные Национального кадастрового агентства, добавили свежую статистику 2025–2026 годов и разобрались, где сегодня искать доступные квартиры, а где - инвестиционно привлекательные дома.
Что изменилось за 5 лет
Указ Президента Республики Беларусь №214 от 2014 года определил шесть спутников столицы: Дзержинск, Заславль, Логойск, Смолевичи, Фаниполь и Руденск.
Транспортная доступность. До большинства спутников можно добраться за 30-40 минут. Фаниполь и Заславль - самые близкие (20-25 минут до МКАД). Руденск - самый дальний (около часа). Железнодорожное сообщение есть везде, кроме Логойска.
Население. Крупнейший город-спутник - Дзержинск (около 30 тыс. человек). Абсолютный лидер по приросту - Смолевичи, где численность за 10 лет выросла в 1,5 раза. Во многом это заслуга масштабного строительства для минских очередников. Аутсайдеры - Дзержинск и Заславль, в которых темпы прироста населения в которых заметно ниже, чем у лидеров.
Структура застройки. Доля многоквартирных домов в спутниках составляет от 47% до 55%. Исключение - Фаниполь, где многоэтажки занимают 70% жилого фонда (для сравнения: в Минске - 95%) .
Цифры и факты: рынок сегодня
Свежие данные Госкомимущества за январь-ноябрь 2025 года подтверждают устойчивый спрос на недвижимость в спутниках.
Сделки. Количество сделок с квартирами за период 2020-2024 год варьируется от 249 в Логойске до 880 в Фаниполе.
Цены. Рост цен умереннее, чем в Минске: до 15% против 40-50% в столице за последние 5 лет. Стоимость квадратного метра колеблется от 850$ в Логойске до 1210$ в Фаниполе.
Что можно купить. Двухкомнатная квартира 45–55 м² обойдется:
- В Фаниполе - около 61 тыс.$
-
В Заславле - около 55 тыс.$
-
В Дзержинске - около 49 тыс.$
-
В Смолевичах и Логойске - 43–45 тыс.$
Для сравнения: аналогичная квартира в Минске стоит 78–96 тыс.$. Разница очевидна.
Динамика цен. За последние 2 года Фаниполь, Смолевичи и Дзержинск прибавили 18–19%. Логойск и Заславль выросли всего на 5–7% .
Многоквартирное жильё: где строят и покупают
Лидеры строительства. С 2020 по 2024 год больше всего новых многоэтажек ввели в Смолевичах (14 домов) и Фаниполе (20 домов). В Заславле за этот период не сдали ни одного многоквартирного дома - последний введён в 2017 году.
Активность рынка. Лучший показатель не в абсолютных цифрах, а в обороте (количество сделок к общему объёму жилья). Лидер - Смолевичи (2,41%), аутсайдер - Логойск (1,13%). Это важный сигнал для инвесторов: в Смолевичах квартиры продаются быстрее.
Популярность квартир. Покупатели выбирают однушки и двушки - на них приходится основная доля сделок.
Усадебные дома: тренды и цены
С 2020 по 2024 год в спутниках построили 1,2 тысячи усадебных домов. Самые активные - Смолевичи и Заславль. Типовой дом - 100–200 м², из кирпича или легкобетонных блоков.
Ценовой разрыв. Дороже всего дома в Заславле и Фаниполе. В Смолевичах за 5 лет средняя цена выросла в 1,5 раза - во многом благодаря продажам в новом коттеджном посёлке, который подтянул статистику до уровня лидеров.
Покупательский интерес. В Смолевичах, Заславле и Фаниполе люди предпочитают новые дома (построенные после 2010 года) - на них пришлось 48–59% сделок. В Дзержинске и Логойске спрос распределён равномерно по всему жилому фонду.
Инвестиционная привлекательность: где выгодно
- Для консервативных инвесторов (стабильный спрос, близость к Минску) - Фаниполь. Здесь самый активный рынок многоквартирного жилья и удобная транспортная доступность.
- Для стратегических инвесторов (высокий оборот, потенциал роста) - Смолевичи. Лидер по активности рынка (2,41%) и темпам роста цен (18–19% за 2 года).
- Для долгосрочных вложений в усадьбы - Заславль. Престижное направление, но и цены соответствующие.
- Риски. Руденск фактически выпал из программы развития. Логойск показывает низкую активность рынка - продать квартиру здесь будет сложнее.
Портреты покупателей: кому и куда переезжать
- Семья с детьми, ищет квартиру подешевле, готова к 30–40 минутам до Минска → Смолевичи или Дзержинск. Доступные цены (43–49 тыс.$ за двушку), развивающаяся инфраструктура.
-
Молодая пара, работает в Минске, нужна максимальная близость → Фаниполь. 20–25 минут до МКАД, большой выбор новостроек, цены выше, но и качество жизни.
-
Семья с детьми, мечтает о доме, но хочет оставаться рядом с городом → Заславль (дороже) или Смолевичи (дешевле, активный рынок).
-
Инвестор, ищет объект для перепродажи через 3–5 лет. → Смолевичи (максимальный оборот, растущие цены) или Фаниполь (стабильный спрос).
-
Покупатель с ограниченным бюджетом, готов к компромиссам → Логойск. Цены ниже всех, но и активность рынка минимальная - продать потом будет сложно.
Что будет дальше: прогноз до 2027 года
Ограничение стройки в Минске. Власти объявили о сокращении ввода жилья в столице до 300 тыс. кв.м в год - только для нуждающихся. Это автоматически повышает привлекательность городов-спутников для коммерческих покупателей.
Развитие «Зеленого Бора». Новый микрорайон за МКАД на 4 млн кв.м жилья станет драйвером для всего восточного направления. Первые дома начнут строить в конце 2026 года .
Ценовой прогноз. Рынок входит в переходную фазу. В Минске возможна стабилизация цен или коррекция. В спутниках коррекция маловероятна из-за сохраняющегося разрыва со столицей.
Наш прогноз:
- Фаниполь и Смолевичи продолжат рост (по оценкам экспертов, до 10–12% в год).
-
Заславль останется дорогим, но нишевым сегментом.
-
Дзержинск будет догонять лидеров.
-
Логойск и Руденск - зона риска для инвесторов.
Главные выводы
Спутники выполнили свою задачу частично: Смолевичи и Фаниполь стали точками роста, остальные либо стагнируют, либо развиваются по инерции.
Разрыв в ценах с Минском сохраняется: двушка в спутнике - 43–61 тыс.$ против 78–96 тыс.$ в столице.
Выбор спутника зависит от ваших целей: близость, цена, тип жилья, инвестиционный горизонт.
Ограничение строительства в Минске и старт «Зеленого Бора» делают спутники ещё более перспективными на ближайшие годы.
Не знаете, какой город-спутник выбрать под ваши задачи? Мы всегда готовы помочь оценить рынок, подобрать варианты и просчитать инвестиционную привлекательность. И всегда на связи.
(с)
Лариса Самусенкова, эксперт по загородной недвижимости. Консультации по тел.
+375 29 678 90 61.
по материалам Национального кадастрового агентства
