По данным «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА», за 2017 г. ставки предложения аренды офисов в бизнес-центрах в среднем выросли от 5% до 16%. Но специалисты сразу поясняют, что это лишь ставки предложения, и во многом отражают лишь желания собственников. В то время как приемлемый для рынка уровень арендных ставок, на начало января 2018 г. сформирован на следующем уровне:
• класс «А» = 30 EUR/кв. м. с НДС;
• класс «В+» = 16 EUR/кв. м. с НДС;
• класс «В» = 10 EUR/кв. м. с НДС;
• класс «С» = 7 EUR/кв. м. с НДС.
- В настоящее время на уровень ставок все в большей степени оказывает влияние уменьшающийся объем свободных офисов, - высказывает мнение руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА» Андрей Астрейко.
Оптимизм в стабильности рубля
Определенный оптимизм арендаторам внушает экономическая стабильность, и в частности тот факт, что с момента последнего скачка курса валют прошло уже 2 года.
- Стабильность белорусского рубля важна в первую очередь для арендаторов, поскольку большинство из них по части выручки «привязаны» именно к нему. В ситуации отсутствия экономических потрясений, арендаторы чаще начинают задумываться об улучшении условий работы – смене офиса на более комфортный, современный, просторный и т.п. И не только задумываться, но и переходить к реальным действиям.
В качестве примера Андрей Астрейко рассказывает, что до сих пор в Минске остается достаточно компаний различного масштаба, которые арендовали офис еще в период их дефицита, выбрав его в спешке, из того что было. И по определённым причинам, до сих пор вынуждены были оставаться в нем, свыкаясь с дискомфортом неподходящих планировок, отсутствием функциональных благ цивилизации и т.п.
Свободных офисов все меньше
Несмотря на то, что совокупная офисная площадь действующих бизнес-центров Минска на начало 2018 г. составляла порядка 917 тыс. кв. м., объем свободных и предлагаемых в аренду офисов был очень мал - порядка 25 тыс. кв. м. или менее 3% от объема рынка. При этом большая часть свободных офисов приходилась на классы «В» и «С».
По словам Андрея Астрейко, за 2017 г. объем вакантных площадей уменьшился более чем наполовину, стартовав в январе с отметки 57 тыс. кв. м. Причина столь динамичного снижения отчасти кроется в снижении объемов ввода новых бизнес-центров. Например, за 2017 г. в Минске было введено в эксплуатацию всего лишь 20,7 тыс. кв. м. офисных площадей в бизнес-центрах, что на 70% ниже показателя ввода за 2016 г. В то время как объем поглощения офисов (сдача в аренду) за 2017 г. составил порядка 66 тыс. кв. м.
* - объем поглощения может быть выше прогнозируемого за счет выхода ранее не позиционируемых на рынке объектов, а также тех офисных площадей, которые до этого придерживались собственниками бизнес-центров для возможного расширения имеющихся арендаторов.
- В текущем году существенное изменение ситуации в отношении предложения площадей в аренду не предвидится, т.е. переизбытка площадей и выход из дефицита на профицит ждать не стоит. Все потому, что несмотря на увеличение объема ввода до 45 тыс. кв. м., объем поглощения прогнозируется, как минимум, на этом же уровне, а скорее всего даже и больше. Многое будет зависеть от экономической ситуации в стране. К тому же превалирующая доля вводимых площадей будет относится к классам «В» и «С». Поэтому сложности с выбором просторных офисов в 2018 г. продолжит быть актуальной.
500+ в дефиците
Наиболее отчетливо нехватка офисов большого метража (500+ кв. м.) проявляется в сегменте качественных офисов, и в частности по классу «В+».
- Кто-то может возразить, что в настоящее время качественных офисов достаточно – причем в бизнес-центрах не только классов «А» и «В+», но даже и «В». Но, во-первых, они в преобладающем большинстве имеют небольшую площадь, а во-вторых, не всегда подходят арендатору.
Например, крупные компании всё чаще при поиске офиса начинают с выбора бизнес-центра, а уже потом непосредственно офиса. В 2017 г. к такому подходу пришли и компании среднего формата. И на наш взгляд, это логично - ведь, даже несмотря на то, что сам офис может быть сверхсовременным, бизнес-центр может не подойти. И в бизнес-центре для компаний важно очень многое: начиная от таких внешних признаков, как респектабельность входной группы, реализация зоны рецепции, и заканчивая технологической начинкой и уровнем сервиса, предоставляемым арендаторам.
В результате этого, собственники бизнес-центров класса «В+» в 2018 г. будут иметь рычаг давления на арендаторов за счет ограниченного предложения крупных офисных площадей.
