Сейчас в Минске функционируют 118 бизнес-центров, общей площадью более 900 тыс. кв. метров. Среди офисов продолжают доминировать классы «В» и «С». Доля класса «А», как и прежде, остается стабильно низкой из-за отсутствия реализованных проектов, и уже несколько лет подряд находится на уровне менее 5% от всего объема рынка.
За 2017 г. было введено в эксплуатацию всего лишь 3 новых бизнес-центра, совокупной офисной площадью 16 тыс. кв. м., что существенно меньше, чем в 2016 г. В результате, прирост рынка за 2017 составит даже менее 2% от имевшегося на начало года объема офисных площадей. Для сравнения годовые приросты приведены на диаграмме.
Стабильность 2017 г. в экономике отразилась не только на стабильности ставок аренды, но и на активности арендаторов, которые после вынужденного затишья в сложные 2015-2016 годы, в 2017 году вышли на путь активного поиска нового офиса. Вместе со снижением объемов ввода, подобная активность арендаторов не могла не отразится на свободных площадях, которые можно сказать, что ежемесячно уменьшались. В итоге, к декабрю в Минске в активном предложении осталось порядка 30 тыс. кв. м. вакантных площадей в бизнес-центрах, что практически в 2 раза меньше показателя начала года.
- Для кого-то цифра в 30 тыс. свободных офисов покажется большой, но по факту, основной ее костяк составляют разрозненные офисы небольшой площади, - поясняет Андрей Астрейко. - К тому же 70% вакантных офисов располагаются в бизнес-центрах класса «В» и «С». В результате, средним и крупным компаниям, со штатом 80 человек и более, найти себе качественный офис единой площадью от 500 кв. м., становиться все труднее. Ведь каждый хочет иметь изолированное от других пространство, а не размещать компанию «по кусочкам» на разных этажах бизнес-центра.
По мнению руководителя «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА», качественные бизнес-центры от одного собственника интересны арендаторам еще и тем, что в них есть внутренняя «очередь» под расширение. Те площади, которые освобождаются, собственники-управляющие бизнес-центров не спешат сдавать новым арендаторам, так как порой выгоднее придержать их под расширение уже существующих арендаторов.
По экспертным данным, 2018 год будет характеризоваться малым приростом офисных площадей - будет введено не более 36 тыс. кв. м, который будут формировать исключительно бизнес-центры класса «В» и «С».
- Что касается ставок аренды, то по итогам 11 месяцев мы видим, как минимум увеличение среднего уровня ценового предложения, т.е. уже наглядно видно, что собственники-арендодатели стараются поднимать стоимость аренды. Например, класс «А» прибавил 19%, «В+» +9%, «С» +4%.
Что касается ценового уровня фактически совершаемых сделок, то говорить однозначно об увеличении ставок аренды пока рано. Скажу так – в выигрышном положении находятся бизнес-центры верхнего сегмента класса «В» (имеющие одного собственника и современное оснащение) и класса «В+» - именно по ним отмечается реальный рост арендных ставок.
В то же время по нижнему сегменту класса «В» и всему классу «С» наблюдается существенный разброс арендных ставок: от 4 до 19 EUR / кв. м с НДС. Это обусловлено разнообразной структурой предложения по площадям, качественному критерию, и к тому же от разных собственников.
- Что касается прогнозов на 2018 год, то снижения ставок аренды ожидать не стоит. На мой взгляд класс «А» останется на прежнем уровне, а классы «В+» и отдельные, наиболее качественные объекты класса «В» немного подрастут в стоимости. Насколько интенсивным будет этот рост – во многом будет зависеть от экономической ситуации в стране, и в частности от обменного курса валют.
