Предварительные итоги на рынке современной офисной недвижимости

01.12.2017

Сейчас в Минске функционируют 118 бизнес-центров, общей площадью более 900 тыс. кв. метров. Среди офисов продолжают доминировать классы «В» и «С». Доля класса «А», как и прежде, остается стабильно низкой из-за отсутствия реализованных проектов, и уже несколько лет подряд находится на уровне менее 5% от всего объема рынка.

Структура рынка бизнес-центров Минска.jpg

 

За 2017 г. было введено в эксплуатацию всего лишь 3 новых бизнес-центра, совокупной офисной площадью 16 тыс. кв. м., что существенно меньше, чем в 2016 г. В результате, прирост рынка за 2017 составит даже менее 2% от имевшегося на начало года объема офисных площадей. Для сравнения годовые приросты приведены на диаграмме.

Динамика прироста площадей в БЦ.jpg

Стабильность 2017 г. в экономике отразилась не только на стабильности ставок аренды, но и на активности арендаторов, которые после вынужденного затишья в сложные 2015-2016 годы, в 2017 году вышли на путь активного поиска нового офиса. Вместе со снижением объемов ввода, подобная активность арендаторов не могла не отразится на свободных площадях, которые можно сказать, что ежемесячно уменьшались. В итоге, к декабрю в Минске в активном предложении осталось порядка 30 тыс. кв. м. вакантных площадей в бизнес-центрах, что практически в 2 раза меньше показателя начала года.

Изменение вакантных площадей.jpg

- Для кого-то цифра в 30 тыс. свободных офисов покажется большой, но по факту, основной ее костяк составляют разрозненные офисы небольшой площади, - поясняет Андрей Астрейко. - К тому же 70% вакантных офисов располагаются в бизнес-центрах класса «В» и «С». В результате, средним и крупным компаниям, со штатом 80 человек и более, найти себе качественный офис единой площадью от 500 кв. м., становиться все труднее. Ведь каждый хочет иметь изолированное от других пространство, а не размещать компанию «по кусочкам» на разных этажах бизнес-центра.

Структура вакантных площадей.jpg

По мнению руководителя «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА», качественные бизнес-центры от одного собственника интересны арендаторам еще и тем, что в них есть внутренняя «очередь» под расширение. Те площади, которые освобождаются, собственники-управляющие бизнес-центров не спешат сдавать новым арендаторам, так как порой выгоднее придержать их под расширение уже существующих арендаторов.

 Диапазон арендных ставок.jpg

По экспертным данным, 2018 год будет характеризоваться малым приростом офисных площадей - будет введено не более 36 тыс. кв. м, который будут формировать исключительно бизнес-центры класса «В» и «С».


 - Что касается ставок аренды, то по итогам 11 месяцев мы видим, как минимум увеличение среднего уровня ценового предложения, т.е. уже наглядно видно, что собственники-арендодатели стараются поднимать стоимость аренды. Например, класс «А» прибавил 19%, «В+» +9%, «С» +4%.

Что касается ценового уровня фактически совершаемых сделок, то говорить однозначно об увеличении ставок аренды пока рано. Скажу так – в выигрышном положении находятся бизнес-центры верхнего сегмента класса «В» (имеющие одного собственника и современное оснащение) и класса «В+» - именно по ним отмечается реальный рост арендных ставок.

В то же время по нижнему сегменту класса «В» и всему классу «С» наблюдается существенный разброс арендных ставок: от 4 до 19 EUR / кв. м с НДС. Это обусловлено разнообразной структурой предложения по площадям, качественному критерию, и к тому же от разных собственников.

- Что касается прогнозов на 2018 год, то снижения ставок аренды ожидать не стоит. На мой взгляд класс «А» останется на прежнем уровне, а классы «В+» и отдельные, наиболее качественные объекты класса «В» немного подрастут в стоимости. Насколько интенсивным будет этот рост – во многом будет зависеть от экономической ситуации в стране, и в частности от обменного курса валют.

Возврат к списку