Офисный рынок Минска уже восстановился после кризисного периода 2015-2016 гг. (?)
Существует мнение, что рынок офисной недвижимости Минска уже полностью пришел в себя после кризисного периода 2015-2016 гг. В доказательство приводят показатели роста ставок предложения аренды и цен продажи - в среднем на 5% и 10% соответственно. Так ли это?
Как это было?
В 2015-2016 годах рынок недвижимости Минска «обвалился». Ставки и цены на офисы упали практически наполовину. Нередки были случаи, когда до падения рынка офисные площади строились по $2 тыс. за кв. м. в расчете их последующей сдачи в аренду по €25+/кв. м., а в фазе падения рынок мог предложить только €13-15/кв. м. И продать такие площади по цене, за которую купили, тоже не получалось. В результате, этот период существенно пошатнул доверие инвесторов различного формата и масштаба к недвижимости, как к инструменту вложения денег. И поэтому в последние несколько лет компании предпочитают не покупать площади, а арендовать их.
К 2017-му году ситуация стабилизировалась. Как и валютный курс - ключевой фактор, влияющий на цены и ставки, поскольку подавляющее большинство компаний получали доходы в белорусских рублях, а значит рост валют увеличивал для них стоимость аренды / покупки. Кроме того, ввиду уменьшившихся объемов ввода новых бизнес-центров, стал формироваться дефицит предложения. Свободные на то время офисные площади быстро заняли и в 2018 г. уже можно было говорить о формировании дефицита офисов площадью 500+ кв. м.
В настоящее время…
По данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица», рынок офисной недвижимости Минска условно можно разделить на две части: первая, это современная офисная недвижимость, представленная бизнес-центрами, а вторая, это встроенные офисные помещения в иных объектах недвижимости - например, в жилых домах, торговых центрах и т.п.
Преобладающая доля офисов располагается в бизнес-центрах, под которыми, согласно классификации бизнес-центров, разработанной «Твоей столицей» для Минска в 2016 г., понимаются объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию с 1996 года, офисная площадь которых составляет более 3 000 кв. м. В то время как доля офисных помещений среди встроенных коммерческих помещений - очень мала, поскольку преобладающее большинство встроенных помещений используется в качестве торговых или оказания услуг.
На конец апреля 2019 г. в Минске насчитывалось 129 бизнес-центров, совокупной офисной площадью очень близкой к 1 млн. кв. м. А вот количество и совокупный объем встроенных офисных помещений, по словам аналитиков, определить не представляется возможным. Во-первых, потому как жилищное строительство идет интенсивными темпами и постоянно вводятся в эксплуатацию новые жилые дома. А во-вторых - коммерческие помещения, расположенные в них, зачастую и при этом не единожды, меняют свое функциональное назначение – например, с административного на торговое и/или оказания услуг и т.п. Этому способствуют изменения в законодательстве последних лет, которые упростили механизм изменения функционального назначения нежилого помещения.
Чего ждать дальше?
По мнению руководителя «Твоя столица • Недвижимость для бизнеса» Руслана Орлова, в настоящее время рынок офисной недвижимости Минска здоров и активен. А при сохранении экономической стабильности в стране – имеет большой потенциал.
- Объективных предпосылок к ощутимому росту ставок аренды и цен до конца года мы не видим. Впрочем, как и к их снижению. Но это при условии сохранения текущей экономической ситуации, и в частности, обменных курсов валют.
Существующий дефицит больших площадей в сегменте бизнес-центров в течение 2019 г. снизится, поскольку будут появляться новые объекты.
Не исключено, что в классе «В+» до конца года ставки предложения аренды поднимутся на 5-7%, но ставки по реальным сделкам скорее всего останутся на том же уровне. Будет увеличиваться лишь скидка, предоставляемая при заключении договора аренды.
Что касается встроенных помещений, то здесь так же нет условий для роста ставок: выбор широкий, а большие площади в этом сегменте не столь востребованы. Поэтому на рост ставок рассчитывать не стоит.
