На столичном рынке офисов ситуация прямо противоположная рынку жилья. Если квартиры расходятся как «горячие пирожки», то востребованность офисов за последние годы сильно уменьшилась, а ставки аренды так и вовсе упали. Как штормило рынок офисов в течении прошедших 10 лет и какие перспективы ждут собственников и арендаторов? Узнайте в нашем аналитическом материале, подготовленном совместно с нашими партнерами «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса».
Поскольку, рынок офисов Минска функционирует по принципу рыночного ценообразования, основанного на балансе спроса и предложения, когда экономика и частный бизнес развиваются, спрос на офисы увеличивается, и, наоборот. Со стоимостью аренды так же: если предложение офисных площадей не справляется с растущим спросом, то стоимость аренды начинает расти. А если предложение превышает спрос, то ставки снижаются.
Вместе со специалистами «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» мы выделили знаковые периоды, связанные с ростом и падением ставок аренды:
2012-2013 гг. – активное развитие офисного рынка, когда после очередного кризиса, экономика страны демонстрировала стабильный рост, а бизнес расширялся. Постоянный и большой спрос на современные офисы усиливался из-за их дефицита. При этом офисы были интересны не только для аренды (как это доминирует последние 5 лет), но и для покупки. Поэтому в далеком 2013-м году все ждали продолжения роста как ставок аренды, так и цен продажи и никто не мог представить, что через несколько лет стоимость офисов упадет вдвое и будет иметь все основания для еще большего падения…
Весна 2014 г. – достигнут пик стоимости аренды, когда средняя ставка предложения аренды составила 27 EUR/кв. м. Средний показатель стал таким высоким из-за ставок по классу «А», которые были около 38-39 EUR/кв. м. с НДС, и из-за ставок по «С» классу, которые для сегодняшнего рынка офисов просто невероятны – 17-18 EUR/кв. м. с НДС.
За 2013-2014 гг. на рынок поступило 28 новых бизнес-центров общей офисной площадью более 275 тыс. кв. м, поэтому к концу 2014 г. нехватка офисов исчезла, а предложение все больше начало превышать спрос. Ситуацию усугубил наступивший финансовый кризис. А январь 2015 г. ухудшил состояние рынка еще больше – обменный курс валют резко вырос, а стоимость аренды офисов во многом зависит именно от него. Все это и заставило рынок замереть, а ставки аренды упасть.
Снижение ставок продолжалось до 2016 г. – на фоне стабилизировавшейся экономики и обменных курсов валют, к концу лета ставки аренды перестали падать. По сравнению с 2014 г. они уменьшились в среднем на 50%.
В последующие месяцы стоимость аренды, которая формировалась на тот момент в валюте, начала постепенно расти. И к этому были все основания – кризис миновал, экономика росла, а с ней и деловая активность бизнеса, которому требовались современные офисы. Но уже только для аренды, потому что интерес к покупке офисов в собственность был уничтожен падением цен за период кризиса. Интересно, что в отличие от снижения ставок аренды, снижение цен еще продолжалось до середины 2017 г.
В последующие годы и до 2020 г. все шло хорошо: бизнес развивался, в том числе и белорусский IT-сектор, который стал самым главным арендатором на рынке. Благодаря АйТишникам все новые бизнес-центры заполнялись за год – если конечно собственник не завышал ставку аренды. Но даже и в этом случае, всегда находился арендатор. В этот период все новые офисы делались под IT-потребителя, который любил пространство, комфорт и стиль. Поэтому часто офисы передавались арендатору без чистовой отделки, а уже IT-арендатор сам делал ремонт под свои нужды, как технические, так и эстетические. А за это, им собственник давал «арендные каникулы» - период льготной аренды, зачастую с условной ставкой в 1 EUR/кв. м.
На фоне такой офисной активности IT-компаний и экономической стабильности, ставки аренды росли и никаких причин для их падения не было. И, когда в начале 2020 г. мир охватила пандемия и начался глобальный переход на «удаленку», все изменилось. Оказалось, что офисы в текущем формате и масштабе уже не актуальны – работа возможна и в формате «удаленки». В результате начался отказ от площадей, из-за чего к настоящему времени на рынке появился значительный профицит свободных офисов – более 210 тыс. кв. м. против 60-70 тыс. кв. м, необходимых для поддержания баланса спроса и предложения.
Именно избыточное предложение офисной недвижимости и заставляет сегодняшних собственников снижать ставки аренды, потому как по той ставке, что была раньше, арендаторы не готовы снимать офис – сегодня это для них дорого.
За последние 10 лет средняя ставка упала на 56%. И это уже не первый раз, когда она так сильно снижается.
– Можно ли ожидать нового роста ставок? Скорее всего, нет, – дает свою оценку руководитель «Твоя столица – Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов. - Ведь сейчас главная проблема не в том, что свободных офисов слишком много, а в том, что спроса на них не хватает. Рынок офисов Минска за последние несколько лет лишился своего основного арендатора – IT-компании. Взамен него сейчас арендует малый и средний частный бизнес, который по объективным причинам не может платить за офисы дорого. Да и без большого спроса со стороны айтишников, занять весь профицит предложения площадей даже за несколько лет, мелкому бизнесу не по зубам. На сегодняшний день потребление новых офисов происходит из желания переехать в новый, более современный офис, не повышая свой бюджет или даже по более низкой ставке аренды. Такова сегодняшняя реальность, с которой нам придется жить в ближайшие несколько лет.
– Но это совсем не значит, что нужно безоглядно сбрасывать цены. Важно понимать кто ваш арендатор, где его искать и какие условия аренды предлагать. Только в этом случае возможно рассчитывать на максимизацию стоимости аренды и снижение сроков простоя офиса.
Следите за самыми топовыми новостями коммерческой недвижимости в наших мессенджерах:
