В период кризисной волны 2015-2016 гг., коммерческая недвижимость Минска значительно снизилась в цене. По некоторым объектам ставки аренды и цены упали практически наполовину. Это подорвало интерес к офисной и торговой недвижимости со стороны инвесторов. Но в 2017 г. ситуация постепенно стала меняться в обратную сторону и рынок начал оживать. На какую доходность сегодня можно рассчитывать девелоперам и как снизить риски колебания цен – об этом мы спросили у руководителя «Твоя столица ∙ Недвижимость для бизнеса» Андрея Астрейко.
По состоянию на начало апреля 2018 г., совокупный объем офисных площадей Минских бизнес-центров[1] составлял 920 тыс. кв. м., а крупных торговых центров[2] – 600 тыс. кв. м.
[1] Согласно классификации бизнес-центров, разработанной ГК «Твоя столица» в 2016 г., к бизнес-центру относятся объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию с 1996 года и офисная площадь которых составляет более 3 000 кв. м
[2] Площадью более 5 тыс. кв. м.
Но это общая емкость рынка, а свободных площадей, предлагаемых в аренду, гораздо меньше: в бизнес-центрах порядка 22 тыс. кв. м., а в знаковых для Минска торговых центрах - порядка 17 тыс. кв. м. При этом в обоих сегментах эти показатели ежегодно уменьшаются: по сравнению с аналогичным периодом 2017 г. вакантных офисных площадей стало меньше на 43%, а торговых – на 11%.
В настоящее время рынок, как офисной, так и торговой недвижимости, переориентирован на аренду. Это обусловлено тем, что компании и торговые операторы, в условиях изменяющегося рынка и экономической ситуации в целом, предпочитают оставаться мобильными и не хотят замораживать крупные суммы, приобретая офисы или торговые помещения в собственность. В частности, офисным арендаторам зачастую необходимо расширять либо сужать арендуемые площади, а торговым арендаторам не всегда интересно надолго задерживаться на одном месте. Поэтому аренда в нынешних условиях выглядит предпочтительнее, отчего сделок купли продажи существенно меньше, чем аренды.
В собственность сейчас приобретаются лишь помещения небольшого формата. Так средняя площадь приобретенных в 2018 г. по Минску офисов составляет порядка 85 кв. м. (в бизнес-центрах 60 кв. м., встроенных в жилые дома – 103 кв. м.), торговых помещений – 100 кв. м. (в торговых центрах 30 кв. м., встроенных в дома – 180 кв. м.).
В текущей конъюнктуре рынка, выводя на рынок новый объект (будь то бизнес- или торговый центр), инвестору / девелоперу надо быть готовым к «длинным» деньгам и ориентироваться на окупаемость проекта лишь за счет сдачи в аренду. Возможную продажу в бизнес-план можно закладывать лишь с момента полного заполнения объекта арендаторами и выхода на максимальный уровень арендных ставок по заключенным договорам аренды. Именно тогда объект становится интересным другим инвесторам, как самодостаточный и уже отлаженный механизм-источник рентной выручки.
Для достижения этого уровня, как правило, объектам необходимо от трех до пяти лет. Это актуально, как для бизнес-, так и торговых центров. Однако в некоторых случаях, этот период может быть сокращен. Все зависит от того, насколько выходящий на рынок объект отвечает требованиям рынка по планировочным решениям, техническому наполнению, качественному и визуальному исполнению. Именно показатель рыночной ликвидности выступает для инвестора / девелопера регулятором рисков и доходности – влияя на него, можно усиливать позиции объекта на рынке. И не всегда увеличение ликвидности объекта влечет существенное увеличение инвестиций в него. Показательнее всего можно это проиллюстрировать на примере бизнес-центров.
В практике прошлых лет есть примеры удачных и не очень удачных проектов. Зачастую бизнес-центры, которые выходили на рынок в 2015-2016 гг. проектировались задолго до этого периода и не учитывали изменяющиеся требования арендаторов. Поэтому и выходя на рынок они не могли рассчитывать на какой–то особый интерес со стороны арендаторов. Некоторые из подобных объектов все еще не введены в эксплуатацию. В то же время есть и удачный пример – бизнес-центр «Красавiк» - который в 2016 г. был сдан в аренду одному арендатору (EPAM Systems) целиком, еще до момента ввода в эксплуатацию. Это стало возможным благодаря ориентации проекта бизнес-центра на актуальные в тот период и прогнозируемые на будущее запросы арендаторов – как по части планировочных решений, так и технического наполнения.
Сейчас мы видим, что интерес к инвестированию в коммерческую недвижимость возвращается. К нам поступают запросы как от крупных, так и инвесторов-физических лиц. При этом крупные инвесторы рассматривают варианты как нового строительства, так и приобретение уже готовых, заполненных арендаторами объектов.
В настоящее время наибольший интерес для инвесторов представляет сегмент бизнес-центров – именно в нем начинает формироваться дефицит качественных площадей. Стабильность курсов валют и снизившийся объем ввода новых бизнес-центров (в 2017 г. по сравнению с 2016 г объем ввода снизился боле чем на 70%) оказывает влияние на ставки предложения аренды, которые за первые два месяца 2018 г. по классам «В+» и «В» выросли на 3%. Повсеместного увеличения ставок предложения нет – оно в основном касается особо ликвидных объектов. К тому же стартовые ставки зачастую корректируются торгом.
Диапазон ставок по заключаемым сделкам также во многом зависит от характеристик конкретного офиса (местоположение, качество, планировка, техническая составляющая, площадь и т.п.) и условий договора аренды (срок, условия оплаты и т.п.).
Приемлемый для рынка уровень арендных ставок, определенный по данным совершенных сделок, сформирован на следующем уровне:
• класс «А» = 30 EUR/кв. м. с НДС;
• класс «В+» = 17 EUR/кв. м. с НДС;
• класс «В» = 11 EUR/кв. м. с НДС;
• класс «С» = 8 EUR/кв. м. с НДС.
В текущих реалиях срок окупаемости инвестиционного проекта по строительству бизнес-центра находится в диапазоне 10-15 лет. Многое зависит от продуманности проекта и его чувствительности к возможным изменениям спроса и предложения на рынке. При сохранении текущей экономической ситуации в стране, в ближайшие несколько лет можно ожидать начало строительства новых бизнес-центров. В случае их выхода на рынок примерно в одно время, конкуренция на рынке современной офисной недвижимости будет усиливаться. Чтобы хеджировать риски девелопера, каждый новый бизнес-центр должен отвечать не только актуальным, но и прогнозируемым требованиям арендаторов. Именно это будет определять его рыночную ликвидность, востребованность на рынке, а значит и доходность для инвестора.
